Incorporação Imobiliária – Empresa Sem Objeto Social Devido

Não constituindo o objeto social, a incorporação imobiliária e a instituição de condomínio precisam da autorização de todos os sócios da empresa ou o administrador, sozinho, pode realizar tais atos?

Caso concreto:

A empresa incorporadora é formada por dois sócios, sendo, um deles, administrador.

Os documentos da Incorporação Imobiliária e da Instituição de Condomínio foram assinados, apenas, pela sócia administradora.

No contrato social, consta o seguinte objeto social:

Fabricação de Estruturas pré-moldadas para a construção civil e outros serviços de construção civil.

No contrato social, também consta a seguinte cláusula de administração:

…”vedada, no entanto, o exercício de atividades estranhas ao objeto social…”

No art. 1.015 do CC, consta o seguinte, versando apenas sobre alienação e oneração:

Art. 1.015. No silêncio do contrato, os administradores podem praticar todos os atos pertinentes à gestão da sociedade; não constituindo objeto social, a oneração ou a venda de bens imóveis depende do que a maioria dos sócios decidir.

Resposta:

1. Considerando o objeto social da empresa constante da clausula quarta, (do objeto social),  considerando mais a clausula oitava (da administração) que a administração da sociedade caberá isoladamente à socia da Fulana, com poderes de atribuições e representação ativa e passiva da sociedade  judicial e extrajudicialmente, podendo praticar todos os atos compreendidos no objeto social sempre de interesse da sociedade autorizado o uso do nome, empresarial, vedado no entanto fazê-lo em atividades estranhas ao interesse social, assumir obrigações em favor de qualquer dos cotistas ou de terceiros, bem como onerar bens imóveis da sociedade sem autorização do outro sócio.  
2. E que a socia Fulana está praticando ato fora do objeto social e assumindo obrigações, e se a incorporação imobiliária e instituição de condomínio for em imóvel de propriedade da empresa estaria onerando o imóvel. E estará no futuro alienando bens imóveis da sociedade, para tal necessita da autorização da outra sócia Beltrana, até mesmo para segurança jurídica. E geralmente a incorporação e a instituição, especificação e convenção de condomínio edilício, é complexo, de alto custo e pode no percurso gerar complicações.
3. Até que se altere, ou insira no Contrato Social, a exploração da atividade de Incorporação Imobiliária, através de Construção Própria ou de Terceiros, o Registro da Incorporação não poderá ser feito nos moldes do que foi apresentado.

Sub censura.

São Paulo, 23 de Março de 2.026.