Prioridade – Alienação Fiduciária e Hipoteca Sobre o Mesmo Imóvel
Recebemos duas Cédulas de Crédito Bancárias (CCB) com data de março de 2025, em hipoteca de 1º e 2º graus à favor de uma Cooperativa… e mais três CCBs com data de novembro de 2025, a favor do Banco XYZ, sendo uma de alienação fiduciária e as outros duas supervenientes, todas do mesmo imóvel…
Podemos registrar todas as cédulas?
Nas cédulas do Banco certificamos que existem hipotecas a favor da Cooperativa.
Precisamos da anuência da Cooperativa?
Desde já agradeço a atenção
Resposta:
- Pelo que entendi todas as cédulas não foram protocoladas nem mesmo para exame e cálculo. Se bem que protocolo para exame e cálculo não gera prioridade. No caso foram apresentadas (somente) duas CCBs com data de março de 2025, em hipoteca de 1º e 2º graus a favor de uma Cooperativa… e mais três CCBs com data de novembro de 2025, a favor do Banco XYZ, sendo uma de alienação fiduciária e as outras duas alienações fiduciárias supervenientes, todas do mesmo imóvel, todas as CCB’s repito ainda sem protocolo.
- Ocorre que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser hipotecado, pois não mais pertence ao devedor somente os direitos e obrigações. Já o imóvel hipotecado pode ser alienado fiduciariamente. E nesse último caso se for hipoteca convencional independe de anuência do credor hipotecário. No entanto se se tratar de hipoteca vinculada a credito rural, industrial, exportação comercial e bancário, sistema financeiro da habitação – SFH depende de anuência do credor. A exceção da Cédula de Produto Rural que nada menciona.
- Quando protocoladas gerará a prioridade (artigo 186 da LRP) e definida a prioridade poderá ocorrer o seguinte: se em relação a hipotecas e estas forem registradas em primeiro lugar, e se rural (ao que parece são) deverá haver a anuência do credor hipotecário a Cooperativa para os registros das alienações fiduciárias, certificando-se no título a existência das hipotecas anteriormente registradas (artigo 230 da LRP).
- Ao contrário se as alienações fiduciárias forem registradas em primeiro lugar (pela prioridade) as hipotecas não poderão ser registradas pois os imóveis foram alienados fiduciariamente, e não mais pertence ao devedor fiduciário, que detém somente os direitos e obrigações.
- Portanto tudo vai depender da prioridade
Sub censura.
São Paulo, 02de Dezembro de 2.025.
