Alienação Fiduciária – Informação de Processo – Continuação do procedimento no Cartório

Foi feita uma notificação extrajudicial para o senhor Fulano e sua esposa Siclana – Sendo credor o Banco Bradesco – referente ao imóvel da matricula xxxxx de averbação fiduciária. Sendo entregue no dia 15/2/2018 vencendo no 2/3/2018.

Hoje recebemos via sedex – petição do senhor Fulano informando que em 18/10/2017 ingressou com Ação em face do credor – e vem fazendo pagamento das parcelas por meio de deposito judicial conforme determinação do Juízo da Comarca, juntando os conprontantes.

Como devo proceder?

Protocolo a petição e averbo na matricula o ocorrido?

Resposta:

1. No caso, como relatado no processo de execução houve a opção pela execução extrajudicial ao pretender a purgação da mora devida pela alienação fiduciária;
2. Não há como se estabelecer uma forma híbrida entre o procedimento judicial e extrajudicial, pois os procedimentos são divergentes;
3. Portanto em que pese haver um processo judicial movido pelo devedor fiduciante contra o credor fiduciário (revisão de clausulas que via de regra é estabelecida pelo contrato firmado – artigo 24 da Lei n. 9.514/97) e haver depósito judicial das prestações (consignação em pagamento) o procedimento extrajudicial dever continuar consoante o seu rito (itens 230/262 do Capítulo XX das NSCGJSP e artigo 26 e seguintes da Lei citada);
4. Com relação ao processo judicial deverá esperar o deslinde da questão a ser decidido pelo Juiz do processo, que até poderá por mandado determinar que não seja averbada a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário;
5. Entretanto em havendo a consolidação da propriedade em nome do credor esta não poderá ser cancelada, devendo haver novo negócio jurídico entre as partes. Isso porque em havendo a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário não será possível o seu cancelamento e a restauração da alienação fiduciária, principalmente em casos de pagamento ou quitação pelo devedor fiduciante antes da arrematação, devendo haver novo negócio jurídico decisões da 1ª VRP da Capital de nºs.: 1083707-44-2017.8.26.0100, 105179-93.2017.8.26.0100,1043214-93.2015.8.26.01001007296-57.2017.8.0100, processo CGJSP nº 11131334.57-2015.8.26.00, STJ Resp 1.433.031 – DF, e Resp 1.462.210 – RS.;
6. Ver processo da 1ª VRP da Capital de nº 1101751-14.2017.8.26.0100 abaixo reproduzido.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Março de 2.018.

Segue:

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – MORA. NOTIFICAÇÃO JUDICIAL

1VRPSP – PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS: 1101751-14.2017.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 16/01/2018 DATA DJ: 02/02/2018
UNIDADE: 14
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997

Alienação fiduciária – mora. Notificação judicial.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO – FORO CENTRAL CÍVEL – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1101751-14.2017.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Cáucaso Construtora Ltda.

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por Cáucaso Construtora LTDA em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, diante da recusa em expedir certidão e dar início ao prazo de purgação da mora em alienação fiduciária, referente ao imóvel matriculado sob nº 200.095, uma vez que a notificação dos devedores foi frutífera.

Relata a requerente que, através de escritura de compra e venda com alienação fiduciária em garantida, vendeu aos devedores fiduciantes o imóvel mencionado. Aduz que os devedores fiduciantes deixaram de honrar o pagamento, razão pela qual foi distribuída notificação judicial para constituição da mora, culminado com a realização das notificações por hora certa. Concretizada a notificação, a requerente apresentou requerimento ao Registrador, para que fosse iniciado o prazo de purgação da mora, o que foi negado. Juntou documentos às fls.8/50.

O registrador informa que o procedimento adotado foi regular, uma vez que o pagamento deve ser realizado junto à Serventia Extrajudicial, devendo o Oficial expedir intimação a ser cumprida em cada um dos endereços fornecidos pelo credor fiduciário e, caso os devedores se ocultem, abre-se a possibilidade de notifica-los judicialmente. Esclarece que é possível o credor, em vez da execução extrajudicial de alienação fiduciária, optar pela execução judicial, todavia, não há a possibilidade de optar-se por iniciar a notificação judicial e após requerer ao registrador que certifique o decurso de prazo, devendo nesta hipótese, a purgação da mora ser feita em juízo (fls. 58/60).

O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.70/72).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão o Registrador, bem como a D Promotora de Justiça. A alienação fiduciária é regulamentada por lei específica, qual seja, a Lei nº 9514/97. Neste contexto, o interessado pode optar por iniciar o procedimento de notificação ou na via judicial ou na via administrativa, sendo certo que os procedimento são divergentes. Na presente hipótese, houve a opção pela execução extrajudicial ao pretender a purgação da mora no Registro de Imóveis, devendo portanto ser observado o procedimento estabelecido no Cap. XX, Seção IX, itens 230 a 262. Logo, a notificação deveria iniciar-se junto à Serventia Extrajudicial, seguindo todos os requisitos legais estabelecidos nas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça e, caso as diligências resultassem negativas, o credor poderia valer-se da notificação judicial, após a qual abrir-se-ia o prazo no Registro de Imóveis para o devedor purgar a mora.

Neste contexto, como bem exposto pelo Registrador: “A notificação judicial, sem o ingresso do procedimento de execução extrajudicial no Registro de Imóveis, não tem serventia nenhuma para cumprir os ditames da Lei nº 9514/97”.

Daí que não há como estabelecer-se uma foram híbrida entre o procedimento judicial e o extrajudicial para purgação da mora. E ainda que assim não fosse, comprovou-se a fls.37/50, que se encontra em tramite ação de rescisão contratual cumulada com pedido de antecipação de tutela formulada pelos devedores em face da requerente, solicitando a suspensão dos pagamentos das parcelas vencidas e vincendas, o que prejudica a pretensão da interessada até o deslinde judicial da questão. Logo, deve ser mantido o óbice registrário, uma vez que foi adotado procedimento vicioso em relação à notificação judicial dos devedores e execução extrajudicial.

Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Cáucaso Construtora LTDA em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, e mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 16 de janeiro de 2018.

Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito