Escritura C/V de Lote – Alteração de Restrições Urbanísticas – Impossibilidade

Recebemos uma Escritura de Venda e Compra que menciona que trata-se de venda e compra conforme compromisso de venda e compra firmado anteriormente, que não foi registrado, mas que, por força da respectiva escritura, fica inteiramente solucionado.

Na mesma Escritura apresentada consta que o comprador tem ciência e se obriga a cumprir as restrições urbanísticas do loteamento, constantes (as restrições) no contrato padrão arquivado junto ao processo de registro do Loteamento, cujo lote objeto da compra e venda em questão é parte integrante.

Nesse sentido, considerando que o registro do Loteamento se deu, à época, no 1º Cartporio de Registro de Imóveis (1ºRI), e que a documentação lá ficou arquivada e considerando, ainda, que na matrícula não estão averbadas tais restrições urbanísticas, solicitamos cópia certificada pelo 1ºRI do exemplar do contrato padrão arquivado junto a documentação levada para registro do Loteamento, para fins de averbação na matrícula do imóvel em comento.

Ocorre que, ao recebermos a cópia certificada do exemplar do contrato padrão, ao compararmos suas cláusulas com as constantes na Escritura Pública, duas cláusulas inseridas enquanto restrições urbanísticas e outra não, percebemos as diferenças indicadas a seguir e, sobre essas diferenças, gostaríamos da sua opinião jurídica se deveríamos considerar a liberalidade das partes ou se deveríamos entrar no mérito dessas diferenças, sobretudo pelo fato de averbarmos na matrícula parte dessas informações através das restrições urbanísticas.

(a) QUANTO À NOTIFICAÇÃO: Na alínea “f” das restrições urbanísticas convencionais, disposta no Instrumento Público em tela, foi consignado que “o OUTORGADO COMPRADOR compromete a manter o lote objeto deste contrato, sempre cercado, limpo, roçado, livre de entulho e detritos e com a sua calçada devidamente gramada. Notificados, por carta, para adimplirem essa obrigação no prazo de 15 (quinze) dias (…)”. Ocorre que, no contrato padrão, além da notificação por meio de “carta”, é prevista a possibilidade de notificação do comprador através de e-mail (“carta ou e-mail”).

(b) QUANTO À TAXA DE OCUPAÇÃO MÁXIMA DO LOTE: Na alínea “j” das restrições urbanísticas convencionais, disposta no Instrumento Público em tela, constou que a “(…) taxa de ocupação máxima em relação à área do lote é de 70% (setenta por cento) (…)”, diferente do que consta no contrato padrão do Loteamento, que dispõe que é de “50% (cinquenta por cento)” a taxa de ocupação máxima em relação à área do lote.

(c) QUANTO À MULTA MORATÓRIA: Após a última alínea referente as Restrições Urbanísticas constantes na Escritura, constou que “sem prejuízo da faculdade da OUTORGANTE VENDEDORA, poder considerar rescindido o contrato por violação contratual, a infração a qualquer das normas acima estipuladas, implicará na incidência de multa moratória de valor equivalente a 1% (hum por cento) do valor atualizado do contrato, multa essa devida sempre por inteiro e por infração”, em dissonância ao disposto no contrato padrão anteriormente citado, que determina que a multa será calculada com base em 2% (por cento) do valor atualizado do contrato.

Ressalto que é comum recebermos escrituras desse Loteamento e é de suma importância prevermos um padrão para qualificação registral dessas escrituras.

Resposta:

1. Nas NSCGJSP, item 186: “Todas as restrições presentes no loteamento impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento e aquelas que atingirem os lotes também serão noticiadas nas matrículas deles, em averbação remissiva.”
2. Já no Código de Normas de Pernambuco, nos termos do Art.1077, VII,  a declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente, devem ser indicadas no exemplar do contrato padrão(contratos de promessa ou compromisso de compra  e venda, cessões ou promessas de cessão) e todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público, deverão ser, obrigatoriamente, mencionadas no registro para conhecimento público;
3. E foi solicitado por vocês cópia certificada pelo 1ºRI do exemplar do contrato padrão arquivado junto a documentação levada para registro do Loteamento, para fins de averbação na matrícula do imóvel a ser aberta nesse 2º Registro de Imóveis;
4. Uma vez averbada as restrições nas matrículas descerradas, pelo exemplar do contrato padrão ficará divergente com as restrições constantes da escritura apresentada;
5. Aliás as alíneas do exemplar do contrato padrão não estão como consta da escritura, por exemplo a aliena “f” da escritura consta como alínea “g” no exemplar do contrato padrão  a alínea “j” consta como “k”, a alínea “a” consta como “b”;
6. A não ser que não tenha ocorrido modificação no exemplar do contrato padrão depositado no 1º RI por ocasião do registro do loteamento, a escritura deve seguir as restrições que constam do exemplar do contrato padrão depositado, não podendo alterá-las/modificá-las sem que altere previamente o exemplar do contrato padrão depositado;
7. No título consta que as partes retificam o disposto no Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de 19-01-2.021 e o outorgado comprador declara mais que tem ciência e se obriga por si seus herdeiros ou sucessores a respeitarem todas as restrições urbanísticas  convencionais ( e supletivas) do loteamento descritas no exemplar do contrato padrão, arquivado junto ao processo de registro do loteamento a saber: Além do cumprimento da legislação federal, estadual e municipal pertinente, todo e qualquer proprietário;
8. No caso não se trata de liberdade de contratar, mas de seguir as restrições convencionais e supletivas constantes do processo de registro do loteamento devendo a escritura ser retificada nesse sentido, para seguir as restrições convencionais e supletivas constantes do exemplar do contrato padrão depositadas quando do registro do projeto do loteamento.;
9. Seria interessante que se solicitasse certidão do regulamento construtivo e o regulamento do loteamento contido no anexo “a do estatuto da associação (Clausula IX – Restrições Urbanísticas convencionais (e supletivas0 alínea “a” e o regimento interno e normas construtivas previstas pela associação (parágrafo 3º  do inciso IX  do exemplar do contrato padrão.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 07 de Junho de 2.021.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP.

186. Todas as restrições presentes no loteamento impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento e aquelas que atingirem os lotes também serão noticiadas nas matrículas deles, em averbação remissiva.

CÓDIGO DE NORMAS DE PERNAMBUCO.

Art. 1.077. Os contratos de promessa ou compromisso de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão relativamente a imóveis loteados poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do art. 18, inciso VI, da Lei nº 6.766/1979 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

Art. 1.282. Todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público, deverão ser, obrigatoriamente, mencionadas no registro para conhecimento público, não cabendo ao Oficial, porém, fiscalizar sua observância.