Associação de Moradores – Tema 492 STF – Cobrança de Mensalidade em Loteamento

Ainda não pude estudar a fundo o que fora decidido pelo STF, e o alcance da decisão, no tocante às associações de moradores de loteamentos e a obrigatoriedade ou não da cobrança de taxas de manutenção relacionadas aos loteamentos, quer o proprietário do lote esteja associado ou não…

Todavia, foi apresentado um requerimento solicitando a averbação da Convenção de Condomínio do Residencial XYZ, que é um loteamento e não um condomínio. Mencionam no requerimento, como fundamento para o requerido, o item 3 do acórdão que julgou o tema 492 do STF (mas não apresentaram esse documento).

A tal convenção do Residencial XYZ, destacamos, foi registrada no RCPJ, em 29/03/2021, nesse Registro Civil de Pessoas Jurídicas.

O Loteamento, por sua vez, em questão foi registrado em 2016, perante o outro Cartório, onde era anteriormente pertencente.

De toda sorte, surgiram as seguintes dúvidas:

1. O que foi decidido, recentemente, pelo STF, se aplicaria ao caso?

2. É possível registrar ou averbar (e de qual forma?), no registro de imóveis, os atos constitutivos de uma associação de moradores de um loteamento, à luz do que decidiu o STF e da Lei nº 13.465/2017? Se sim, como seria esse ato? Seria de registro ou de averbação (no RI)?

3. O registro/averbação do ato constitutivo da obrigação das taxas do loteamento, no registro de imóveis, deveria ocorrer nas matrículas de todos os lotes e na matrícula-mãe, de uma única vez? Ou poderia averbar parceladamente em algumas matrículas somente?

4. O registro ou averbação da associação seria cabível para todos os loteamentos, antigos e novos, independentemente da data de registro do loteamento e obrigaria até mesmo os proprietários não associados?

5. De quem seria a legitimidade para requerer o registro/averbação da associação no Registro de Imóveis, tão somente do representante da associação ou os proprietários de cada lote teriam que requerer tal registro/averbação do ato constitutivo da associação?

6. Já tem algum entendimento pacificado envolvendo a matéria e sua aplicabilidade no RI?

7. No caso, foi apresentada uma convenção de condomínio já registrado no RCPJ, sendo que não é condomínio, mas loteamento, esse documento seria passível de registro/averbação nas matrículas dos lotes, nos termos do que decidiu o STF?

Resposta:

A tal Convenção não pode afetar Loteamento e diante disso, todos os demais itens estariam prejudicados.

Porém, vamos às respostas por itens:

1 – Não se aplicaria ao caso pois é uma convenção de Condomínio, figura que não existe dentro de um Loteamento ou associação de seus moradores.

2 – A associação de moradores poderia registrar o ato em RTDPJ (sua fundação), e sua forma vinculante está definida no artigo 36-A da Lei 6015 , conforme se lê:

“Art. 36-A . As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”

Ou seja, pode haver sua constituição, os atos vinculam as despesas aos moradores, porém não há vínculo na matrícula-mãe do loteamento, nem previsão para averbação em cada uma das matrículas dos lotes.

Trata-se de direito obrigacional que a lei não prevê sua recepção no registro de imóveis.

3 – Prejudicado pela resposta anterior.

4 – Não, só poderia haver a constituição de tais associações vinculativas, após a vigência da Lei 13.465/17, e mesmo assim, sem previsão de registro ou averbação no Registro de Imóveis, ressalte-se.

5 – Prejudicada pelas respostas anteriores. Trata-se de mera constituição de associação de moradores.

6 – Não temos ciência de decisões de repercussão sobre estas associações, porém, nosso entendimento é que esta alteração sobre cobrança de valores por associação de moradores não tem acesso ao Registro de Imóveis.

7 – O documento não pode ser registrado em nenhuma matrícula ou sequer ser nas demais matrículas averbado. Convenção de Condomínio não é a mesma coisa que um conjunto de regras de uma associação de moradores.

Lembramos que quaisquer limitações administrativas mais relevantes, devem fazer parte do memorial de loteamento e as duas figuras não se confundem (limitações impostas pelo loteador com normas de associação de moradores).

Desta forma o documento em tela não tem força vinculante alguma pois feito de forma diversa da lei e, mesmo que corrigido não teria acesso ao Registro de Imóveis.

Sub censura.

São Paulo, 19 de Janeiro de 2022.