Retificação de Área de Condomínio c/ Unidades Já Alienadas
Temos registrado uma incorporação de condomínio (vertical) com várias torres em uma matrícula.
A incorporadora, que é uma SPE *Sociedade de Propósito Específico), já alienou diversas frações ideais do terreno e que correspondem à futuras unidades do condomínio a ser construído. Há também alienação fiduciária onerando as frações ideais alienadas.
Semana passada recepcionamos um pedido de retificação de registro (artigo 213, inciso II da Lei nº 6.015/73), visando dar nova descrição, medidas, confrontações e aumentando a área superficial do terreno de instalação do condomínio.
- É possível promover esta retificação e posteriormente retificar o registro da incorporação, na medida em que haverá alteração nas frações ideais do terreno para cada unidade?
Ou não será possível a retificação?
- Ou ainda, devo exigir concomitantemente com o pedido de retificação de registro, o projeto de retificação da incorporação devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal?
Resposta:
- É um tanto complicado, mas sim é possível a retificação do registro (213, II da LRP) visando dar nova descrição, medidas, confrontações e aumentando a área superficial do terreno de instalação do condomínio, desde que seja intramuros. Para posteriormente retificar o projeto/registro de incorporação. Entretanto para a retificação do imóvel registrado (terreno) como já houve alienações de frações ideais de terrenos que correspondem às futuras unidades, a retificação deve ser requerida por todos os titulares do domínio, ou estes darem a sua ciência/anuência. Em caso contrário (não darem anuência) devem ser notificados do requerimento da de retificação para se manifestarem em 15 (quinze) dias (itens 13.4 e 136.8 do Capitulo XX das NSECGJSP. Uma vez realizada a retificação, se fará a retificação do registro da incorporação aprovada pela municipalidade e pelo GRAPROHAB (ou declaração de que este órgão não se manifesta) com a anuência/autorização da unanimidade dos condôminos proprietários de frações ideais (artigo 43, IV da Lei 4.591/64).
Quanto aos credores fiduciários estes também devem dar a sua anuência/autorização ou serem notificados para se manifestarem nas duas retificações a do registro e a da incorporação.
- Não será possível realizar concomitantemente as duas retificação (a do registro e a da incorporação), porque para a retificação da incorporação a retificação do registro deve esta averbada junto a matrícula do imóvel.
Sub censura.
São Paulo, 03 de Outubro de 2.023
NSECGJSP CAPITULO XX
136.4. Ocorrida a transmissão do domínio do imóvel para quem não formulou, não manifestou sua ciência ou não foi notificado do requerimento de retificação, deverá o adquirente ser notificado do procedimento em curso para que se manifeste em 15 (quinze) dias.
136.8. Os titulares do domínio do imóvel objeto do registro retificando serão notificados para se manifestar em 15 (quinze) dias quando não tiverem requerido ou manifestado, voluntariamente, sua anuência com a retificação.
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)
