Instituição de Condomínio com Atribuição e Divisão de Unidades

Determinadas pessoas (60 pessoais) fizeram contratos particulares com o dono de um terreno para adquirirem frações ideais em um prédio de apartamentos (com dois blocos e 65 apartamentos), a ser edificado sobre o terreno, porém o terreno continua, na matrícula, em nome desse proprietário originário.

A construção do prédio seria inteiramente custeado pelos 60 adquirentes, que passariam a ser titulares, cada um, de um apartamento, sendo que 5 apartamentos remanescentes seriam atribuídos/reservados para o dono do terreno.

A construção do prédio foi inteiramente custeada por estas pessoas e já está concluída (já tem habite-se).

Atualmente, desejam regularizar a situação do prédio e a titularidade dos apartamentos.

Informam, contudo, que o proprietário tabular não deseja instituir o condomínio, averbar a edificação e proceder às alienações de cada unidade autônoma sob o argumento de que a construção não foi feita por ele (dono do terreno) e porque o valor que recebeu pela aquisição do terreno foi de 1X (exemplo: R$ 100.000,00), enquanto que o valor total dos apartamentos, já edificados, representaria 10.000X (exemplo: R$ 1.000.000,00), de modo que se ele fizesse a instituição e as alienações de cada apartamento, essas operações, perante a Receita Federal (Imposto de Renda), passaria a indicar que ele teve um ganho financeiro enorme, que, na verdade, não ocorreu, na medida em que ele transferiu apenas o terreno.

Daí, as partes (as 60 pessoas) pretendem fazer uma compra e venda parcial do terreno (apenas 92,31%, por exemplo, tendo em vista a reserva de 5 apartamentos para o dono do terreno), tendo como compradores todos eles (os “60 condôminos”), em condomínio civil simples.

Após essa aquisição de 92,31% do terreno, este ficaria em condomínio geral entre o dono do terreno e os 60 adquirentes das unidades autônomas.

Nesse momento, seria averbada a construção da unidade principal e registrado o condomínio edilício, extinguindo o condomínio geral (simples), e atribuindo/dividindo as unidades autônomas entre os condôminos, de modo que cada um dos 60 adquirentes receba sua respectiva unidade autônoma e que o dono do terreno receba suas 5 unidades (conforme negociação preliminar).

Sobre essa possibilidade, observei que alguns doutrinadores a consideram viável e possível. Porém, diante de sua vasta experiência, desejamos saber sua opinião sobre essa situação e, se possível, que nos indique quais documentos deveríamos exigir para proceder da forma acima pretendida e quais atos realizar na matrícula-mãe, notadamente no que se refere à instituição do condomínio edilício, com extinção do condomínio geral e atribuição/divisão das unidades autônomas, se seria um único ato ou se seriam atos diversos.

Resposta:

1. Os 60 condôminos vão adquirir  92,31% que corresponderão a 60 frações ideais do terrenos e correspondentes a 60 futuras unidades autônomas ficando 7,69% para o proprietário anterior e que corresponderá  a 5 futuras unidades autônomas;
2. Feito o registro da compra e venda, deverá ser averbada a construção do edifício com 65 apartamentos (60 + 5), e realizado o registro da instituição, especificação  e convenção  (está no livro 3- auxiliar como remissão ao livro 2 e vice e versa) do condomínio edilício. Para em seguida registrar a atribuição da unidades a todos os condôminos. Sendo que a instituição, especificação do condomínio e a atribuição poderá ser feita em um único instrumento que poderá ser por escritura pública ou por instrumento particular atribuindo-se 60 apartamentos para os adquirentes da fração ideal do terreno de 92,31 %, e 5 apartamento para o antigo proprietário que ficou/reservou 7,69 % do terreno;
3. Quanto à cobrança dos emolumentos deverá ser feita em duas etapas, quando do registro do terreno relativo a 92,31% (somente terreno), o restante  7,69% pertencendo ao antigo proprietário que não alienou essa parte;
4. Feita a averbação da construção e o registro da instituição, especificação e convenção cobrando-se pelo registro da instituição (Livro 2) e registro da convenção (Livro 3), será feita a atribuição das unidades autônomas para todos os condôminos cobrando-se pelo valor da construção. Ou seja, em havendo atribuição, geralmente a cobrança dos emolumentos serão feitos em duas etapas, um pelo registro da fração ideal do terreno e outra pela unidade autônoma (construção), não podendo haver cobrança dos emolumentos quando da atribuição pelo valor total (terreno + unidade), uma vez que já foram cobrados os emolumentos sobre o terreno (fração ideal) quando do registro da transmissão da dita fração ideal de terreno.

Nada cobrando pela atribuição das unidades não comercializadas e que ficaram atribuídas ao incorporador no caso de este ser o proprietário do terreno (ver também APC 72.874-0/0 – Sorocaba SP; Protocolado CG nº. 18.856/2006 – Guarujá SP A decisão que foi exarada no processo CGJSP n. 1.270/2001 – Parecer 543/2001-E, publicada no DOE de 11 de setembro de 2.001, teve a execução da r. decisão suspensa por decisão de 13.09.2.001, conforme publicação no DOE de 17.09.2.001;

5. Entretanto, pelo Parecer 812//2001-E, do mesmo processo e publicada no DOE de 14 de Janeiro de 2.002, referida decisão foi modificada, ficando ali decidido em caráter normativo de que a cobrança dos emolumentos nesse caso deve ser feito em duas etapas, ou seja, uma quando do registro da fração ideal do terreno calculado e cobrado apenas pela alienação da fração ideal do terreno sobre o valor constante do título relativo a aquisição dessa parte ideal ou sobre a parte do valor venal do terreno correspondente a essa fração, o que for maior, postergando-se a cobrança dos valores devidos pelo registro da alienação da unidade autônoma à ocasião em que esta nasça no mundo jurídico no momento do registro da instituição condominial com sua atribuição, calculando-se tal valor pelo preço ajustado para a aquisição da unidade autônoma ou sobre o valor de custo da unidade autônoma calculado nos termos dos artigos 53 e 54 das Lei 4.591/64 (índice do Sinduscon), o que for maior;
6. Ver a nossa resposta anterior de 17-04-2.019  a consulta feita por você mesmo;
7. A venda e compra da fração ideal do terreno de 92,31%, a averbação da construção, o registro da instituição, especificação do condomínio, e a atribuição poderá ser feita nas matrícula mãe. Para em seguida na conveniência do serviço poderá ser aberta matrículas individuais e autônomas para cada  unidade, apartamentos.

Sub censura.

São Paulo, 25 de Outubro de 2.023.

Seguem ementas Kollemata – Arisp:

ARISP – KOLLEMTA – JURISPRUDÊNCIA   Registro de Imóveis. Condomínio horizontal precedido de incorporação. Emolumentos. Reclamação. Atribuição de unidades autônomas.   PARECER Nº. 812/2001-e.  (vER NA ÍNTEGRA)

Cobrança pelo registro das alienações das frações ideais de terreno que se vinculariam a futuras unidades autônomas de valores calculados sobre o preço total do negócio inserto no título, a saber, o da fração de terreno e o da unidade autônoma. Cobrança posterior, na ocasião da instituição do condomínio, a título de registro de atribuição das unidades, como meio de extinção de condomínio sobre as unidades, de valores calculados sobre aqueles atribuídos às unidades autônomas na instituição condominial em relação às unidades que tinham sido alienadas e sobre o custo da construção das unidades, apurável segundo tabela do SINDUSCON, em relação àquelas que não foram alienadas. Desnecessidade na hipótese de condomínio precedido de incorporação de atribuição sobre as unidades como ato especial de extinção da comunhão entre os titulares das frações ideais sobre as unidades autônomas. Condomínio sobre o terreno que, nesse regime, não migra às unidades. Possibilidade, nesse caso, de atribuição apenas para identificar as unidades que ficarão pertencendo aos titulares das frações ideais do terreno. Cobrança indevida, na espécie, dos valores relativos aos registros das atribuições. Devolução de tais valores determinada.

Processo CGJ: 1270/2001  Data: 14/1/2002  Data DO:   Localidade: São Bernardo do Campo

Cartório:

Relator: Antonio Carlos Morais Pucci

Legislação: Lei nº 4.591/64 e Código Civil de 1916.

Íntegra

requerimento – execução da decisão – Arisp – São Bernardo do Campo

Referente requerimento formulado pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, datado de 12/9/2001.

Processo CGJ: 001270/2001  Data: 19/9/2001  Data DO:   Localidade: SÃO BERNARDO DO CAMPO

Cartório:

Relator: LUÍS DE MACEDO

Legislação:

Íntegra

registro de unidades autônomas – incorporações e condomínios – Arisp

Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, foi suspensa a execução da r. decisão acerca do registro da atribuição de unidades autônomas em incorporações e condomínios,

Processo CGJ: 001270/2001  Data: 17/9/2001  Data DO:   Localidade: SÃO BERNARDO DO CAMPO

Cartório:

Relator: –

Legislação:

Íntegra

instituição parcial – abertura de matrículas – atribuição de unidades autônomas

Registro de Imóveis – Dúvida. Instituição parcial de condomínio e atribuição das decorrentes unidades autônomas. Desnecessidade de elaboração de instrumento público

Acórdão CSM: 072874-0/0  Data: 28/3/2001  Data DO:   Localidade: Sorocaba

Cartório:

Relator: Luís de Macedo

Legislação:

Íntegra

Condomínio edilício. Custas e emolumentos. Unidade autônoma – atribuição. Instituição. Especificação condominial.

Registro de Imóveis – Condomínio especial regido pela Lei n. 4.591/1964 – Custas e emolumentos – Atribuição de unidades autônomas por ocasião do registro da instituição e especificação de condomínio para fins de mera identificação da unidade autônoma pertencente ao titular da fração ideal do terreno – Inviabilidade da cobrança em relação ao incorporador proprietário do terreno, pelas unidades autônomas não comercializadas – Ausência de atribuição das unidades a este último – Consulta conhecida para reafirmação da orientação traçada pela Corregedoria Geral da Justiça em pareceres normativos – Revisão do entendimento do Juiz Corregedor Permanente, com recomendações.

Protocolado CGJSP: 18.856/2006  Data: 5/3/2007  Data DO:   Localidade: Guarujá

Cartório:

Relator: Gilberto Passos de Freitas

Legislação: Lei Estadual nº 11.331/2002. Estamos de um caso complexo, sobre o qual gostaríamos do seu parecer. A situação, em síntese, é a seguinte: Uma incorporação imobiliária de um empreendimento com 472 unidades foi registrada no 1º RI. Após o registro da incorporação, as futuras unidades começaram a ser vendidas e dadas em alienação fiduciária à CAIXA, tendo sido abertas as respectivas matrículas individualizadas, isso tudo sem que tivesse sido instituído o condomínio ou registrada a convenção de condomínio. Do universo destas 472 unidades, mais da metade das matrículas individualizadas estão abertas perante a 1º Serventia. O resto das unidades já tem matrículas abertas aqui (2º RI). Atualmente, deseja-se instituir o condomínio e registrar a respectiva convenção, estando a outrora incorporadora na busca por esta regularização e por meios de efetivá-la, a despeito de não ser mais a proprietárias das unidades autônomas e tão somente porque estar sendo cobrada pelos adquirentes (boa parte deles). Diante disse, surgiram alguns questionamentos pontuais, além de outros genéricos: 1. Para a instituição do condomínio, todos os 472 adquirentes/proprietários das unidades imobiliárias devem assinar o respectivo instrumento de instituição e divisão do condomínio? 2. Para comprovar a qualidade de proprietário sobre as unidades e a legitimidade para subscrever a instituição e a convenção do condomínio, além das matrículas dos imóveis, algum outro documento deverá ser  solicitado por esta 2ª Serventia, sobretudo tendo em vista que mais da metade das matrículas individualizadas se encontram na 1ª Serventia? 3. Considerando que todas as unidades estão alienadas fiduciariamente à CAIXA, seria possível instituir o condomínio e registrar a convenção apenas com a assinatura dos 472 adquirentes/proprietários? 4. O Banco (CAIXA) deverá ou poderia anuir à instituição do condomínio e ao registro da convenção, considerando que todas as unidades estão a si alienadas fiduciariamente? 5. Como poderia se dar essa anuência da CAIXA, se possível? 6. Que outras orientações ou caminhos o senhor pode indicar, com fins de permitir regularizar, atualmente, a situação dessas unidades e do respectivo empreendimento? Resposta: Pelo que pude entender a situação é a seguinte: Existe registrada no 1º SRI, local, uma incorporação de condomínio edilício (apartamentos) com 472 futuras unidades autônomas; Dessas futuras unidades autônomas mais da metade já foram alienadas e registradas nesse cartório; O restante em face da criação do 2º SRI e conseqüente alteração da circunscrição imobiliária local, os restantes das unidades autônomas foram alienados e registrados perante o 2º SRI; Essas futuras unidades registradas foram alienadas fiduciariamente a CEF que passou a ser a credora fiduciária. Portanto temos que para dar continuidade devem ser praticados os seguintes atos: Averbação da construção; Os registros da Instituição, Especificação (Livro 2)  e Convenção do Condomínio (Livro 3- Auxiliar); Os registros das atribuições das unidades autônomas (que agora surgem com a averbação da construção e os registros da Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, ou seja, deixar de serem frações ideais de terreno (unidades futuras) e passaram a ser unidades individualizadas de apartamentos. Podendo a atribuição se feita por instrumento público ou particular e concomitantemente com a Instituição, Especificação e Convenção; Pois bem, nos termos do artigo de nº 169 da LRP, a averbação (construção) deve ser feita perante o 1º SRI (se negada por este requerer-se a abertura da matrícula mãe onde registrada a incorporação, pelos interessados (Incorporador), junto ao 2º SRI e averba-se a construção). E os registros devem ser feitos no 2º SRI, ou seja, os registros da Instituição, Especificação do Condomínio (Livro 2) , da Convenção (Livro 3 auxiliar), e das atribuições (divisão)  concomitantemente com os registros da Instituição e Especificação (Livro 2) e da Convenção (Livro 3-Auxiliar). Para tal a matrícula (do 1º SRI onde registrada a incorporação deve ser aberta no 2º SRI com base na certidão do 1º SRI para que se possa registrar a Instituição e Especificação (Livro 2) e a Convenção (Livro 3- auxiliar) cuja matriculas será aberta diretamente no 2º SRI. Ocorre que, além disso, os registros das atribuições (divisão) que nos termos do artigo 169 da LRP, terá que ser feito no 2º SRI, e para tal todas as 472 matriculas (de cada unidade) devem estar descerradas nesse cartório. Portanto as matrículas descerradas junto ao 1º SRI devem ser abertas aí no 2º SRI, mediante apresentação das certidões expedidas pelo 1º SRI. Pelos registros da atribuição não haverá incidência de ITBI, pois de divisão se trata; Quanto aos emolumentos pela atribuição (individual) cobra-se somente com relação ao valor da construção proporcional a cada unidade (pois com relação ao terreno (fração ideal) os emolumentos já foram cobrados outrora quando do registro dessas frações: Se eventualmente alguma fração ideal não foi alienada, esta (s) pertence (m) ao incorporador e a ele será atribuída, nada se cobrando de emolumentos desse (s) registro (s) (atribuição), pois já a ele pertence); Quanto a CEF, esta é a proprietária da propriedade resolúvel, e tão somente pela atribuição (divisão) dever comparecer anuindo. Podendo ser uma anuência geral ou genérica (para todas as unidades) prescindível a individual; Quanto à averbação da construção e a Instituição, Especificação e Convenção do condomínio basta requerimento firmado pelo Incorporador (que, aliás, é obrigação sua). Já na atribuição alem de assinado pelo Incorporador, deve também ser assinado por todos os condôminos inclusive por Mario e mulher para os que casados ou unidos estavelmente forem e com a anuência da CEF (credora fiduciária), sendo que nesse último caso a CEF poderá anuir em documento apartado (artigo nº 220 do CC); No caso de recusa do incorporador, resta que os condôminos devem providenciar judicialmente a sua destituição (artigo nº 43, VI da Lei 4.591/64) e uma vez averbada na matricula dar andamento aos procedimentos através co Comissão de Representantes aprovados em ata. Com as colocações postas entendo ter respondido as questões de 1 a 5 da consulta.   É o parecer sub censura. São Paulo, 18 de Abril de 2.019.   LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8- Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção. Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa; IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; V – não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas; VI – se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO). Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.   (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1º  Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 3º  A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)   Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. § 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes. § 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade. Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação. § 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante. § 2º A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso. § 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso. § 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno. Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) § 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos podêres necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes. § 2o A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) § 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sôbre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se êste não o aceitar. § 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades fôr igual ou inferior a 3, a totalidade dêles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.