Enfiteuse Desmembramento
Consulta:
PARA PROCEDER AO DESDOBRO DE UM IMÓVEL COM ENFITEUSE, O QUE DEVE SER EXIGIDO?
22-04-2.008.
Resposta: Segundo Orlando Gomes, enfiteuse é o direito real limitado que confere a alguém, perpetuamente os poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual, e a de conservar-lhe a substância.
Competem-lhe com efeito o “jus utendi”, o “jus fruendi” e o “jus disponendi”. Usa a coisa e lhe frui as utilidades em toda plenitude. Pode instituir bem de família; constituir hipoteca, usufruto sobre o domínio útil, pode ser objeto de servidão, pode dispor do bem, transferindo a qualquer pessoa por ato entre vivos, ou de última vontade, o amplo direito que tem sobre o imóvel.
Entre as obrigações do enfiteuta destacam-se as seguintes: a) pagar o foro; b) pagar o laudêmio; c) pagar os impostos e taxas que gravam o imóvel; d) conservar a substância da coisa.
O titular do domínio útil exerce plenamente os atributos do direito de propriedade – não lhe é lícito apenas destruir o imóvel.
Se o enfiteuta pode onerar e alienar o imóvel (domínio útil), a princípio poderá desmembrá-lo, entretanto, como é obrigado a conservar a substância da coisa, necessita da anuência, do consentimento do senhorio direto para poder proceder ao desmembramento do imóvel (artigo 681 cc/16).
Entretanto, se a enfiteuse estiver constituída a mais de 10 (dez) anos, tal procedimento não será necessário se o enfiteuta resgatar a enfiteuse, pagando o laudêmio e dez pensões anuais (artigo 693 do CC/16).
Portanto, para o desdobro do imóvel, além da anuência do senhorio, em se tratando de imóvel urbano, precisam ser apresentados requerimento do interessado, aprovação pelo Município, planta ou croqui, memorial descritivo (se não constar da aprovação) e parecer de dispensa de licença de instalação emitido pela CETESB.
Se rural, não necessitará de apreciação pela CETESB, nem pelo Município, no entanto, se for inferior ao módulo rural ou fração mínima de parcelamento, deverá contar com a aprovação do INCRA.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de abril de 2.008
