Direito Real de Superfície

Recebemos um protocolo de direito de superfície que o imóvel objeto é rural. Acerca dele, restaram algumas dúvidas e são elas:

1° – A empresa superficiária tem como administrador um estrangeiro. Além disso, a empresa tem, enquanto acionistas, dois Fundos de Investimentos, o que nos chamou atenção, mesmo tendo sede no Brasil. Considerando que o imóvel objeto é rural, a empresa deve apresentar algum documento que comprove que ela não é estrangeira? Se sim, qual documento pode comprovar essa situação (de não ser estrangeira)?

2º – Na escritura de Direito de superfície, as partes trazem o valor a ser pago mensalmente e o prazo para pagamento; quando multiplicamos o valor pago mensalmente pelo prazo, obtemos como resultado um valor maior que o valor total declarado na escritura. Nesse contexto, o valor declarado deveria coincidir com o resultado da multiplicação das parcelas mensais? Deveria, necessariamente, constar o valor total (resultado da multiplicação das parcelas mensais)?

3º – Por o imóvel ter mais de 134 hectares, seria necessário solicitar a certificação do INCRA para registrar o direito real de superfície sobre o imóvel?

4° – O imóvel tem mais de 134ha, mas apenas 18ha estão sendo objeto do direito real de superfície. Nesse contexto, gostaria de saber se o sistema a ser utilizado para descrever a parte do imóvel que será objeto de superfície precisará ser o mesmo que descreve o imóvel objeto da matrícula?

Resposta:

1. A empresa é brasileira, e tem como acionistas dois Fundos, e quanto aos Fundos:

Fundo de Investimento e os fundos são geridos por instituição administradora autorizada pelo CVM (artigo 5º da Lei 8.668/93) sendo que o patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário (artigo 6º da Lei 8.668/93);

Quanto ao Fundo de Investimento temos que:

Os fundos de Investimentos Imobiliários não têm personalidade jurídica (artigo 1º da Lei 8.668/93) e são constituídos sob a forma de condomínio fechado (artigo 2º da citada Lei);

Os fundos são geridos por instituição administradora autorizada pelo CVM (artigo 5º) sendo que o patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário (artigo 6º). Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário não se comunicam com o patrimônio da administradora, observadas quanto a tais bens e direitos as restrições do artigo 7º, inciso I a VI,

Sendo que a alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo será efetivada pela instituição administradora, constituindo o instrumento de alienação documentos hábil para cancelamento, perante o Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e destaque de que tratam os parágrafos 1º e 2º do artigo 7º;

Quanto aos fundos em decorrência de sua natureza de condômino estes são representados em seus atos pelo seu administrador que atua no fundo de investimento como um “emprestador de personalidade jurídica” em função de praticar atos em seu próprio nome, porém em benefício do fundo.

A superficiária é um empresa constituída como Sociedade Anônima Fechada por ações, e ao que parece os únicos acionistas são os dois fundos, pois na AGE de 10-10-2.023 estavam presentes a totalidade dos acionistas que são os dois Fundos de Investimentos;

Como se trata de Sociedade Anônima a forma de provar que não é sociedade estrangeira, ou sociedade estrangeira com maioria de capital (ações no caso)  seria a apresentação do Livro de Registros de Ações (nominativas as ações ao portador não mais existem) para a verificação dos acionistas;

2. O prazo do direito de superfície é de 29 anos e dois meses, ou seja, 350 meses. E o preço mensal é de R$ 338,17 por hectare, como são 18 hectares o preço mensal pelos 18 hectares é de R$ 6.087,18 e que vezes 350 meses dá um total de R$ 2.130.513,00. Portanto o preço mensal (dos 18 hectares – área do direito de superfície é de R$ R$ 6.087,18, e não contou no título o preço tora dos 29 anos e 2 meses (350 meses), mas somente o preço mensal por hectare e pelos 18 hectares;
3. Sim, nos termos do Artigo 9º, §§ 1º e 9º  do Decreto 4.449/2002. (complementa-se pela resposta do item 4 ou 4º abaixo);
4. Na realidade o imóvel tem 134,4545 hectares, e o direito de superfície refere-se a uma área parcial de 18,00 hectares que não será objeto de desdobro.

De toda sorte é perfeitamente possível o direito de superfície sobre parte do imóvel, no entanto essa parte deve ser descrita, especializada, ter a sua exata identificação  dentro do todo, viabilizando a sua perfeita identificação com a apresentação de memorial descritivo e planta do todo do imóvel com a localização da área do direito de superfície dentro do todo (plotar – desenhar);

5. Ocorre que o memorial descritivo da área da superfície foi georreferenciado, mas não certificado pelo INCRA. E como não haverá desdobro ou desmembramento da área  de 18,00 hectares deve ser realizado o georreferenciamento do todo do imóvel, até porque este tem mais de 100,00 hectares e o prazo do geo já se expirou em 20-11-2.023 (artigo 10 VI e seu § 3º do Decreto 4.449/02). Portanto o georreferenciamento deve ser da área total (134, 4545 hectares e da área do direito de superfície (ambas certificadas pelo INCRA);
6. O registro do direito real de superfície (artigo 1.225 do CC) será realizado na matrícula mãe/original/matriz e não em matrícula descerrada/separada, pois não haverá desdobro/desmembramento)

Sub censura.

São Paulo, 30 de Janeiro de 2.024.

DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002.

Art. 9^o  A identificação do imóvel rural, na forma do § 3^o do art. 176 e do § 3^o do art. 225 da Lei n^o 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.

        § 1^o  Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.

  § 9^o  Em nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art.176, §§ 3^o e 4^o, e do art. 225, § 3^o, da Lei n^o 6.015, de 1973, poderá ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

 Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3^o e 4^o do art. 176 da Lei n^o 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9^o, somente após transcorridos os seguintes prazos: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

       VI – vinte anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares;     (Redação dada pelo Decreto nº 9.311, de 2018)

        § 3^o  Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)