Dois Protocolos Simultâneos S/ o Mesmo Imóvel

Se encontra tramitando nesta Serventia, dois protocolos relativamente ao mesmo imóvel, um deles sobre uma ação de execução, onde está sendo efetivada a averbação premonitória e outro que versa sobre o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, conforme solicitação feita pela CEF.

Neste sentindo, gostaríamos do seu parecer, a fim de confirmar se precisamos informar a CEF, sobre essa averbação efetivada na matrícula do imóvel, uma vez que já vamos encaminhar um ofício para a Vara responsável pela execução, informando sobre a existência da alienação gravada na matrícula do imóvel, e início do procedimento solicitado pela credora.

Resposta:

1.            Quanto a alienação fiduciária existente no imóvel é possível a averbação premonitória de ajuizamento de ação de execução por dívida do devedor fiduciante, ainda que a propriedade esteja, em caráter resolúvel, em nome da Caixa Econômica Federal – CEF, considerando que o direito de aquisição do promitente comprador (devedor fiduciante) também pode ser penhorado;

2.            O direito do fiduciante, apesar de resolúvel, tem caráter patrimonial e admite até mesmo a averbação da penhora (dos direitos), sendo, portanto, perfeitamente possível a averbação (premonitória) requerida.

3.            A averbação vai apenas noticiar (publicizar) a existência de ação de execução, e se vier a ocorrer penhora, esta deverá ser sobre os direitos do fiduciante não abrangendo a propriedade fiduciária do credor.

4.            A averbação premonitória prevista no artigo n. 828 do CPC tem a finalidade de noticiar a formação de processo de execução que pode alterar ou modificar o direito de propriedade. Possui caráter acautelatório, de prevenir a população acerca de desfavoráveis aquisições de imóveis (e ou direitos); Trata-se de simples averbação que formaliza a publicidade-notícia, meramente declaratória não constituído, extinguindo ou modificando qualquer direito, possuindo duas finalidades claras, a primeira como alerta a futuros adquirentes de que referido imóvel (ou direitos) não poderá ser afetado ao pagamento da ação de execução, e a outra, como prova de fraude a execução, em caso de transferência do imóvel (ou direito); Tem apenas por fim advertir, prevenir, acautelar terceiros, tem o condão de afastar a alegação de boa-fé por parte de terceiro que venha a realizar qualquer tipo de negócio envolvendo o imóvel (parágrafo 4º do artigo 828 do CPC).

É uma medida transitória, mais para fins de publicidade informando que existe processo de ação de execução em andamento contra o proprietário do imóvel (dos direitos no caso), mas não gerando direitos; Portanto não há nenhum impedimento para a averbação solicitada.

No entanto, caso eventualmente venha, ocorrer penhora (parágrafo 2º do artigo 828 do CPC), está não poderá recair sobre o imóvel, devendo ser realizada sobre os direitos e obrigações do fiduciante.

5.            Como vai ser encaminhado oficio a vara das execuções, informando sobre a existência da alienação fiduciária e o inicio do procedimento da consolidação requerido pela CEF., seria de bom tom que também se informasse também a CEF sobre a averbação premonitória averbada na matricula do imóvel, caso já tenha sido por prioridade do protocolo

6.            De toda sorte como são dois os protocolos (averbação premonitória e consolidação em nome da CEF) deverá ser seguido a ordem (de entrada) dos protocolos até porque o prazo de vigência da prenotação da intimação do devedor e consolidação será prorrogado até a finalização do procedimento ( a menos é assim em nosso estado por normas da E. Corregedoria Geral do Estado – Item 240.1. e por 120 dias item 250.2). E quanto ao procedimento poderá o devedor purgar ou não a mora, sendo que em caso negativo a propriedade será consolidada em nome da CEF, não mais sendo possível a averbação premonitória se o protocolo da intimação e consolidação for anterior.

7.            Se o protocolo da averbação premonitória for anterior ao do protocolo da intimação e consolidação esta será averbada e não impedirá a consolidação.

Entretanto o Registrador não pode cancelar a referida averbação premonitória, salvo por determinação do juízo “a quo“

8.            E em caso da não purgação da mora a propriedade será consolidada em nome da CEF., não sendo possível  a averbação premonitória e o registro da penhora, pois o imóvel não mais se encontra em nome do devedor. Caso contrário se pela ordem de entrada dos protocolos a averbação premonitória tiver prioridade esta será averbada  e não impedirá a consolidação em nome da CEF, não sendo possível o registro de penhora a não ser que a consolidação não ocorra decorrido o prazo do procedimento. Aí a penhora será sobre os direitos e obrigações do devedor fiduciante e não sobre o imóvel.

9.            Enfim segue a ordem de entrada dos protocolos e a prioridade, aí vai depender de qual tem prioridade sobre o outro, se a averbação premonitória esta será averbada, mas não impedira o procedimento de intimação e consolidação, mas somente poderá ser cancelada, saldo se determinada pelo Juízo da execução.  E em havendo a consolidação não poderá ser registrada a penhora pois o imóvel já se encontra em nome de terceiro, a CEF no caso. Se a prioridade for da intimação e consolidação a averbação premonitória não poderá ser averbada enquanto não terminar o procedimento da intimação e consolidação e nem a penhora registrada a não ser em caso de purgação de mora pelo devedor e não ocorra a consolidação decorrido o prazo do procedimento.

Sub censura.

São Paulo, 05 de Março de 2.024.