Carta de Arrematação – Citação do Cônjuge, Penhoras, Hipotecas e Indisponibilidade

Recebemos um Carta de Arrematação, devidamente acompanhada do Auto de Arrematação.

Em análise à documentação apresentada verificamos que figura como executada FULANA. Ocorre que, verificando a matrícula do imóvel arrematado consta como proprietária FULANA e seu esposo BELTRANO, casados sob o regime da Comunhão Universal de Bens, não figurando nos autos o Sr. Fulano como parte executada.

1. Portanto, seria necessário solicitar comprovação do juízo que o esposo da executada foi intimado?
2. Além disso, considerando que trata-se de uma aquisição originária, é necessário solicitar a regularização do imóvel e certificação da poligonal perante o INCRA, por força da Lei do art. 10, VI, do Decreto nº 4.449/2002, ou seria possível seguir realizando a manutenção da pendência de regularização já averbada?
3. Por fim, não foi apresentado o mandado de imissão de posse, é necessário solicitar perante o juízo ou poderia ser dispensado?

Respostas:

1. Conforme consta da matricula, o imóvel foi adquirido por Beltrano, casado pelo regime da Comunhão Universal de Bens com a Reclamada Fulana  dede 06-12-1.967, e não consta de que ele foi intimado (da penhora constante do R. 22). Portanto será necessário solicitar a comprovação de sua intimação. Caso este tenha falecido, além de ser averbado o seu óbito deverá ser apresentado o formal de partilha dos bens por ele deixado. E mais caso o casal tenha se separado e/ou divorciados também será necessário a averbação da separação e/ou divorcio e apresentada a partilha em fase ao princípio da continuidade;
2. A pendência da regularização objeto da AV. 22 relativa a descrição do imóvel, inscrição no CAR e a inalienabilidade relativa a condição resolutiva (AV.01) devem ser resolvidas, pois da a pendência da AV. 22 (repetida na AV. 25) consta que devem ser regularizadas antes do próximo registro (AV.22). Portanto deve ser apresentada a inscrição do imóvel no CAR, a baixa da condição resolutiva ou a anuência da CODEVASF. E mais o imóvel deve ser georreferenciado, pois tem mais de 25,00 ha e o prazo já se expirou em 20-11-2.023 (artigo 10, VI e seu parágrafo 3º) e nos termos do Decreto 5.570/05, artigo 2º, I);
3. Sim o mandado de imissão de posse é necessário devendo ser solicitada a sua apresentação (Artigo 901, § 1º do CPC);
4. Quanto as hipotecas, averbações premonitórias e penhoras foi determinado pelo Juízo os seus cancelamentos, ademais a penhora do R. 22 seria cancelada de toda forma pela arrematação, pois a arrematação tem origem nessa penhora;
5. Ao menos em nosso estado a arrematação já alguns anos não é considerada forma originária de aquisição, mas forma derivada de aquisição consoante inúmeras decisões tanto da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital como do Conselho Superior de Magistratura;
6. Já quanto as indisponibilidades em nosso estado têm sido admitidas o registros das arrematações judiciais:

A carta de arrematação a rigor por tratar-se de alienação forçada nos termos do artigo n. 22 do provimento CGJSP de n. 13/12, do artigo n. 16 do provimento de n. 39/14 do CNJ, do item n. 413 do Capítulo XX das NSCGJSP, e considerando as decisões do CSMSP de nºs.1011373-65.2016.8.26.0320, 0006122-61.2016.8.26.0198, 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554, o título poderá ser registrado independentemente da indisponibilidade registrada sob o nº 3.790 do Livro de Registro das Indisponibilidades, pois há um cancelamento negativo, mas permanecerá junto a matrícula não impedindo a alienação posterior, devendo o novo adquirente ir aos juízos que decretaram as indisponibilidades e requerer os seus cancelamentos, apesar de decisões em sentido contrário.

Mas Isso é em nosso estado, e no seu caso, as indisponibilidades que são restrições e tornam os bens inalienáveis, indisponíveis não foram pelo Juízo Trabalhista especificamente determinado o seus cancelamentos, devendo estas cinco indisponibilidades serem previamente canceladas pelos juízos que as determinaram (decisão da 1ª VRP da Capital de São Paulo de nº 1006657-92.204.8.0100 – abaixo)

Ver também APC 0004027.07.2019.8.26.0278.

7. Quanto ao trânsito em julgado :

A arrematação independe de sentença e se aperfeiçoa logo após a assinatura do respectivo Auto. Não há efetivamente, trânsito em julgado de auto de arrematação, e se tivesse sido interposto qualquer recurso, a carta não poderia ter sido expedida. Se foi apresentado recurso e a carta expedida, a responsabilidade é do Estado.

O registro poderá ser feito independente do trânsito em julgado.

Ver também processo de nº 0026225-05.2010.8.26.0100 da 1ª VRP – Capital;

Entretanto para maior segurança jurídica poderá ser solicitado que conste do mandado que não houve a interposição de recurso ( Coleção Cadernos – IRIB – Arrematação, Adjudicação, Alienação por Iniciativa Particular, Sérgio Busso – fls 14-15)

8. Quanto à hipoteca judicial mencionada na carta: A hipoteca judicial ou Judiciária foi constituída como garantia real para o pagamento do preço, e tal exigência não pode ser mitigada, pois faz parte da carta e está (hipoteca) deve ser também registrada;
9. Deverá ser apresentada a guia do recolhimento do ITBI devido.

Sub censura.

São Paulo, 27 de Março de 2.024.

DJE DE 09-02-2024 – CARTA DE ARREMATAÇÃO – IDISPONIBILIDADES E PENHORAS NECESSIDADE DE SEUS CANCELAMENTOS

Logo, mostra-se necessária ordem judicial de cancelamento das indisponibilidades, das penhoras e de existência da ação (Av. 03) averbadas na matrícula do imóvel arrematado.

1ª VRP – CAPITAL

Processo nº: 1006657-92.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Requerente: 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE

SÃO PAULO – SP

Requerido: WMRL Participações Ltda

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de WMRL Participações LTDA., diante de negativa em se proceder ao registro de carta de arrematação expedida pelo juízo da 37ª Vara Cível do Foro Central da Capital no processo de autos nº 0020377-90.2017.8.26.0100 (ação de cumprimento de sentença movida pelo exequente Elcio Balan Rodrigues em face da executada Eletro Mecânica Balan Ltda.), envolvendo o imóvel objeto da matrícula nº 35.369, daquela serventia (prenotação nº 544.978).

O Oficial informa que a negativa foi motivada pela existência de averbações de existência de ação (Av. 03), das penhoras (Av.0 04, Av. 06, Av. 09) e de indisponibilidade (Av. 05, Av. 07 e Av. 08) na citada matrícula 35.369. Sustenta que as averbações de penhoras ou mesmo a indisponibilidade, quando decretadas no mesmo processo de execução não impedem o registro da carta de arrematação, vez que o cancelamento das restrições seria automático, contudo, se decorrerem de outras ações, necessária ordem judicial do mesmo juízo das demais execuções para propiciar os respectivos cancelamentos. Pontua que a única averbação que pode ser cancelada após o registro da carta de arrematação seria a de nº 04, que antecedeu à arrematação no processo nº 0020377-90.2017.8.26.0100, razão pela qual a requerente deve buscar ordem judicial de cancelamento das indisponibilidades averbadas sob os nºs. Av. 05, Av. 07 e Av. 08, das penhoras averbadas sob os nºs Av. 06, Av. 09 e da averbação de existência da ação feita sob Av. 03, dos juízos que as decretaram ou ordem restabelecendo a prevalência da alienação judicial em relação às referidas restrições. Menciona precedentes administrativos (fls. 01/05).

Documentos vieram às fls. 06/841.

Em manifestação dirigida ao Oficial, e em impugnação, a parte suscitada aduz que o precedente mencionado pelo Oficial para recusar o registro não se refere a carta de arrematação. Afirma que o Conselho Superior da Magistratura entende que a ordem de indisponibilidade obsta a alienação voluntária do bem, por implicar em inalienabilidade e impenhorabilidade. Defende que a indisponibilidade não constitui óbice à alienação forçada e que todos os juízos que realizaram as averbações e penhoras nas matrículas dos imóveis levados à alienação forçada, foram devidamente notificados, não havendo impugnação ou recurso pendente de julgamento, em harmonia com o disposto no item 422, Cap. XX, das NSCGJ. Alega que todos os credores envolvidos foram devidamente intimados do leilão e realizaram seus pedidos de penhora no rosto dos autos. Sustenta que a recusa do Oficial afronta os princípios da publicidade, da segurança jurídica e da celeridade. Relata que a parte que teve seu imóvel alienado judicialmente tem contra si diversos outros processos, que estão em fase de execução e que a negativa de registro da carta de arrematação impede que terceiros tenham ciência da arrematação do bem (fls. 842/845).

O Ministério Público ofertou parecer, opinando pela manutenção do óbice (fls. 848/850).

É o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

No mérito, a dúvida é procedente.

De partida, importante destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.

A esse respeito, o C. Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Ap. Cível nº 413-6/7). Na mesma linha, a Apelação Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:

Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental.

E, ainda:

REGISTRO PÚBLICO. ATUAÇÃO DO TITULAR. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. DÚVIDA LEVANTADA. CRIME DE DESOBEDIÊNCIA. IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma)

Assim, a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.

Vale dizer, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei (item 117, Cap. XX, NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais“.

No caso em exame, a carta de arrematação em favor de Dluca Participações Ltda. e WMRL Participações Ltda. foi expedida pelo juízo da 37ª Vara Cível do Foro Central da Capital no processo de autos nº 0020377-90.2017.8.26.0100 (ação de cumprimento de sentença movida pelo exequente Elcio Balan Rodrigues em face da executada Eletro Mecânica Balan Ltda.), em 18 de dezembro de 2.023, tendo por objeto o imóvel da matrícula nº 35.369 do 7º Registro de Imóveis da Capital (fls. 830/831).

Ocorre, porém, que ainda estão vigentes as seguintes averbações realizadas na citada matrícula 35.369: de existência da ação de execução de título judicial (Av. 03), referente ao processo nº 1030318-76.2019.8.26.01; das penhoras (Av.0 04, Av. 06, Av. 09), referentes aos processos nºs. 002377-90.2017.8.26.0100, 1057929-67.2020.8.26.0100, 0002148-20.2012.5.2.0054; e de indisponibilidade de bens contra a proprietária Eltro Mecânica Balan Ltda. (Av. 05, Av. 07 e Av. 08), referentes aos processos nºs. 00005699620155020065, 000252929013502010, 1001146972021502001 (fls. 07/11).

No tocante às averbações de ordem de indisponibilidade de bens, incide, concretamente, o disposto no item 413, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, e no artigo 16 do Provimento CNJ n. 39/2014, que assim estabelecem:

“413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.

“Art. 16. As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.

Parágrafo único. Consistindo eventual exigência para o registro de alienação judicial de imóvel atingido por ordem de indisponibilidade na falta de indicação, no título, da prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução, será o fato comunicado ao Juízo que expediu o título de alienação, visando sua complementação, ficando prorrogada a prenotação por 30 dias contados da efetivação dessa comunicação”.

Na espécie, à evidência, as indisponibilidades foram averbadas nos termos do sobredito Provimento, a alienação judicial do imóvel não teve origem do juízo que determinou a indisponibilidade e, ainda, não foi consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial (arrematação) em relação às restrições oriundas dos outros juízos.

Tal conclusão também se aplica às demais averbações de existência da ação de execução de título judicial (Av. 03), referente ao processo nº 1030318-76.2019.8.26.01; e das penhoras (Av. 04, Av. 06, Av. 09), referentes aos processos nºs. 1057929-67.2020.8.26.0100, 0002148-20.2012.5.2.0054.

Verifica-se que apenas a averbação de número 04 pode ser cancelada, vez que atinente à penhora que antecedeu a arrematação no processo de autos nº 002377- 90.2017.8.26.0100.

Neste sentido, a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça já decidiu pela impossibilidade de cancelamento de penhora realizada por determinação judicial via decisão administrativa da Corregedoria Permanente:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Carta de arrematação. Cancelamento direto de penhora estranha à do processo onde ocorrida a alienação judicial. Impossibilidade. Precedentes do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça. Dúvida improcedente. Recurso provido” (CGJ, Processo n. 0011823-84.2015.8.26.0344, j. 28.07.2016).

“REGISTRO IMOBILIÁRIO. CANCELAMENTO DE PENHORA. Mesmo diante do registro de carta de adjudicação e sua repercussão no registro imobiliário (cancelamento indireto) não cabe expedição de ordem para o cancelamento de inscrições de penhora provenientes de outros processos judiciais, competindo requerimento ao juízo que a determinou. Preliminar rejeitada e Recurso não provido” (CGJ, Proc. n° 1093002-08.2017.8.26.0100 Parecer 101/2018-E, j. 13.03.2018).

“REGISTRO DE MÓVEIS. Arrematação. Modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária. Questão, todavia, irrelevante. Cancelamento direto de penhoras estranhas ao processo onde ocorreu a alienação judicial. Necessidade de ordem judicial emanada da autoridade competente, ou seja, daquela que determinou as inscrições. Registro da carta de arrematação, portanto, é insuficiente para tanto Confirmação do juízo de desqualificação registrai. Recurso desprovido” (CGJ, Processo n. 0004589-40.2014.8.26.0456, j. 03.08.2016).

‘Registro de Imóveis. Pretensão de cancelamento de hipotecas e fls. 161. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA. Recurso Administrativo n° 1093002-08.2017.8.26.0100 penhoras à vista de arrematação ocorrida em juízo cível – Cancelamento de penhoras que depende de ordem do juízo que as determinou – Ausência de comprovação da notificação do credor hipotecário – Impossibilidade do cancelamento – Inteligência do art. 1.501 do Código Civil – Recurso desprovido” (CGJ, Processo n. 1017712-21.2016.8.26.0100, j. 16.07.2016).

Logo, mostra-se necessária ordem judicial de cancelamento das indisponibilidades, das penhoras e de existência da ação (Av. 03) averbadas na matrícula do imóvel arrematado.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter os óbices registrários.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.I.C.

São Paulo, 07 de fevereiro de 2024.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito (Acervo INR – DJe de 09.02.2024 – SP)