Aditamento em Alienação Fiduciária – Troca do Imóvel em Garantia – Impossibilidade

Em 29 de novembro de 2022 registramos uma compra e venda e uma alienação fiduciária, constituídas em um instrumento particular, com utilização de recursos advindos do Sistema de Consórcio.

A compra e venda e a alienação fiduciária registradas naquela época tiveram enquanto objeto o imóvel da matrícula X.

Neste momento, encontra-se tramitando um prenotado aqui, com um instrumento particular, que aparenta ser um ADITAMENTO ao instrumento particular que constituiu as referidas compra e venda e alienação fiduciária, substituindo o objeto da garantia, de modo que a alienação fiduciária da matrícula X seja cancelada NÃO pela quitação, mas pela substituição do objeto da garantia fiduciária, e, de forma concomitante, seja registrada a alienação fiduciária sobre o imóvel da matrícula Y (outro imóvel), de propriedade dos mesmos devedores do contrato originário.

É importante ressaltar que o aditamento, naturalmente, indica os valores da dívida e da parcela, o prazo remanescente para pagamento e os percentuais pago e remanescente, TUDO, atualizado da data da celebração do ADITAMENTO, o que não se configuraria uma alteração em si, mas uma atualização natural das informações dos consórcios (que são dois).

Considerando a situação acima narrada, temos as seguintes dúvidas:

1. Poderia ser substituído o objeto da garantia, isto é, o imóvel, APENAS com instrumento de ADITAMENTO?

2. Em sendo possível substituir o objeto da garantia fiduciária, teríamos que pedir todas as vias do instrumento particular originário, para que, junto com o aditamento, possam constituir e registrar a nova alienação fiduciária e cancelar a alienação fiduciária anteriormente registrada?

3. Em sendo possível substituir o objeto da garantia fiduciária, poderia este aditamento narrar o procedimento de execução da garantia fiduciária com base na Lei n° 9.514/97 ANTES da alteração legislativa, considerando que o instrumento particular aditado foi celebrado ANTES da Lei em questão ser alterada OU, considerando que se trata de NOVA garantia fiduciária, ainda que em substituição de outra, já deveria constar no ADITAMENTO as cláusulas de conformidade com a Lei n° 9.514/97 já alterada?

4. Na mesma linha de raciocínio do questionado no item 3, acima, poderia o ADITAMENTO mudar o prazo de carência para expedição de intimação, de 90 dias para 60 dias, considerando que ele (aditamento) tem como objetivo principal a substituição do objeto da garantia fiduciária?

Resposta:

1. Como se trata de nova garantia, com o prévio cancelamento da anterior, o ato a ser praticado é o de registro, devendo, portanto, ser verificado o prévio cancelamento do registro anterior (artigo 252  da LRP). A rigor além do cancelamento do registro o titulo anterior também deveria ser cancelado (artigo 254 da LRP). Se bem que com a baixa/liberação/cancelamento da alienação fiduciária ela deixa de existir apesar de condicionada ao novo registro e cancelada, o titulo e os direitos e os direitos dele decorrentes não subsistem mais (artigo 254 citado). Como haverá alteração  da garantia, instituição de outra garantia em substituição a primeira (cancelada) e consequentemente alteração do objeto do financiamento, o ato de registro não poderá ser feito por aditamento, mesmo com a apresentação do título anterior, que como dito não mais subsiste em face do cancelamento da alienação fiduciária. Devendo, portanto, alienação fiduciária de outro imóvel ser realizada por novo contrato;
2. Não , mesmo com a apresentação do contrato originário, porque com o cancelamento prévio da alienação fiduciária o titulo não subsiste mais. De qualquer forma a alienação fiduciária registrada deve ser cancelada antes do novo registro;
3. O primeiro contrato é de 15-07-2.022, o segundo (aditamento) é de 15-03-2.024, posterior a Lei  14.711 que é de 30-10-2.023. Portanto se fosse possível o registro por aditamento, este se faria juntamente com o contrato inicial (aditado) (Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Venda e Compra  e o aditamento) e se consideraria a data do aditamento que é posterior a Lei, seguindo as novas regras alterada pela Lei 14.711/23. Entretanto o registro do aditamento (sozinho, ou mesmo junto com o contrato inicial) não poderá ser objeto de registro, devendo ser realizado novo instrumento com o prévio cancelamento da alienação fiduciária registrada. E como será feito novo instrumento de alienação fiduciária este, será posterior a Lei, e seguirá as novas regras.

Sub censura.

São Paulo, 09 de abril de 2.024.