Execução Extrajudicial – Hipoteca

Recebemos um contrato de constituição de garantia hipotecária, em que consta como credor o Banco Bradesco.

Analisando o referido contrato, constou que, em caso de eventual inadimplência, a dívida seria executada no âmbito judicial, podendo o credor ajuizar a competente ação judicial de execução com base no rito previsto no CPC.

Ocorre que, a Lei nº 14.711 de 30 de outubro de 2023, trouxe a possibilidade de execução extrajudicial para os créditos garantidos por hipoteca, inclusive em seu §15, do art. 9º, consta que o título constitutivo da hipoteca deverá conter a expressa previsão do procedimento previsto neste artigo, com menção ao teor dos §§ 1º a 10º do art. 9º.

Em nota devolutiva, solicitamos a alteração do contrato a fim de que fosse mencionado o novo procedimento de execução, conforme alteração legislativa trazida pela Lei nº 14.711/2023. Entretanto, o banco por sua vez apresentou um aditamento ao contrato esclarecendo que a execução da garantia prevista no instrumento se dará unicamente pelo rito judicial, afirmando que os §§ 1º a 10º do art. 9º da lei supramencionada não são requisitos de vaidade do título de constituição da hipoteca, e que sua admissibilidade está prevista no §5º do art. 61 da Lei nº 4.380/1964 e do art. 17, inciso I, da Lei nº 9.514/1997.

Nesse sentido, gostaríamos do parecer no sentido de saber se a execução extrajudicial prevista no art. 9º da Lei 14.711/2023 é uma faculdade do credor, ou se realmente deve ser alterado o referido contrato para fazer constar o procedimento trazido pela alteração legislativa supracitada?

Resposta:

1. O Caput do artigo 9º da lei 14.711/23, dispõe que : “Os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente na forma prevista neste artigo”;
2. A palavra “poderão” indica uma opção. Naturalmente, o credor poderá optar por buscar a satisfação do seu crédito pela via judicial ou pela via extrajudicial. A execução extrajudicial é forma de autotutela e, por isso, seu manejo está posto a disposição do credor, que bem pode preferir a via judicial. “A Nova Execução Extrajudicial de Créditos Hipotecários” Samir José Caetano Martins”;
3. Já era assim ao tempo do Decreto Lei 70 de 21.11.66 a execução à escolha do credor poderia ser na forma do código de processo civil ou na forma do DL 70/66;
4. Portanto  a execução extrajudicial prevista no artigo 9º da Lei 14.711/2023 é faculdade, opção de escolha do credor, não sendo necessário ser alterado o contrato apresentado a registro para constar o procedimento trazido pela alteração legislativa.

Sub censura.

São Paulo, 21 de Maio de 2.024.

DO IRIB:

Data: 31/12/1969
Protocolo: 202
Assunto:
Autor(es):
Revisor(es):
Verbetação: CÉDULA HIPOTECÁRIA AVERBADA

Pergunta:

Promovida a execução extrajudicial de um débito com garantia hipotecária, com cédula hipotecária averbada por entidade do Sistema Financeiro da Habitação, e expedida carta de arrematação, poderão ser canceladas tanto a hipoteca como a averbação da cédula hipotecária, nos termos do art. 849. VIl, do Código Civil, independentemente de sentença judicial?

Resposta:

A execução extrajudicial foi introduzida no nosso Direito pelo Dec. lei 70, de 21.11.66, que, em seu art. 29, dispõe o seguinte: “As hipotecas a que se referem os arts. 9º e 10 e seus incisos, quando não pagas no vencimento, poderão, à escolha do credor, ser objeto de execução na forma do Código de Processo Civil ou deste decreto-lei”. Os arts. 31 a 38 regulam a execução extrajudicial e o art. 37 conclui: “Uma vez efetivada a alienação do imóvel, de acordo com o art. 32, será emitida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como título para a transcrição no Registro Geral de Imóveis”. O § 1º desse artigo determina: “O devedor, se estiver presente ao público leilão, deverá assinar a carta de arrematação que, em caso contrário, conterá necessariamente a constatação de sua ausência ou de sua recusa em subscrevê-la”. A arrematação extrajudicial foi, também, minuciosamente regulamentada pela RD n, 8, de 18.2.70 (Resolução da Diretoria do Banco Nacional da Habitação), e sobre esse mesmo assunto o BOLETIM 23, de abril de 1979, publicou pequeno artigo. Em todo esse procedimento não se faz referência alguma à necessidade de sentença judicial. Trata-se, inequivocamente, de arrematação sem interferência do Poder Judiciário. Já se debateu nos Tribunais sobre a inconstitucionalidade dos dispositivos que instituíram a execução extrajudicial. O Tribunal de Alçada do Paraná decidiu que “a execução extrajudicial prevista no Dec. lei 70, de 1966, não é inconstitucional, eis que não veda ao devedor, que alega ter sido preterido em seus direitos, recorrer ao Judiciário”. Feitas essas ponderações, podemos responder à pergunta que nos foi formulada. A carta de arrematação expedida em execução extrajudicial, promovida por entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, é título hábil para o registro do imóvel em nome do arrematante e, conseqüentemente, para permitir o cancelamento da hipoteca garantidora da dívida de que resultou aquela execução, pois o art. 849, VIl, do Código Civil, ao fazer referência à arrematação como um dos atos extintivos da hipoteca, não faz qualquer menção a que essa arrematação seja judicial. Acrescente-se, ainda, que os arts. 250 e 251 da Lei de Registros Públicos, ambos no item III, determinam que o cancelamento da hipoteca seja feito mediante requerimento do interessado, instruído com documento hábil, e na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias. Ora, a cana de arrematação expedida na execução extrajudicial é documento hábil para o cancelamento da hipoteca. Quanto ao cancelamento da averbação da cédula hipotecária, este deverá ser feito mediante a exibição da própria cédula quitada e à vista da carta de arrematação referida, cujo registro traz como conseqüência o cancelamento da hipoteca (art. 24,I, e seu parágrafo único, do Dec. lei 70/66, já mencionado).

Data: 21/06/2004
Protocolo: 1413
Assunto:
Autor(es): autor
Revisor(es):
Verbetação: LEILÃO EXTRAJUDICIAL – CASA PRÓPRIA. LIMINAR – PROIBIÇÃO.

Pergunta:

Gostaria de saber se a Liminar que proíbe o Leilão Extrajudicial da casa própria (Proc. n.º 2002.61.00.024196-3 – da 13ª Vara Cível Federal de São Paulo – Publicado no Boletim Eletrônico de 04.04.2003) continua em vigor e gerando efeitos para todo o Brasil. Muito obrigado.

Resposta:

R. Conforme texto ‘CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL E EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS’, de Carlos Eduardo Duarte Fleury, publicado no Boletim Eletrônico n. 1.070, de 24/03/2004, “A Execução extrajudicial preconizada pelo Decreto-Lei 70, de 21 de novembro de 1966, é aquela em que, não havendo o pagamento das hipotecas nos respectivos vencimentos, poderão ser executadas, à escolha do Credor, pela forma definida nesse Decreto-Lei, fora do âmbito do Judiciário. A execução é realizada por um agente fiduciário, que é uma instituição financeira autorizada a operar pelo Banco Central do Brasil, instituição essa que é neutra e não mantém nenhum vinculo com o credor hipotecário ou o devedor. Com o inadimplemento do devedor, o mesmo será notificado pelo agente fiduciário para purgar a mora e, não o fazendo, o imóvel irá a leilão público nos 15 dias subseqüentes, pelo valor da dívida e acrescidos. Havendo licitante, se o valor proposto para arrematação for superior ao valor da dívida, a diferença é entregue ao devedor. Não havendo licitante, o imóvel é adjudicado ao credor hipotecário pelo valor da dívida, cabendo ao credor, se o imóvel continuar ocupado pelo devedor, ingressar em juízo buscando a imissão na posse do imóvel cuja hipoteca foi executado. Este procedimento leva, em média, de 6 a 10 meses para se concretizar. Contudo, por várias décadas, a constitucionalidade da execução extrajudicial foi discutida em juízo. A questão que mais se debateu foi a afronta à norma constitucional de que ninguém será privado de seus bens sem o devido processo legal. Os devedores que discutiam a constitucionalidade do Decreto-lei 70/66 alegavam em suas ações que o processo extrajudicial não encontrava amparo na carta magna brasileira, pelo fato de não existir um processo judicial e sim um processo extrajudicial. Em 1998, Supremo Tribunal Federal, a mais alta corte de Justiça no Brasil, decidiu que o Decreto-Lei 70/66 era constitucional e que foi recepcionado pela carta de 1988. Na referida decisão, foi “declarada a compatibilidade do aludido diploma legal com a carta da república, posto que além de prever uma fase de controle judicial, conquanto a posteriori, da venda do imóvel objeto da garantia pelo agente fiduciário, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida, de logo, pelos meios processuais adequados”. Tendo em vista que no Brasil as decisões do Supremo Tribunal Federal não vinculam as instâncias inferiores, vários juízes ainda continuam a prolatar decisões considerando a execução extrajudicial inconstitucional. Os credores precisam recorrer dessas decisões, e após longos anos de debates, quando o recurso ingressar no STF, a decisão será revertida para reformar a decisão de primeira instância e admitir a execução da hipoteca por esse procedimento. Porém, da decisão monocrática até a decisão da Corte Suprema irão passar quase uma década. Para melhor ilustrar essa situação, citamos decisão recente do Tribunal Regional Federal de São Paulo (16/02/2004), que suspendeu liminar que inadmitia a utilização da execução extrajudicial (grifo nosso). A ação foi proposta pelo Instituto de defesa do Consumidor – IDEC, para beneficiar todos os mutuários do Brasil. Entre a decisão que proibia a utilização desse meio de cobrança e a decisão de instância imediatamente superior, passaram mais de 3 anos. Enquanto isto, milhares de devedores deixaram de pagar suas prestações, permanecendo nos imóveis morando de ‘graça’”. Assim sendo, ao nosso ver, o leilão extrajudicial de casa própria não está proibido, conforme esclarece o texto supra.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

I – hipoteca;

LEI Nº 4.380, DE 21 DE AGOSTO DE 1964.

Art. 60. A aplicação da presente lei, pelo seu sentido social, far-se-á de modo a que sejam simplificados todos os processo e métodos pertinentes às respectivas transações, objetivando principalmente:

I – o maior rendimento dos serviços e a segurança e rapidez na tramitação dos processos e papéis;

II – economia de tempo e de emolumentos devidos aos Cartórios;

III – simplificação das escrituras e dos critérios para efeito do Registro de Imóveis.

Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, têrmos ou condições variáveis ou específicas.

§ 1° As cláusulas legais, regulamentares, regimentais ou, ainda, quaisquer normas administrativas ou técnicas e, portanto, comuns a todos os mutuários não figurarão expressamente nas respectivas escrituras.

§ 2° As escrituras, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes adotam e se comprometem a cumprir as cláusulas, têrmos e condições a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbum ad verbum, no respectivo Cartório ou Ofício, mencionado inclusive o número do Livro e das fôlhas do competente registro.

§ 3° Aos mutuários, ao receberem os respectivos traslados de escritura, será obrigatòriamente entregue cópia, impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato padrão constante das cláusulas, têrmos e condições referidas no parágrafo 1° dêste artigo.

§ 4° Os Cartórios de Registro de Imóveis, obrigatòriamente, para os devidos efeitos legais e jurídicos, receberão, autenticadamente, das pessoas jurídicas mencionadas na presente Lei, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior, tudo de modo a facilitar os competentes registros.

§ 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.                         (Incluído pela Lei nº 5.049, de 1966).

§ 6º Os contratos de que trata o parágrafo anterior serão obrigatòriamente rubricados por tôdas as partes em tôdas as suas fôlhas.                           (Incluído pela Lei nº 5.049, de 1966).

§ 7º Todos os contratos, públicos ou particulares, serão obrigatòriamente transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data de sua assinatura, devendo tal obrigação figurar como cláusula contratual.                            (Incluído pela Lei nº 5.049, de 1966).

LEI Nº 14.711, DE 30 DE OUTUBRO DE 2023

DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DOS CRÉDITOS GARANTIDOS POR HIPOTECA

Art. 9º Os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente na forma prevista neste artigo.§ 15. O título constitutivo da hipoteca deverá conter, sem prejuízo dos requisitos de forma do art. 108 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), ou da lei especial, conforme o caso, como requisito de validade, expressa previsão do procedimento previsto neste artigo, com menção ao teor dos §§ 1º a 10 deste artigo.