Alienação Fiduciária Superveniente (Reincidente)

Apesar de consultas a outros colegas, sem resposta positiva, temos o caso que foi protocolado, em que uma Empresa que possui 3 imóveis, apresentou um Contrato de Alienação Fiduciária em Garantia de Empréstimos, e que esta mesma empresa alienou os mesmos imóveis anteriormente.

Trata-se da aplicação da Lei 14.711/23, porém dada a complexidade e ineditismo da situação, precisamos de seu Parecer sobre os procedimentos.

Então enviamos apresente consulta, com receio de cumprimento de prazos, dado que o documento foi apresentado via “e-protocolo” (ingressou pelo Portal dos Registradores) e ali o rigor no controle das datas é sério. Pedimos a gentileza de, mais uma vez, nos mostrar o caminho a ser seguido, agradecendo, desde já, por direcionar sua luz sobre essas nossas ‘trevas’, abrindo, como sempre, uma imensa clareira que nos alivia a tensão e afugenta o medo de errar.

Fiduciante: Fulana, casada sob o regime da separação total de bens;

1. Devedora: ABC Energia S/A
2. Credora Fiduciária/Securitizadora: XYZ Securitizadora S/A

Resposta:

1. Especialmente em relação a alienação fiduciária, a Lei nº 14.711/2.023 trouxe medida relevantes de aprimoramento, prevendo a possibilidade de registro de alienação fiduciária superveniente sobre o mesmo imóvel ;
2. A alienação fiduciária da propriedade superveniente, se tornará eficaz a partir do cancelamento daquela anteriormente constituída. Diante de sucessivas alienações fiduciárias, será respeitada a regra da anterioridade diante da excussão da garantia (artigo 22, § § 3º  e 4ºda lei 9.514/97);
3. Portanto os registros das alienações fiduciárias poderiam ser feitos;
4. No entanto deverá ser apresentado:

1. CND”S conjunta (Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União) em nome da devedora fiduciante e da emitente devedora;
2. Anexo II (imóveis ) citado no contrato,  os valores de liquidação forçada e de mercado dos imóveis indicados no laudo de avaliação elaborado em fevereiro de 2.022, constantes do anexo IV, e a apresentação dos laudos – item 2.3 dos contrato (fls. 5 e 6) e demais anexos que façam parte integrante do instrumento;
3. Nos termos do recente provimento CNJ de nº 172, de 05-06-2.024 – DJE de 11-06-2.024 (Item 440-AO), do provimento 149 de 30-08-2023 do CNJ (CNN/CN/CNJ-Extra (Código de Normas ) o instrumento de constituição de alienações fiduciárias nos termos do provimento citado deve ser realizado através de escritura pública, pois instrumento particular ficou restrito a entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI, Cooperativas de Crédito, Administradoras de Consórcios de Imóveis e entidades integrantes do SFH,  que não é o caso.

Estas são as considerações que sub censura fizemos.

São Paulo, 18 de Junho de 2024.

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LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997 (com alterações da lei 14.711)

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º O credor fiduciário que pagar a dívida do devedor fiduciante comum ficará sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária em garantia, nos termos do inciso I do caput do art. 346 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 6º O inadimplemento de quaisquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel, inclusive quando a titularidade decorrer do disposto no art. 31 desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 7º O disposto no § 6º aplica-se à hipótese prevista no § 3º deste artigo.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

Parágrafo único.  Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)