Incorporação de Bens à Sociedade – Comunicação de Penhor Cedular

Um imóvel rural, registrado sob a matrícula desta 2ª Serventia Registral, está sendo incorporado ao capital social da empresa XYZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, com o fim de, futuramente, ser instituído um condomínio de lotes. No texto do Contrato Social indica expressamente que não há qualquer ônus incidente sobre o bem incorporado.

Ocorre que, na aludida matrícula, sob o AV-5, há uma comunicação de existência de PENHOR CEDULAR, proveniente da Cédula Rural Pignoratícia nºXXX, emitida em 14 de novembro de 2023, que tem como garantia 125 unidades de Bovinos Nelore, localizados no imóvel em questão.

Nesse sentido, tendo em vista que o imóvel é objeto de incorporação e que é bem de localização da garantia pignoratícia, surgiu as seguintes dúvidas:

(1) Seria o caso de solicitar ciência do credor quanto à incorporação do bem em que se encontra localizado a garantia pignoratícia?

(2) Os sócios da empresa precisam declarar ciência quanto à existência da comunicação do penhor cedular na matrícula do imóvel?

(3) A comunicação do penhor é causa de impedimento para a incorporação?

Resposta:

1. No caso trata- se de Cédula Rural Pignoratícia (e não hipotecária) e a garantia do penhor é cento e vinte e cinco  unidades ou cabeças de bovinos da raça nelore. Portanto trata-se de Penhor Rural Pecuário (de coisa móvel);
2. O imóvel em questão não está de fato onerado, pois não se trata de hipoteca, e em relação ao imóvel se trata somente da situação dos bens empenhados, ou seja, da localização dos bens empenhados. E não impede a conferência de bens com integralização de capital social.
3. Ver artigos 1.431, 1.438 e 1.444 do Código Civil Brasileiro.

Quesitos:

1. Não, não é necessário. Como se trata de ciência e não de anuência poderia ser solicitada  para que não aleguem desconhecimento, porém prescindível e nada tem a ver com o Registro de Imóveis, mas tão somente diz respeito ao credor e as partes e não com o Registro de Imóveis. Geralmente por ser o imóvel de terceiro , e não do dono dos bovinos, o proprietário do imóvel dá uma anuência para que o gado fique na sua propriedade ou dá  o imóvel em comodato ou em arrendamento. Porém essa anuência do proprietário é uma questão mais entre as partes e o credor, geralmente instituição bancária, não devendo ser exigida pelo RI. Eventualmente como o imóvel terá outro proprietário (XYZ Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda), o credor bancário poderá solicitar anuência do novo proprietário, mas essa é uma questão entre a instituição bancária e as partes, não afeta ao Registro de Im[oveis.
2. Idem item 1.
3. Não, como dito o penhor a garantia é de bem móvel. Portanto não é causa de impedimento da incorporação do bem imóvel por conferência de bens.
4. Também não seria o caso de averbação nos termos do artigo 167. II, 34 pois o  imóvel não é de titularidade do devedor pignoratício, a não ser que tenha contratos registrados no livro 2 (arrendamento, comodato), ou o imóvel seja de propriedade  do devedor pignoratício que deu em penhor o gado e está localizado em sua própria propriedade. Nesse caso se o imóvel for de propriedade do devedor pignoratício seria dispensável também a anuência para o penhor, porem como será transmitido a outro proprietário (condomínio ) o banco ou instituição credora poderá exigir a anuência do novo proprietário, sendo de novo uma questão entre as partes e não com o RI.

Sub censura.

São Paulo, 22 de Julho de 2.024

Do Penhor

Da Constituição do Penhor

  Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.

Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.

Do Penhor Rural

Disposições Gerais

  Art. 1.438. Constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.

Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor rural, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula rural pignoratícia, na forma determinada em lei especial.

  Art. 1.439.  O penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas. (Redação dada pela Lei nº 12.873, de 2013)

§ 1º Embora vencidos os prazos, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem.

§ 2º A prorrogação deve ser averbada à margem do registro respectivo, mediante requerimento do credor e do devedor.

  Art. 1.440. Se o prédio estiver hipotecado, o penhor rural poderá constituir-se independentemente da anuência do credor hipotecário, mas não lhe prejudica o direito de preferência, nem restringe a extensão da hipoteca, ao ser executada.

  Art. 1.441. Tem o credor direito a verificar o estado das coisas empenhadas, inspecionando-as onde se acharem, por si ou por pessoa que credenciar.

Do Penhor Pecuário

  Art. 1.444. Podem ser objeto de penhor os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de lacticínios.

  Art. 1.445. O devedor não poderá alienar os animais empenhados sem prévio consentimento, por escrito, do credor.

Parágrafo único. Quando o devedor pretende alienar o gado empenhado ou, por negligência, ameace prejudicar o credor, poderá este requerer se depositem os animais sob a guarda de terceiro, ou exigir que se lhe pague a dívida de imediato.

  Art. 1.446. Os animais da mesma espécie, comprados para substituir os mortos, ficam sub-rogados no penhor.

Parágrafo único. Presume-se a substituição prevista neste artigo, mas não terá eficácia contra terceiros, se não constar de menção adicional ao respectivo contrato, a qual deverá ser averbada.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – a averbação:       (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

34. da existência dos penhores previstos no art. 178 desta Lei, de ofício, sem conteúdo financeiro, por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis de titularidade do devedor pignoratício ou a imóveis objeto de contratos registrados no Livro nº 2 – Registro Geral;       (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar:                     (Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;

II – as cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;

II – as cédulas de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;            (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020

III – as convenções de condomínio;

III – as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em multipropriedade;                (Redação dada pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IV – o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

V – as convenções antenupciais;

VI – os contratos de penhor rural;

VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2.