Imóvel Rural – Compra e Venda – Fração Mínima

Há um imóvel matrículado com a área superficial de 2,317890 hectares (2,31ha), de propriedade de Fulano e sua mulher Beltrana.

Pelo registro nº.6, os proprietários Fulano e sua mulher Beltrana doaram 76,67% do imóvel, a seu filho Sicrano e pelo R.7 reservaram usufruto vitalício.

Agora foi protocolada a escritura em que Fulano e Beltrana vendem a parte ideal de 23,33% a Deltrano (não parente).

Esse registro pode ser feito na matrícula, uma vez que essa venda é menor que a fração mínima de parcelamento do imóvel e na escritura não foi feita qualquer declaração? 

Em caso negativo como devo proceder?

Resposta:

1. É perfeitamente possível a alienação de parte ideal de imóvel rural inferior a fração mínima de parcelamento, desde que não seja localizada dentro do todo do imóvel com medidas e confrontações próprias, e não seja desmembrada como é o caso em mesa;
2. No dia 25-07-2.024 p,p, no Boletim do Irib de nº 5630  foi publicada uma decisão  do TJ do estado do Paraná – APC n. 0001354-12.023.8.16.0106 de escritura de compra e venda de fração ideal inferior a fração mínima de parcelamento mesmo sem desmembramento, por afronta ao artigo 65 da lei 4.504/64 – Artigo 65, bem nomo da Lei 5.868/72 artigo 8º e seu parágrafo 3º; cuja cópia seguirá por e-mail logo mais;
3. Porem há também um posição do Irib  de 07/10/2.010 ´Protocolo 7117, em Perguntas & Respostas onde menciona três Acórdãos, no sentido de que é possível a alienação de fração ideal inferior ao módulo rural, em que não há localização e/ou desmembramento dessa área alienada como é no caso apresentado em que não houve desmembramento do imóvel alienado. E no caso  ficou somente com dois condôminos, como era anteriormente, sem que haja a burla a Lei do Parcelamento do Solo incluindo-se aí sítios ou chácaras de recreio (que são consideradas como imóvel urbano devido a sua finalidade) nem a burla da lei dos condomínios;
4. Opino

Como no caso se trata de alienação de parte ideal  e que mesmo inferior a fração mínima de parcelamento, é uma parte ideal em comum dentro do todo, sem localização e sem medidas e confrontações próprias e principalmente  não desmembrada , entendendo s.m.j.  que o registro pode ser feito, mesmo sem qualquer declaração no título que em nada mudaria o fato. (Que declaração?)

Sub censura.

São Paulo, 29 de Julho (mês de homenagem a Júlio Cesar) de 2.024.

Do IRIB:

VENDA DE FRAÇÃO IDEAL INFERIOR A FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO DO SOLO SEM DESMEMBRAMENTO POSSIBILIDADE

Data: 07/10/2010
Protocolo: 7117
Assunto: Compra e Venda
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Imóvel rural. Condomínio. Parte ideal. Fração mínima de parcelamento. Rio Grande do Sul.

Pergunta:

Uma pessoa é proprietária de um imóvel rural com área de 6,5ha. Pode essa pessoa realizar a venda de uma fração de 1.000,00m² (área não localizada), por exemplo, ou seja, inferior a Fração Mínima de Parcelamento, sendo que o comprador permanecerá em condomínio? A vedação para vendas inferiores a FMP se aplicaria apenas para casos de transferência de área certa e localizada do imóvel?

Resposta:

Prezada consulente: 

A nosso ver, é possível a venda de fração ideal de imóvel rural inferior ao módulo. 

O IRIB já se manifestou em casos semelhantes ao seu. Veja: 

“Imóvel rural. Parte ideal. INCRA – autorização. Santa Catarina. 

P – Uma empresa adquiriu um imóvel rural abaixo da fração de 3,0 hectares, com a autorização do INCRA. A empresa Já registrou o imóvel em seu nome. Agora ela quer transferir parte ideal dessa área para outra empresa. Isso é possível? Ou ela teria que solicitar outra autorização do INCRA para vender a fração ideal? 

R – Prezada consulente: 

A nosso ver, uma vez que se trata de transferência de parte ideal de imóvel rural com área inferior a 3,0 hectares, entendemos que deve ser obtida nova autorização do INCRA. 

O instituto já se pronunciou por diversas vezes a respeito da questão, bem como é vasta a jurisprudência a respeito, vejamos: 

“VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL 

P – Desde que a área ou fração ideal alienada permaneça em comunhão dentro do todo maior, pode ser lavrada e registrada escritura de compra e venda de imóvel rural com fração inferior ao módulo? 

R – A venda de fração ideal de imóvel rural pode ser registrada mesmo que, transformada em metros quadrados, seja essa fração ideal inferior ao módulo. 

O módulo é a fração mínima para desmembramento, não para transmissão de parte ideal que não gere desmembramento. 

Mas a venda de parte ideal que por erro é descrita, dando-se a posse do adquirente, não pode ser registrada, porque a parte ideal se projeta em todo o imóvel e não sobre parte dele. 

O engano consiste em se fazer a alienação de uma parte certa, determinada, definida, descrita, inferior ao módulo, e dizer que essa parte continua integrando o todo. Se a parte é certa, desmembra-se do todo, e, para ser desmembrada, é preciso que seja igual ou superior ao módulo rural. 

G. V. S. 

Autor(es): Gilberto Valente da Silva” 

“IMÓVEL RURAL. REGISTRO DE ESCRITURA DE PARTE IDEAL. COM MEDIDA INFERIOR AO MÓDULO. 

P – É possível a formalização e registro de escritura de venda de parte ideal de imóvel rural com medida inferior ao módulo? 

R – Nada impede o registro de títulos que digam respeito a partes ideais de imóveis rurais inferiores ao módulo ou fração mínima de parcelamento. Não há dispositivo legal que proíba, por qualquer forma, esse tipo de transação. Por exemplo, uma pessoa tem 100.000 metros quadrados (três módulos, no Município em questão) e mais 10.000 metros quadrados. Falece e deixa 12 filhos. Feita a partilha, cabe a cada um 1 /12 do imóvel rural. Como recusar o registro dessa partilha? Inexiste dispositivo legal que proíba a formalização e o conseqüente registro de escritura em que se transmita parte ideal que, transformada em metros quadrados, seja inferior à parcela mínima de divisão de um imóvel rural.” 

“ACÓRDÃO CSM

Fonte: 270256/78 Localidade: Pederneiras 

Julgamento: 23/6/1978 

Relator: Andrade Junqueira 

Legislação: Lei 4504/64 

IMÓVEL RURAL. MÓDULO. FRAÇÃO IDEAL. 

Ementa: 1. Não há infrigência do módulo rural na venda de parte ideal porque não há divisão nem desmembramento do imóvel rural. (Registro de Imóveis – Dúvidas – Decisões do CSM de São Paulo – Org. Narciso Orlandi Neto – ementa nº 178 – Des. Andrade Junqueira)” 

“Acórdão CSM 

Fonte: 267465/78 Localidade: Santa Cruz do Rio Pardo 

Julgamento: 3/4/1978 

Relator: Andrade Junqueira 

IMÓVEL RURAL. CONDOMÍNIO. MÓDULO RURAL. FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO. FRAÇÃO IDEAL. PREEMPÇÃO. 

Ementa: 1. “Se o instrumento não cuida de divisão ou desmembramento de imóvel rural em áreas inferiores à constitutiva do módulo rural ou da fração mínima de parcelamento, não há porque recusar seu registro. O nascimento ou a subsistência de condomínio não são vedados pelo Estatuto da Terra. Pouco importa que do título constem expressões impróprias que aludem à área “destacada”. Não tendo sido descritos os característicos e confrontações das supostas áreas desmembradas, desmembramento não houve.” (Dúvidas – Decisões do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – ementa nº 354 – Des. Andrade Junqueira) 2. “Não se demanda assentimento dos outros condôminos para o registro de alienação de fração ideal, em que teriam direito pessoal de preempção, cuja eventual inobservância se resolveria em perdas e danos, coisa que não é dado ao Oficial suscitar ou contrapor à viabilidade do registro.” (Dúvidas – Decisões do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – ementa nº 355 – Des. Andrade Junqueira)” 

“Acórdão CSM

FONTE: 031336-0/5 LOCALIDADE: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 

JULGAMENTO: 13/6/1996 

Relator: MÁRCIO MARTINS BONILHA 

CONDOMÍNIO TRADICIONAL. IMÓVEL RURAL. FRAÇÃO IDEAL. MÓDULO DE PARCELAMENTO RURAL. MINIFÚNDIO. LEGALIDADE. ESPECIALIDADE.

Ementa: 

1. A atividade do registrador e a judicial em procedimento de dúvida é de cunho administrativo, não devendo ultrapassar os limites da legalidade estrita, regida por princípios de cunho exclusivamente formal. 2. É irrelevante para o registro a manutenção de co-propriedade pura e simples em que a expressão de partes ideais em metros quadrados venha a ser inferior ao módulo de parcelamento de imóvel rural. EMENTA OFICIAL: Registro de Imóveis – Dúvida – Pretendido registro de escritura de venda e compra envolvendo parte ideal de imóvel rural – Exame de elementos extratabulares – Impossibilidade – Violação ao módulo de parcelamento rural não reconhecido – Registro viável – Recurso provido.” (http://www.irib.org.br/asp/Jurisprudencia.asp?id=2119). 

“ACÓRDÃO CSM 

Fonte: 971-6/2 Localidade: Itapira 

Julgamento: 17/2/2009 

Publicação: 15/5/2009 

Relator: Ruy Camilo 

Legislação: Art. 203 da Lei nº 6.015/73. 

DÚVIDA INVERSA. IMÓVEL RURAL – FRAÇÃO IDEAL. PARTILHA. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO. PARCELAMENTO DO SOLO. 

Ementa: 

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida inversa julgada procedente. Fração ideal de imóvel rural. Imóvel partilhado entre os diferentes herdeiros dos anteriores proprietários, com formação de condomínio voluntário. Venda de fração ideal não inferior à recebida pelos diferentes herdeiros. Parcelamento do solo que, in casu, não decorre dos elementos estritamente registrários. Registro viável. Recurso provido.” (http://www.irib.org.br/asp/Jurisprudencia.asp?id=18993). 

Sugerimos, por fim, que você consulte suas Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça. Havendo divergência com o que expusemos aqui, recomendamos que você siga as orientações de sua Corregedoria. 

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 

Revisor: Dr. Walter Costa Júnior 

Ano: 9/8/2009 

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