Compra e Venda – ITBI – Isenção Sobre Construção Própria

Recebemos, nesta Serventia, Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada aos 27 de junho de 2024 na qual não consta a informação de que houve uma Promessa de Compra e Venda.

No entanto, após análise da Guia de ITBI referente ao imóvel, constou a seguinte informação no campo 7 – Observação: “Conforme entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal nas Súmulas 110 e 470, para o protocolo xxxx desta serventia, o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI) incide exclusivamente sobre o valor do terreno”, tais súmulas mencionadas no referido documento dispõe o seguinte:

SÚMULA 110: O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.

SÚMULA 470: O imposto de transmissão “inter vivos” não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.

Diante disso:

1 – Considerando o que consta na Guia de ITBI apresentada, no campo “7 – Observação”, ou seja, referência às súmulas do STF, sobretudo a súmula 470 que menciona “promitente comprador”, dando a entender que poderia haver uma possível promessa de compra e venda, ao passo que nada é mencionado na Escritura Pública (referente a promessa de compra e venda), como devemos proceder neste caso? De acordo com o seu entendimento, podemos seguir com a informação que conta na Guia de ITBI ou insistimos em mais esclarecimentos a respeito do negócio jurídico celebrado?

Gostaríamos do parecer sobre o assunto.

Resposta:

1. As súmulas do STF mencionadas referem-se à construção e nada tem a ver com promessa de compra e venda, ou seja, não incide sobre o valor da construção, ou parte dela realizada pelo adquirente ou eventualmente pelo promitente comprador;
2. Ademais se fosse o caso seria necessário verificar a legislação municipal local se há ou incidência do ITBI sobre compromissos/Promessas de venda e compra de bens imóveis. Aqui em nosso estado pelo que sei não há nos município, somente na capital. Entretanto é inconstitucional, e sua inconstitucionalidade somente poderia ser declarada pelo STF, mas isso não vem ao caso, senão vejamos:

1. Não consta na guia de recolhimento do ITBI, nem no laudo qualquer menção sobre a existência de promessa de compra e venda. E mesmo assim se existisse e fosse porventura devido pela legislação municipal local  somente seria devida quando do seu registro, que não é o caso, pois (presumo) não consta do registro a existência de promessa de compra e venda assim como no título apresentado e como dito nem na ITI. Portanto “ Quod Non Est In Tabula, Non Est In Mundo” ( O que não consta do registro não está no mundo (Jurídico). Portanto nada é devido.
2. Ao mesmo aqui em nosso estado nos termo do artigo 289 da LRP, compete ao registrador  apenas a verificação de se tal imposto foi ou não recolhido. Eventuais diferenças, entre o valor recolhi e o valor devido devem ser dirimidas entre o contribuinte e o fisco (municipal e/ou estadual). Ao registrador compete verificar somente o recolhimento dos tributos relativos aos atos cuja prática lhe é atribuída, pois não lhe cabe discutir o valor recolhido, matéria de interesse exclusivo da Fazenda Municipal a que a lei reserva os meios próprios para haver do contribuinte diferenças de recolhimento de impostos que entenda devidas.

Posição do Irib,  decisões da 1ª VRP da comarca da Capita do Estado de São Paulo de nºs: 1169422-44.2023.8.26.0100 e 1089831-96.2024,8.0100  e decisão do ECSM do Estado de nº 1014481-63.2023.8.26.0577 entre dezenas de outras decisões no mesmo sentido.

3. Portando registre-se a escritura em que pese a informação na Guia do ITBI.

Sub censura.

São Paulo, 30 de Julho de 2.024.

Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.                     (Renumerado do art. 305, pela Lei nº 6.216, de 1975)