Condomínio Edilício

Consulta:

Imóvel possui várias edificações e os proprietários pretendem instituir condomínio para, em seguida, ao individualizar em unidades autônomas, fazer a divisão amigável destas.
Sobre este imóvel, ainda em condomínio pelo CC, consta registro de penhora oriunda de execução da Fazenda Nacional e outra de título executivo extrajudicial, que se referem a dívidas de um dos proprietários/condôminos e ainda o transporte de um contrato de locação (registrado na CRI anterior) efetuado pelo prazo de 02 anos (a partir de 15/09/1977).
É possível fazer o registro da instituição, transportando-se o registro da penhora somente para as unidades autônomas que passarão a pertencer ao condômino/devedor?
Em relação ao contrato de locação? Haverá necessidade de ser averbado o cancelamento deste?
10-11-2.008.

Resposta: Tanto as penhoras, como a locação, devem ser previamente canceladas para o registro da instituição, especificação e convenção do condomínio edilício.
A locação, apesar de direito pessoal e temporário, com o registro do condomínio poderá, eventualmente, ferir o direito do locatário (vigência/preferência).
Ademais, não se poderá transportar a locação, ficando esta incerta para as unidades que surgirão, devendo, portanto, ser cancelada (Ver decisão n. 000.04.064017-5 da 1ª VRP da Capital do estado de SP).
Quanto à penhora a favor da Fazenda Nacional, está tornou o imóvel indisponível resultante do disposto no artigo n. 53, parágrafo 1º da Lei 8.212/91, e enquanto perdurar a indisponibilidade, os proprietários sofrem limitações nos direitos de propriedade, sendo-lhe defeso a prática de quaisquer atos que modifiquem o imóvel, tais como demolição de prédio, desdobro, desmembramentos, unificações, etc.
Quanto à penhora oriunda de título executivo extrajudicial, a rigor não impediria o registro do condomínio, devendo ser transportada para todas as unidades autônomas que surgirão, no entanto, como essa penhora deve ter recaído sobre parte (ideal) que pertence a um só condômino, também deverá ser previamente cancelada.
A penhora é feita para garantir o Juízo da execução. Não se trata de direito real sobre o qual o credor tenha disponibilidade.
Com o registro do condomínio edilício surgirão novas unidades autônomas, e o imóvel penhorado perde a individualidade e deixa de existir. Se o imóvel deixa de existir, o registro da penhora não pode ser transportado para nova matrícula, cujo objeto é outra unidade imobiliária.
Portanto, a penhora deve ser levantada, podendo ser constituída outra sobre a nova unidade que surgirá com o registro do condomínio edilício.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.008.