Remição da Hipoteca

Consulta:

Imóvel rural de propriedade da Srª Edilene e s/m Vander possuía registro de hipotecas cedular em 1º (1987) e 2º (1988) grau a favor do Banco Cidade. Posteriormente, mediante apresentação de Mandado de Averbação, foi efetuada averbação na matrícula para constar a remição deste em favor do Sr. Caetano, ficando este sub-rogado no crédito hipotecário.
Agora, o Banco Bradesco, sucessor do Banco Cidade, expediu autorização para o cancelamento das hipotecas.
É possível esta averbação? Com esta remição sub-rogatória não houve somente uma substituição do credor???
02-11-2.008

Resposta: Remissão da hipoteca é o benefício legal assegurado a certas pessoas para que possam livrar o imóvel de ônus hipotecário, resgatando assim, a obrigação que pela hipoteca se garantia.
Remição hipotecária, remição da hipoteca ou remição do imóvel hipotecado, em princípio, fundada num direito ou num benefício legal, exprime o resgate do ônus hipotecário ou o pagamento da dívida hipotecária por pessoa que não se encontrava pessoalmente e originariamente, obrigada ao respectivo pagamento ou desoneração do imóvel.
A remição é liberatória, quando a intenção do remidor é liberar o imóvel do encargo ou ônus hipotecário. Por ela, a hipoteca se extingue. É remissão extintiva, desde que, pelo resgate desaparece a dívida. O adjeto segue o principal, é a regra.
É sub-rogatória, quando o remidor paga a dívida hipotecária para substituir o primeiro credor, sub-rogando-se nos direitos creditórios dele, com as respectivas garantias.
Via de regra, ocorre no caso da remição promovida pelo segundo credor hipotecário, para que se torne único credor hipotecário ou titular das duas hipotecas, primeira e segunda.
Nesta hipoteca não se registra uma perfeita e ampla liberação ou resgate da hipoteca.
O primeiro credor hipotecário é pago de seu crédito. Mas a hipoteca permanece, passando a ser titular dela o segundo credor hipotecário, que é o remidor.
Na remição hipotecária sub-rogatória apenas há uma sub-rogação, pela substituição do primeiro credor pelo segundo. E a remição é benefício dele, segundo credor.
A remição da hipoteca é figura jurídica que se distingue da remição hipotecária na execução ou remição dos bens na execução, genericamente denominada de remição de bens na execução e de remição da execução (artigos nºs. 787/790 do CPC, hoje totalmente revogados pela Lei n. 11.382/06).
A remição hipotecária ou remição de hipoteca, faculdade assegurada ao adquirente e ao credor sub-hipotecário (segundo credor hipotecário), é a que se registra antes da execução, em virtude da aquisição do imóvel hipotecado ou do vencimento da primeira hipoteca.
É, portanto, remissão preventiva, realizada justamente para livrar o imóvel dos encargos hipotecários, inclusive da execução.
No caso que se apresenta, houve uma remição sub rogatória a favor do Sr. Caetano, e não será possível proceder ao cancelamento das hipotecas cedulares, somente mediante a apresentação de autorização do Banco, devendo, portanto, ser apresentada autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor-sucessor Sr. Caetano nos termos do artigo n. 251, I da LRP, uma vez que houve substituição do credor hipotecário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Dezembro de 2.008.