Reversão de Claúsulas Restritivas

Consulta:

Matricula originária de outra circunscrição, que por localização, passou a submeter-se a esta. Imóvel gravado com usufruto vitalício, cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade e clausula de reversão ou retorno (todos em uma só averbação). Na escritura pública apresentada para registro, a usufrutuária “autoriza o cancelamento do usufruto e das clausulas de inalienabilidade e incomunicabilidade”.
1. A clausula de reversão precisa ser cancelada?
2. Qual o procedimento em relação às demais cláusulas – não só neste caso especifico – é necessário o cancelamento? Quais as exigências?

Resposta: Primeiramente, cumpre observar que ora se fala em clausula de impenhorabilidade, ora de inalienabilidade.
INALIENABILIDADE é a restrição imposta ao beneficiado de poder dispor da coisa, ou seja, de aliena-la. Por força de circunstância, o imóvel não pode ser cedido a qualquer título onerado com hipoteca, e nem sobre ele será possível constituir os direitos reais de anticrese e outros.
Referida clausula pode ser classificada em:
ABSOLUTA: Quando é vedada ao beneficiário, a alienação do bem a quem quer que seja. Todavia, poderá ser levantada a restrição, mediante pedido fundamentado ao Juiz, com sub-rogação em outro bem, sobre que pesará o ônus;
RELATIVA: Quando a alienação é permitida somente a determinadas pessoas ou restritiva a apenas a certos bens;
VITALÍCIA: Visa proibir a alienação durante toda a vida do beneficiado, o que não implica, porém, inalienabilidade perpétua, que não é abrigada pelo nosso direito, sendo extinta após a sua morte;
TEMPORÁRIA: Quando a restrição está ligada a um período certo e determinado de duração. A proibição desaparece com o cumprimento de determinada condição ou o advento do termo estabelecido. Por exemplo, inalienabilidade por 10 anos, até que o favorecido atinja determinada idade; ou até o seu casamento, etc.
IMPENHORABILIDADE importa em estabelecer que o bem gravado, não pode ser objeto de penhora por dívidas contraídas pelo seu titulares. Entende-se que a cláusula de inalienabilidade, implica necessariamente a impenhorabilidade. A clausula maior absorve a menor. Exemplo clássico, é o registro superveniente ao da penhora – o da arrematação em hasta pública, em decorrência de execução. Contudo, a clausula de impenhorabilidade não implica na inalienabilidade.
INCOMUNICABILIDADE tem por efeito manter o bem com o patrimônio separado. Pode ser aposta em conjunto com as demais, ou em caráter autônomo. Também se entende que a inalienabilidade implica necessariamente a incomunicabilidade, porém, há entendimentos em sentido contrário. A clausula de incomunicabilidade não induz efeitos de inalienabilidade.
O imóvel gravado, somente com as clausulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade pode ser livremente alienado, sem a necessidade do cancelamento prévio de tais clausulas. Essas duas clausulas tem interpretação restritiva. Não importam na inalienabilidade, e tampouco, a toda evidência impedem a alienação ou a transmissão, a outra pessoa.
Se o doador ou o testador (pois tais clausulas só podem ser impostas nos atos de doação ou em testamento) quisesse, impedia a alienação ou a transmissão do imóvel, teria imposto a clausula de inalienabilidade. Se impôs apenas as clausulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, evidentemente, não quis restringir a faculdade de dispor do imóvel por parte do donatário.
O cancelamento, somente dessas clausulas, no caso de alienação (impenhorabilidade e incomunicabilidade), a rigor, não é necessário nem correto. O simples registro, do contrato, é suficiente para tirar a eficácia da averbação das clausulas. É preciso reconhecer, todavia, que, ao leigo, aquela averbação parece eterna. A matricula sempre mostrará aquela “mancha”, que nem gravame é.
Por isso, algumas serventias cancelam a averbação de tais clausulas, mesmo não sendo necessário.
Assim, entendemos que tais clausulas devem, e podem ser canceladas, desde que, não haja cobrança de emolumentos.
Já o imóvel gravado com a clausula de inalienabilidade para ser alienado, se esta ainda estiver em vigor (vitalícia), precisa ser cancelada ou sub rogada.
Nada obsta que a doação, ela mesma, como qualquer de suas cláusulas, exceto se gravada de encargo, em favor de terceiro, que tenha aceito – se desfaça por acordo entre o doador e o donatário.
Nenhuma dúvida, entretanto, acerca de poder desfazer-se o negócio jurídico, ainda que tenha já produzido efeitos, pela mesma conjunção de vontades que o gerou, sempre que não disponha a Lei o contrário.
Não é a cláusula, aposta à doação, impedimento por seu turno, a que possa desfazer-se, através de acordo entre o doador e o donatário.
O levantamento das clausulas limitadoras ao direito de propriedade é possível estando vivo o clausulador.
Questão pacífica que os vínculos com que o doador gravou o imóvel, podem ser por ele cancelados, uma vez que, não se firam direitos de terceiros e haja acordo dos interessados.
A exigência da aquiescência do donatário para o levantamento do vinculo, entre outros argumentos, ampara-se no fato de que, no momento da cassação da restrição, a propriedade já não mais lhe pertence. Assim, a aquiescência do donatário, que é, na realidade, o titular do imóvel, apresenta-se como medida imperiosa no levantamento da restrição, sob pena de nulidade do ato praticado unilateralmente.
Considerando-se a norma do artigo 538 do NCC e, em consonância com esta, a do artigo 472, pode a doação que institui qualquer cláusula restritiva ser revogada, desde que, haja perfeita consonância entre as partes, isto é, doador e donatário, na lavratura do instrumento, devendo-se, no entanto, fazer-se à devida averbação em frente à transcrição ou matrícula.
Quanto a clausula de REVERSÃO.
O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário (artigo 547 NCC).
Trata-se aí da clausula de reversão, a qual necessita ser estipulada expressamente.
A reversão é uma condição resolutiva. Os bens doados passam desde o momento da tradição, ou registro, para o domínio do donatário; verificada a condição, revertem ao domínio do doador, resolvendo-se com a reversão, os direitos reais concedidos pelo donatário (artigo 1.359 NCC).
Poderá o donatário dispor da coisa, no sentido de alienação, podendo vender, doar, dar em pagamento, sendo, porém, resolúvel a propriedade do adquirente.
Verificada a resolução, resolve-se não só o domínio do donatário, mas também todos os direitos reais por ele estabelecidos, consoante o disposto no artigo 1.359 citado. Resolve-se a alienação; resolvem-se os direitos reais de uso gozo e os de garantia, resolve-se, também, a promessa de venda e compra.
Se, eventualmente o donatário tiver alienado o imóvel, com a clausula de reversão em vigor, e vier a morrer, operando-se portanto, a condição resolutiva, bastará a averbação de seu óbito, para que o doador tenha título jurídico e legitimidade para reivindicar o imóvel de quem o tenha adquirido.
Assim, portanto, para a alienação do imóvel, será necessária a REVOGAÇÃO DA CLAUSULA DE REVERSÃO, feita pela doadora com a anuência do donatário.
Assinale-se que a revogação da cláusula de reversão imposta ao ato de liberalidade, é perfeitamente possível por ato da instituidora, contando com o assentimento do donatário.
A clausula de reversão é direito patrimonial disponível, pode o doador com livre capacidade, revoga-la a qualquer tempo (com a anuência do donatário).
Quanto ao usufruto, ou haverá a renúncia, ou a venda concomitantemente com a nua-propriedade (doadora/usufrutuária “A” vende juntamente com o donatário/nú-proprietário “B” o imóvel para “C”).
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Setembro de 2.005.