Incorporação registrada – Nenhuma Venda e Prazo de Carência Vencido
Promovemos o registro de uma incorporação de um condomínio residencial em março de 2023.
Até a presente data, não houve qualquer registro de alienação ou oneração de unidade do empreendimento.
Somente neste mês de setembro/2024, apresentaram uma escritura de alienação fiduciária tendo como garantia as futuras unidades do empreendimento.
Em contato por telefone com a incorporadora, fui informado que as obras não se iniciaram.
E agora, devo exigir a atualização das certidões e documentos conforme artigo 33 da Lei nº 4.591/64?: “Art. 33. Se, após 180 (cento e oitenta) dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido a que se refere o art. 32 desta Lei“.
Se sim, quais as certidões e documentos devo exigir?
Ou basta a apresentação de declaração firmada pela incorporadora, que as obras se iniciaram?
Agradeço desde já a atenção dispensada.
Resposta:
- O registro da incorporação foi realizado em Março de 2.024, entretanto não constou o dia do mês de março e como hoje é 18 de Setembro, pode ainda não ter decorrido 180 dias, mas acho que não é esse o caso.
- Tanto à questão do prazo de carência da Incorporação (artigo n. 34º da Lei n. 4.591/64), como do prazo de validade do registro da Incorporação (artigo 33º da citada Lei), são polêmicos e de certa forma tormentosos.
É claro que o prazo de carência não se confunde com o prazo de validade do registro da Incorporação, no entanto, ambos estão interligados e guardam entre si estreita relação.
Assim, se existir prazo de carência e se no seu curso o incorporador não desistir da incorporação e não prorrogar esse prazo, de certa forma estaria concretizada a incorporação, no entanto, a própria Lei não indica o que significa a expressão “concretizada”, e a incorporação estará concretizada de fato com a alienação ou oneração de alguma unidade futura, contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento e até mesmo da contratação da construção nas hipóteses em que ele não for também o construtor.
- Quanto ao inicio das obra já há informação por telefone de que as obras não se iniciaram. Eventualmente poderia ser aceita declaração firmada pelo incorporador com firma reconhecida de que as obras se iniciaram acompanhada de certidão expedida pela municipalidade atestando o fato.
- Decorrido o prazo de carência sem que tenha concretizado a incorporação, fica o incorporador proibido de negociar unidades sem a prévia revalidação do registro (artigo 33º da Lei) e a correspondente atualização dos documentos do artigo n. 32º da Lei 4.591/64 (letra “b” e “f”), pois a regra do artigo nº. “33º”, é aplicável tanto na hipótese de fixação do prazo de carência, quanto na hipótese na qual não se estabelece carência.
Desta forma, vencido o prazo de carência sem que haja prorrogação/revalidação do prazo da incorporação, o registro da incorporação deverá ser revalidado ou ratificado, não se podendo, entretanto, cancelar o registro da incorporação, vez que tal prova poderá ser feita a qualquer tempo e não há na Lei nenhuma penalidade a não ser a de que o incorporador não poderá negociar unidade enquanto não atualizar a documentação.
A revalidação como dito acima se fará a requerimento do incorporador com a apresentação das certidões negativas de ações, de protesto e da seguridade social (artigo 32º letra “b” e “f”), e a averbação será sem valor declarado.
- De acordo com o item 216 do Capítulo XX das NSCGSP:
216. Para fins do art. 33 da Lei nº 4.591/1964, considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, contratação da construção, obtenção de financiamento à produção ou decorrência do prazo de carência previsto no registro do empreendimento sem que a incorporação tenha sido denunciada pelo incorporador. Nesta última hipótese, será necessária a revalidação da incorporação a cada 180 (cento e oitenta) dias se, decorrido o prazo de validade do alvará de aprovação ou de execução da obra, nenhuma das outras primeiras hipóteses tiver ocorrido, ou se a obra não houver sido iniciada.
O que poderá ocorrer a qualquer tempo nos termo do subitem 218.1:
216.1. A informação da concretização poderá ocorrer a qualquer tempo, ainda que decorridos os 180 (cento e oitenta) dias previstos art. 33 da Lei nº 4.591/1964, contanto que esteja comprovada de forma idônea.
3. Quanto ao prazo de validade do registro da incorporação e do prazo de carência (não prorrogação e como dito acima ) o prazo de carência será renovado automaticamente com a renovação do prazo da incorporação, e o prazo será contado em dias corrido pois não alterado nessa parte pela Lei 14.382/22 e a parte final do parágrafo do artigo 9º da LRP menciona|: “ exceto nos casos previstos em lei e naqueles contados em meses e anos”.
Sub censura.
São Paulo, 24 de Setembro de 2.024
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
Art. 33. Se, após 180 (cento e oitenta) dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido a que se refere o art. 32 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
Parágrafo único. Enquanto não concretizada a incorporação, o procedimento de que trata o caput deste artigo deverá ser realizado a cada 180 (cento e oitenta) dias. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea “n”, do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o têrmo final do prazo da validade do registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis … (VETADO) … e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.
