Compromisso de Compra e Venda

PERGUNTA: Imóvel de propriedade do Sr. Lúcio com um compromisso de compra e venta quitado a favor do Sr. Vitor. Com o falecimento do Sr. Vitor, o formal de partilha foi registrado e os direitos sobre o referido imóvel foram transferidos aos seus herdeiros.
Os herdeiros querem vender o imóvel ao Sr. Francisco. Ocorre que o Sr. Lúcio encontra-se em lugar incerto e não sabido. Os herdeiros acham que ele já faleceu.
Informados da impossibilidade de transferência da propriedade sem a presença do proprietário ou seu representante legal, requerem, por escrito, os impedimentos legais e documentos que obstam a realização do ato para que possam tomar as devidas providências legais.

RESPOSTA: Ninguém pode vender mais do que tem, assim se os herdeiros tem os direitos do compromisso (direitos reais), podem somente transmitir esses direitos, através de cessão de direitos do compromisso.
Conforme artigo 1.225, VII do NCC o direito do promitente comprador do imóvel é direito real, não é propriedade.
A “propriedade” somente se transfere com o registro imobiliário da escritura ou do contrato definitivo, o compromisso de compra e venda, quando registrado, também envolve direito real sobre o bem corpóreo descrito e caracterizado, entretanto, não representa a constituição, a transferência ou a modificação da titularidade dominial.
O direito real que o compromissário comprador conquista é o direito “a aquisição da coisa”, como expressamente estabelece o artigo 1.417 do NCC.
Por sua vez, o artigo 1.418 do mesmo codex, bem anota a exata natureza jurídica do contrato firmado pelo promitente comprador, indicando que este representa instrumento particular, ou preparatório, para o desate final, que se consolida com a passagem definitiva do domínio. Como instrumento preliminar, não se mostra apto a transferir o direito transacionado. Não tem aptidão para transferir o direito todo, mas apenas para transferir o direito a aquisição.
Toda doutrina do direito civil situa e localiza o contrato de compromisso de compra e venda como uma espécie do gênero – contrato preliminar.
Através dele, as partes contratantes se obrigam a celebrar um outro contrato – o de compra e venda.
As dificuldades que os compromissários compradores têm enfrentado para obter o comparecimento de promitentes vendedores para a lavratura da escritura definitiva têm sido imensas, principalmente quando passados alguns anos da data do compromisso ou da quitação do preço.
Em primeiro lugar, a simples dificuldade em localizar os promitentes vendedores. Em seguida, se tiver ocorrido algum falecimento, a obtenção de um alvará judicial para que o inventariante seja autorizado a representar o espólio para a outorga dessa escritura pública.
Resta ao compromissário comprador o caminho do ingresso em Juízo para obter a adjudicação compulsória ou a execução judicial da obrigação de fazer – a outorga da escritura pública definitiva nos termos dos artigos 639 e 641 do CPC.
Alternativamente, podem os herdeiros, se assim concordar o comprador, proceder a CESSÃO DOS DIREITOS do compromisso, e o cessionário que os adquirir trilhar o caminho judicial para a obtenção do seu titulo definitivo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Março de 2.005.