Bloqueio Abertura de Matrícula

Consulta:

Constatamos a abertura de matrícula relativa a imóvel que não pertence a nossa CRI.
Além do que, a abertura foi efetuada para registro de Formal de Partilha, onde os herdeiros deveriam receber tão somente os direitos sobre o imóvel, fato que não foi mencionado expressamente na matrícula, muito embora o transporte do registro do compromisso de compra e venda tenha sido devidamente transportado.
Em conseqüência o tabelionato lavrou escritura de compra e venda sem a cessão do compromisso,onde os herdeiros vendem a propriedade, e esta foi registrada. Posteriormente, foram efetuadas, seguidamente, averbação de separação, doação e reserva de usufruto.
Resultado: tenho uma matrícula aberta com vários atos praticados indevidamente, e ainda, um “buraco” no meio que é a aquisição da propriedade plena pelos herdeiros que não foi efetuada. Como consertar tudo isso?

Resposta: No caso concreto, dois são os erros cometidos. Um pela abertura de matricula de imóvel pertencente à outra circunscrição imobiliária, e outro pelo registro da escritura de venda e compra, quando na realidade, os proprietários (herdeiros) somente detinham os direitos de compromisso de venda e compra, e acabaram por transmitir o imóvel, sem que tivessem recebido a escritura definitiva.
Poderiam, eventualmente, terem transmitido por cessão os direitos do compromisso, mas, no entanto, isso não ocorreu e acabaram por transmitir o imóvel.
Posteriormente, a venda e compra houve averbação de separação (provavelmente sem partilha), doação e reserva de usufruto.
Toda essa situação precisa ser regularizada, e temos que partir da premissa de que a rigor os registros feitos em circunscrição imobiliária incompetente são nulos de pleno direito, desta forma, o importante no momento é que não se pratique nenhum outro ato nessa matricula aberta irregularmente.
Não conhecemos toda a situação ocorrida, mas quer parecer de que “A” tinha registrado em seu nome os direitos do compromisso do imóvel “X”, com o falecimento de “A”, esses direitos foram partilhados aos seus herdeiros, e do registro não constou tratar-se de direitos de compromisso, no entanto, houve o transporte do registro do compromisso.
Em seguida, os herdeiros transmitiram o imóvel (não os direitos) por venda e compra para “B” casado com “C”, posteriormente, foi averbado a separação do casal e houve a doação do imóvel para o (s) filho (s) do casal com a reserva do usufruto para “B”; “C”, ou para “B e C”.
Na realidade, todos os títulos precisariam ser corrigidos para consignar que as transmissões se tratam de cessão de direitos de compromisso, no entanto, a retificação da escritura de doação já não seria possível, porque não se pode constituir usufruto sobre compromisso.
Desta forma, das duas uma, ou se adota uma solução mais simplista ao invés de proceder ao cancelamento desses registros todos para repeti-los de forma correta na circunscrição também correta, manter-se-iam esses registros para fins de filiação, evidentemente sem a prática de nenhum outro ato, a não ser uma averbação, de que o imóvel pertence à outra circunscrição imobiliária e através de certidão ser aberta nova matricula na circunscrição a qual o imóvel pertence. Contudo, seria remeter o problema da correção sobre os direitos do compromisso para essa circunscrição.
Ou se requer o bloqueio desta matrícula nos termos do artigo 214 da LRP (parágrafos 3º e 4º) ao Juiz Corregedor Permanente, historiando e explicando o ocorrido, podendo ser então pelo MM. Juiz Corregedor Permanente ser dada ou autorizada outra solução, para primeiro se corrigir a falha, e em seguida abrir nova matrícula na circunscrição imobiliária competente com base em certidão expedida pela serventia, já com as correções com relação aos direitos de compromisso de compra e venda.
Desta forma, o bloqueio parece ser a única e melhor solução, pois não anulará os atos praticados que deverão ser corrigidos com autorização judicial.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Agosto de 2.007.