Escritura Definitiva – Termo de Ocupação

Recebemos a solicitação de verificar se é possível, por parte de uma interessada, em se efetuar e registrar em nosso 2º Registro de Imóveis, uma Escritura Pública, a partir de um Termo de Ocupação de um Lote, de um Loteamento da Prefeitura Local, regras do estado de Pernambuco.

TEOR DO E-MAIL:

Bom dia, uma cliente quer fazer a escritura desse lote e o pessoal do cartório de notas pediu pra eu entrar em contato com vocês antes para saber se pode ser feita essa escritura realmente. Estou enviando os documentos anexados.

Sobre o assunto, gostaríamos da sua opinião jurídica, para responder o e-mail em questão.

RESPOSTA:

1. A situação é complexa pela forma que já foi realizada e consolidada e não sabemos das particularidade do caso, desafetação, Reurb por exemplo, se houve o registro do loteamento/desmembramento da área verde com 3.412.10 m2 em nome do município, etc.
2. A área verde com 3.412,10 m2 está localizada na Quadra A11 do loteamento em análise, que foi registrado no 1º Registro de Imóveis local, estando o loteamento registrado no R.03 da Matrícula Mãe do 1º RI;
3. Na constituição do nosso estado (São Paulo) no artigo 180 VII  diz que: as áreas definidas em projetos de loteamento como áreas verdes ou institucionais não poderão ter sua destinação, fim e objetivos originais alterados, exceto quando a alteração da destinação tiver como finalidade a regularização de:

1. Loteamentos, cujas áreas verdes ou institucionais estejam total ou parcialmente ocupadas por núcleos habitacionais de interesse social, destinados a população de baixa renda e cuja, situação esteja consolidada;
2. Equipamentos públicos implantados com uso diverso da destinação, fim e objetivos originariamente previstos quando da aprovação do loteamento;

Podendo o Ministério Publico mover ação civil pública contra o município;

4. Não sabemos se houve Regularização Fundiária ou não quando a situação poderia ser regularizada por legitimação de posse (artigo 25 da Lei 13.465/17) e registrado no Registro de Imóveis (artigo 167, I, 35 da LRP);
5. O termo de ocupação não é direito real e não tem acesso ao Registro de Imóveis por não estar previsto em lei;
6. No termo apresentado há menção na clausula terceira: ‘que após a expedição do habite-se poderá realizar a escrituração do imóvel perante o Registro Imobiliário‘ local com clausula de inalienabilidade;
7. O fato é que se houve ocupação na área verde, se esta foi desafetada e o loteamento nela existente (na área verde) foi regularizado e registrado no registro de imóveis, gerando lotes individuais. Ou seja, o termo de ocupação menciona que o imóvel que constitui na A11 (?) Quadra M, mas houve previa desafetação?  Esse loteamento/desmembramento da área verde ocupada com 3.412,10m2  está regularizado/registrado?
8. Ao que parece será o município que irá outorgar a escritura a ocupante Fulana, mas segundo conta no termo somente após a expedição do habite da casa residencial, mas essa casa já foi construída? Houve a expedição do habite-se?
9. Enfim se houve a  abertura da matricula da área verde, se esta área foi desafetada, se o loteamento proveniente de ocupação foi regularizado e registrado com os lotes individualizados, se foi expedido o habite-se da construção da casa, a escritura poderá ser lavrada e se qualificada positivamente poderá ser registrada. Se não, a escritura não poderá ser lavrada, e se lavrada não terá acesso ao Registro de Imóveis, podendo ser resolvido através de usucapião.

Sub censura.

São Paulo, 06 de Novembro de 2.024.