Área de Preservação Permanente
Consulta:
Empresa construtora/incorporadora promoveu registro de incorporação de um
empreendimento composto por 3 torres de apartamentos.
Este empreendimento será construído às margens de um riacho e uma das condições
impostas pelo Município (Guia de Diretrizes Urbanísticas para Empreendimentos e
Atifvidades Geradoras de Impacto de Vizinhança) para a aprovação do projeto foi
que a proprietária/ incorporadora, reservar uma área non aedificandi de
30 metros dentro do terreno que será construído o empreendimento (ao longo do
riacho).
Esta área non aeificandi não consta na planta aprovada e não foi
promovida a averbação na matrícula.
Agora, a incorporadora apresentou requerimento solicitanto a retificação do
memorial de Incorporação, já registrado, para constar que na área externa, de
uso comum, existe esta área de preservação permanente (APP), em
conformidade com o Plano Diretor e Guia de Diretrizes Urbanísticas impostas
pelo Município.
O detalhe é que, além de já ter sido efetivado o registro da incorporação, já
foi concluída a construção de uma torre e instituido condomínio parcialmente,
com abertura das respectivas matrículas.
É possível atender ao pedido a proceder à averbação para constar a
retificação da incorporação (memorial) já registrado??
05-12-12
Resposta:
As Área de Preservação Permanente, sejam rurais ou urbanas, são restrições
legais (artigos 3º, II, 4º, I,”a” – no caso – e 7º da Lei 12.651/12) e no caso
também administrativas, pois por imposição do Poder Público Municipal.
Na
realidade, não está ocorrendo uma alteração do projeto de incorporação
edilícia, pois não há nenhuma alteração estrutural (unidade, parte comum,
especificações, área construída, frações ideais de terreno, etc., nem nenhum
desvio do plano).
Como
dito, existe uma imposição/restrição legal/administrativa e mesmo que não
averbada, existirá. E é até bom que se averbe, para publicidade e para que
eventualmente não ocorram sanções administrativas ou mesmo legais (ação civil
pública, por exemplo).
Desta
forma, considerando o artigo 43, IV (parte final…salvo exigência legal….),
a averbação da existência (legal e administrativa) da APP de uma faixa de 30,00
metros ao longo do riacho, poderá ser feita, o que não implicará em retificação
do memorial/projeto/plano da incorporação.
Tal
averbação poderá ser feita até mesmo nos termos do artigo n. 213, I, letra “a”
(omissão).
É o
parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de
Dezembro de 2.012.
Incorporadora adquiriu o terreno para realizar a edificação de um condomínio, comprometendo-se a angariar recursos e a comercializar as unidades. Assumiu, ainda, os respectivos custos e encargos da construção, inclusive o risco de não efetuar a venda integral das unidades, obrigando-se ao pagamento das obrigações das mesmas.
No memorial de incorporação inicialmente registrado, constava, além de todos os documentos e informações necessárias, que a edificação contaria com o número total de 126 (cento e vinte e seis) vagas de garagem, constando, ainda, a forma de vinculação destas a cada unidade autônoma.
Ocorre que, posteriormente, foi realizada uma retificação do memorial de incorporação, passando a constar que o número total de vagas da construção seria de 130 (cento e trinta), ou seja, 04 (quatro) a mais do que o inicialmente previsto.
Indaga-se: Foi legal a atitude da incorporadora considerando que as unidades imobiliárias já estavam alienadas e entregues ? Em caso positivo, a incorporadora para alienação dessas novas vagas, fica obrigada a observar o direito de preferência dos condôminos ?