Venda e Compra Firmada por Espólio – Requerimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Recebemos uma solicitação de Adjudicação Compulsória Extrajudicial, entretanto, analisando os documentos apresentados no procedimento, compreendemos não ser possível o seu prosseguimento.

Isto porque, de acordo com a cadeia de transferências e cessões, em verdade, deve ser realizada uma Escritura Pública de Compra e Venda em que o Espólio será o transmitente, através do seu representante legal.

Vejamos: em 06 de novembro de 1989, por meio do registro do loteamento denominado ABC, os lotes 14 e 31, ambos da quadra A, correspondentes aos imóveis objeto da lide, foram formalmente registrados como propriedade do Sr. Fulano. Posteriormente, em 28 de julho de 2013, realizou-se uma Declaração de Compra e Venda, junto à Autorização de Transferência referentes aos referidos lotes, tendo como partes o Sr. Fulano, na qualidade de vendedor, e o Sr. Beltrano, na condição de comprador.

Na sequência, exercendo os direitos de aquisição vinculados aos imóveis em análise, o Sr. Beltrano transferiu tais direitos para o Sr. Sicrano, que figurou enquanto comprador, conforme Contrato Particular de Compra e Venda celebrado em 06 de fevereiro de 2020, momento em que a participação/anuência do Sr. Fulano, já falecido, não aconteceu.

Nesse contexto, foi realizada uma Declaração Particular de Histórico de Compra e Venda entre os herdeiros do proprietário falecido, senhor Fulano, o primeiro comprador/cedente, senhor Beltrano, e o segundo comprador/cessionário, Sicrano.

Na supracitada declaração celebrada entre os herdeiros do proprietário tabular, o primeiro comprador/cedente e segundo comprador/cessionário, foi dito que diante do falecimento do proprietário, senhor Fulano, o segundo comprador/cessionário não conseguiu transferir os imóveis em questão por conta do imbróglio judicial, referente ao inventário judicial do espólio do senhor Fulano, entretanto, os imóveis objeto da lide não constam nos autos do processo como bens a serem partilhados.

Sendo assim, como medida alternativa, por entendermos que estaria sendo solicitada uma compra e venda por instrumento transverso, daremos a possibilidade de realização de compra e venda firmada pelo espólio.

Nesse sentido, gostaríamos do parecer do senhor na seguinte questão:

Existe em trâmite um inventário judicial referente ao espólio do proprietário tabular, todavia, os imóveis em apreço não foram arrolados. O artigo 401 do Código de Normas deste Estado (Pernambuco), possibilita a realização de nomeação de inventariante com outorga de poderes para representar o espólio na efetivação de venda de imóveis ou de direitos, em cumprimento a obrigações de fazer firmadas anteriormente pelo falecido.

No parágrafo sexto do mesmo artigo, consta que a nomeação de inventariante do espólio para cumprimento destas obrigações assumidas em vida pelo “falecido” poderá ocorrer em escritura pública específica ou como parte da escritura de inventário e partilha.

Art. 401. Nas escrituras públicas de inventário e partilha, a nomeação de interessado com poderes de inventariante pode incluir a outorga de poderes para representar o espólio na efetivação de venda de imóveis ou de direitos a eles relativos, em cumprimento a obrigações de fazer firmadas anteriormente pelo “falecido”, tais como as de cumprir contratos de promessas de compra e venda, obedecidas, em especial, as regras constantes deste artigo.

§ 1º ,,,(omissis)

§ 6º A nomeação de inventariante do espólio para cumprimento destas obrigações assumidas em vida pelo “falecido” poderá ocorrer em escritura pública específica ou como parte da escritura de inventário e partilha, desde que, em qualquer caso, contemple os requisitos previstos neste artigo;

§ 7º Na escritura pública de efetivação da compra e venda, o vendedor será o Espólio, em nome do qual firmará o inventariante nomeado, respeitadas as cláusulas e condições constantes no negócio jurídico original.

§ 8º A escritura pública de efetivação do negócio jurídico, celebrada nos termos deste artigo, deverá declarar expressamente que é outorgada em cumprimento à promessa de compra e venda ou outro compromisso originário, com a descrição completa desse contrato preliminar ou ao registro público correspondente, se existir.

a)       A simples nomeação de inventariante, no processo judicial, é suficiente para lavrar a escritura de compra e venda disciplinada no artigo, notadamente se a nomeação simples de inventariante contém, em si, o poder para cumprir obrigações anteriores, ou se este “poder” tem que constar expressamente previsto no termo de inventariante ou na nomeação de inventariante?

b)      Não constando tal poder no termo de inventariante, podemos dar a opção de lavratura de escritura pública específica, conforme §6º do art. 401, na qual os herdeiros atribuam ao inventariante constante do processo (já nomeado), o poder para cumprir obrigações anteriores ao falecimento?
Atenciosamente,

Resposta:

1. Deste 1.989 os imóveis estão registrados em nome de Fulano;
2. Em 2.013 houve uma declaração de compra e venda  e autorização de transferência de Fulano para Beltrano;
3. Em 2.020 Beltrano transferiu (cedeu) para Sicrano sem a participação de Fulano já falecido;
4. Foi realizada uma declaração de histórico de compra e venda entre os herdeiros de Fulano, Beltrano e Sicrano. (Todos através de instrumento particular – itens 2, 3 e 4 acima);
5. Houve a abertura de inventário do autor da herança Fulano, não constando dos autos do processo os imóveis em questão em mesa.
6. Os bens prometidos a venda pelo falecido, cujo preço esteja pago, não são direitos que devam compor o acervo a ser partilhado, ao contrário, são meras obrigações que precisam ser cumpridas pelos sucessores, na forma legal, e apesar disso, em que pesem interpretações em sentido contrário, entendo, s.m.j, que nos termos do artigo 619, I do CPC, citado, haverá a necessidade do alvará judicial, para maior segurança jurídica e validade do negócio (lembrando-se aqui e novamente o artigo 166, V, e artigos seguintes do CC).
7. Caso o preço não estivesse pago, total ou parcialmente eventualmente poderia ser levado a inventário os direitos creditórios da transação feita anteriormente pelo autor da herança e partilhados a quem de direito que receberiam quando cumprida a obrigação de outorgar escritura definitiva a quem de direito, por inventariante nomeado que representa o espólio (artigos 75, VII e 618, I e II do CPC) e com autorização judicial (artigo 619, I do CPC)
8. Já existe inventário judicial em andamento, e o artigo 401 do Código de Normas do estado de Pernambuco refere a escrituras de inventários e partilhas extrajudiciais e em seu parágrafo 4º cita que o contrato preliminar que fora celebrado antes do falecimento do autor da herança podendo a prova de sua pré-existência ser  reconhecimento de firma realizado antes do falecimento, registro do contrato em RTD antes do falecimento ou qualquer outra prova de modo inequívoco. Portanto não se trata de inventário e partilha extrajudicial, mas sim judicial.

Podendo ser requerido a desistência do processo judicial e prosseguir na via extrajudicial, que parece não ser o caso, porém possível;

Dessa forma:

Perguntas:

1. Uma vez nomeado o inventariante no processo judicial deverá também haver ouvidos os interessados a autorização judicial (alvará)
2. A opção de lavrar escritura específica, conforme § 6º do artigo 401 do Código de Normas seria no caso de inventário e partilha pela forma extrajudicial apenas ou se houver a desistência do processo judicial e iniciado procedimento extrajudicial.

Você mostra o altar e os interessados colocam nele o santo que quiserem.

Sub censura.

São Paulo, 07 de janeiro de 2.025.