Escritura de Rerratificação: Possibilidades e Limitações

Recebemos a Escritura de Rerratificação de uma Escritura de Doação.

A doação já foi registrada.

Agora, após o registro da doação, a Escritura de Rerratificação busca inserir uma cláusula de reversão.

Seria possível estipular e averbar na matrícula essa cláusula, mesmo tendo sido constituída posteriormente ao registro da doação?

Resposta:

1.            Não, não seria possível a averbação para por escritura de Rerratificação para inserir uma cláusula de reversão da doação (artigo 547 do CC) , porque o titulo doação (e rerratificação) já foi registrado. Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder a mudança dos elementos essenciais da inscrição. Uma vez registrado o título não é possível retificar os elementos essenciais, tais como partes, valor, título causal (natureza do negócio jurídico), objeto etc., pois o negócio jurídico já se concretizou pela vontade das partes manifestadas no título, tanto no aspecto jurídico como  fiscal (ITBI, DOI, IR. etc.)  e terceiros (sucessores, credores e ou).

2.            Ver respostas anteriores nesse sentido e  respostas do Irib e jurisprudências nesse sentido que seguirão logo mais.

Sub  censura.

São Paulo, 19 de março de 2.025.

RESPOSTAS ANTERIORES

Gostaríamos do seu parecer acerca das Escrituras Pública anexadas, notadamente quanto aos quesitos abaixo:

1. A Escritura Pública de Compra e Venda já foi registrada nesta 2SRI, sob a matrícula 4.233, em 03/05/2019.

Agora, através de uma Escritura Pública de Rerratificação as partes buscam, em verdade, alterar a natureza do negócio jurídico, indicando que o imóvel foi dado em pagamento de uma dívida trabalhista, conforme mencionada na Rerratificação, e que tal imóvel se prestou a pagar uma dívida de R$ 50.000,00.

Ocorre que a escritura originária se referiu apenas a compra e venda, não tendo constado nenhuma referência à pagamento de dívida e tendo indicado como valor declarado pelas partes o valor de r$ 2.500,00 (vide aditivo da escritura pública originária).

Assim, tanto a natureza do negócio foi alterada (de compra e venda para dação em pagamento) quanto o valor declarado pelas partes também foi alterado (de r$ 2.500,00 para r$ 50.000,00). Na Rerratificação consta que foi recolhido ITBI complementar, referente a essa alteração no valor declarado.

De todo modo, a escritura pública originária (compra e venda por R$ 2.500,00 já foi registrada).

Como devemos proceder?

2. É possível fazer a averbação das alterações constantes da Escritura Pública de Rerratificação?

Resposta:

Seria perfeitamente possível a rerratificação pretendida se o título não estivesse registrado, no entanto após o registro não mais será possível tal alteração.

Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos essenciais da inscrição.

Uma vez registrado o título não é possível retificar as partes essenciais, tais como partes, valor, título causal (natureza do negócio jurídico), objeto etc., pois o negócio jurídico já se concretizou pela vontade das partes manifestadas perante o Notário, tanto no aspecto jurídico como fiscal (ITBI, DOI, IR, etc.).

As partes devem considerar a compra e venda e o credor da dívida trabalhista dar quitação ao devedor por documento particular.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22de Setembro de 2.020.

     Estamos com um protocolo de aditivo de com re-rratificação do instrumento particular, que versa sobre a alteração do valor de compra e venda do imóvel. Neste sentido, tendo em vista que o imóvel se encontra alienado fiduciariamente a CEF, gostaríamos do seu parecer acerca da possibilidade de promover tal alteração.

     Sendo assim, encaminho anexo a este e-mail, o instrumento originário da compra e venda junto ao instrumento aditivo que se encontra tramitando.

     Ademais, salientamos que a alteração do valor da compra e venda, não interfere no valor financiado, uma vez que a alteração se deu nos recursos próprios.

Resposta:

1.            O aditivo enviando com a consulta veio somente com duas folhas, a primeira consta a qualificação das partes  e a segunda constam as cláusulas

segunda e terceira (esta com seu parágrafo primeiro), faltando a clausula primeira do aditivo, onde penso constar a alteração do valor da compra e venda do imóvel somente na parte não financiada, ou seja, com recursos próprios.

2.            Seria perfeitamente possível a rerratificação pretendida se o título não estivesse registrado, no entanto após o registro não mais será possível tal

alteração.

3.            Entretanto, entendo, s.m.j. que não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos essenciais da inscrição.

4.            Uma vez registrado o título não é possível retificar as partes essenciais, tais como partes, valor, título causal (natureza do negócio

jurídico), objeto etc., pois o negócio jurídico já se concretizou pela vontade das partes manifestadas no título, tanto no aspecto jurídico como fiscal (ITBI, DOI, IR etc.).

5.            Os registros foram realizados de acordo com o título apresentado lavrado em 13-12-2.021;

6.            Ademais ao que parece há um aumento de valor (com recursos próprios) na compra e venda, que também estaria sujeito ao recolhimento do ITBI, sobre

esse valor e que precisa ser apresentada a guia de recolhimento.

Sub censura.

São Paulo, 03 de Dezembro de 2.023.

DO IRIB:

Data: 29/05/2015

Protocolo: 12878

Assunto: [Outros…]

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari

Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo

Verbetação: Doação. Escritura pública – valor – retificação. Santa Catarina.

Dispositivo Legal:

Pergunta:

É possível fazer o registro e ou averbação de uma escritura de retificação e ratificação de uma escritura de doação onde constou o valor de R$ 400.000,00 para recolhimento do Imposto de Transmissão – ITCMD, e a mesma foi registrada. Posteriormente o tabelião, lavrou uma escritura de retificação e ratificação do valor dizendo que o valor estimado do imóvel era de R$ 331.000,00, valor este declarado na Declaração de Imposto de Rendo do doador, mantendo também o valor de R$ 400.000,00 para fins de tributação do ITCMD. Dita retificação foi feita com base no que lhe faculta o Art. 23 da Lei nº 9.532, de 10.12.1997 e art. 3º, inciso II, da Instrução Normativa da SRF, número 84, de 11.10.2001. É possível fazer o registro desta escritura de retificação e ratificação com a finalidade de manter o valor constante na declaração do Imposto de Renda do Doador no valor de R$ 331.000,00 e quando a donatária declarar, irá colocar também o mesmo valor na sua declaração de Imposto de Renda. Mantendo também nesta retificação o valor de R$ 400.000,00 que foi estimado para recolhimento do ITCMD (efeitos meramente fiscais).

Resposta:

Prezada consulente:

Considerando que já houve o registro da doação, entendemos que não é possível a retificação pretendida.

Neste sentido, vejamos o que nos esclarece Leonardo Brandelli:

“Apenas é bom lembrar que o contrato que já esteja extinto pelo cumprimento (compra e venda registrada e paga, por exemplo), não pode mais ser retificado, embora continue exarando efeitos secundários decorrentes da boa-fé objetiva.” (BRANDELLI, Leonardo. “Teoria Geral do Direito Notarial”, 2ª Ed., Saraiva, São Paulo, 2007, p. 244).”

Eventuais problemas acerca da tributação deverão ser resolvidos entre o Fisco e o contribuinte, não cabendo ao Notário ou ao Registrador a solução deste problema.

Data: 21/06/2007

Protocolo: 3949

Assunto:

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari

Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva

Verbetação: Escritura de re-ratificação. Negócio jurídico – modificação.

Dação em pagamento. Doação.

Dispositivo Legal:

Pergunta:

Foi apresentada em nosso Serviço uma escritura de re-ratificação, que busca modificar o negócio jurídico anteriormente registrado. As partes celebraram no ano passado uma DAÇÃO EM PAGAMENTO. Agora, mediante re-ratificação, desejam modificar o negócio para DOAÇÃO. É possível o registro? Entendo não ser possível pelo fato da segunda escritura buscar modificar a forma do negócio anteriormente celebrado, o que extrapolaria os limites de uma retificação. Pergunto: quais seriam esses limites? Seria possível realizar um distrato e em seguida a pretendida doação?

Resposta:

Prezada associada: Seu entendimento está correto nas duas hipóteses apresentadas (retificação e distrato). O procedimento de retificação não tem o condão de modificar o ato jurídico praticado. O que pode ser retificado, segundo o art. 213, da Lei dos Registros Públicos são os dados referentes à especialidade objetiva (descrição do imóvel) e/ou da especialidade subjetiva (pessoas). O Código Civil admite o distrato como forma de extinção contratual (art. 472). No entanto, este deverá ser realizado da mesma forma em que se celebrou o contrato. Ou seja, será necessária a escritura pública para a formalização desta extinção. O IRIB agradece seu contato e espera ter colaborado para a solução do problema.

Data: 22/02/2006

Protocolo: 2817

Assunto:

Autor(es): autor

Revisor(es):

Verbetação: ESCRITURA PÚBLICA. RETIFICAÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO. ALTERAÇÃO – VENDA. FUTURA UNIDADE AUTÔNOMA. FRAÇÃO IDEAL. TERRENO Dispositivo Legal:

Pergunta:

Foi apresentadas para registro Escritura de Compra e Venda de um determinado imóvel datada de 23/08/2002 e juntamente Escritura de re-ratificação datada de 13/02/2006 da escritura retificando o nome iuris do documento, passando a ser de doação, permanecendo as mesmas partes e o mesmo objeto. O Cartório de RGI pode registrar e averbar tais escrituras. A única modificação foi no nome iuris do negócio realizado e consequentemente recolheram o imposto de doação devido. Em Memoriais de Incorporação devidamente registrados caso o incorporador/proprietário queira, antes da averbação das construçoes, lavrar escrituras DEFINITIVAS de compra e venda para os compradores, ele poderá fazê-las ou necessariamente, embora tenha o registro do Memorial, aguardar a averbação da construção?

Resposta:

1) Se ambas as escrituras são apresentadas somente agora, não tendo anteriormente sido objeto de registro, o acesso dos instrumentos públicos no Serviço Predial é possível. Assim, visto que a escritura retificanda ainda não foi registrada e junto a ela é apresentado instrumento retificativo, deve o Oficial proceder ao registro da doação, de forma direta, ou seja, deve lançar o ato correto, abstendo-se do lançamento do negócio jurídico então retificado pelas partes, ou seja, venda e compra, isto porque o ato não foi registrado. (RMA) 2) O incorporador e proprietário para negociar as futuras unidades autônomas não precisa aguardar a averbação da construção do edifício. Se o seu interesse é alienar, em caráter definitivo, a futura unidade deve instrumentalizar o negócio jurídico através de uma escritura pública de compra e venda de fração ideal de terreno vinculada a acessões e benfeitorias a serem erigidas no terreno correspondendo a futura unidade “x”.

Posteriormente, quando da averbação da construção do edifício, dependendo do negócio jurídico contratado (preço de custo, ou por administração), por ocasião da instituição condominial deverá ser feita a atribuição da unidade negociada, em cumprimento ao contrato firmado. Se foi a preço fechado ou fixo (vende-se a unidade em construção e não fração vinculada à futura unidade), independerá da atribuição. (RMA / AF)

Data: 02/02/2006

Protocolo: 2761

Assunto:

Autor(es): autor

Revisor(es):

Verbetação: RETIFICAÇÃO. TÍTULO REGISTRADO. SUBSTITUIÇÃO. PARTES. SUJEITOS.

Dispositivo Legal:

Pergunta:

Ocorre que em 14.01.1996 o município de Pimenta Bueno-RO, regularizou o domínio pleno de um Lote Urbano em favor do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RONDÔNIA, local que funciona o fórum desta cidade. Hoje, recebi da Tabeliã da minha cidade uma Escritura Pública de Re-Ratificação, com finalidade de retificar o outorgante, de município para GOVERNO DO ESTADO DE RONDÔNIA, e não constar que o município transmistiu ao Tribunal e sim que o Governo do Estado de Rondônia, transmitiu ao Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia.

Como proceder nesse caso respeitando o princípio da continuidade???

Cordialmente, Gislaine Alves da Costa Rodrigues Oficial Substituta

Resposta:

A retificação de título já registrado, tendo por fim a substituição de sujeitos, ativo e/ou passivo (partes contratantes), não deve acessar o Fólio Predial, posto que: “Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos originais da inscrição, a saber: os seus sujeitos, ativo e passivo; o seu objeto e o seu título causal. Assim como não é permitido trocar por averbação o sujeito, declarando que não foi o indicado, mas outro que agora se indica, ou o imóvel, declarando que não foi o descrito, mas o que agora se descreve, também não se pode trocar o título causal, declarando que não foi o nomeado, mas o que agora se nomeia. “Em suma, a averbação não serve, como tecla de retrocesso da máquina de escrever, para fazer corrigendas, em que se substitua o adquirente A por B, o imóvel X por Y, ou o título oneroso por gratuito (venda por doação ou vice-versa) […]. “Correto o ensino, já que as retificações ingressam no assento imobiliário por ato de averbação, e as pretensas alterações ligadas ao negócio causal – objeto e pessoa envolvidos – excedem a índole secundária, em desrespeito ao princípio de inscrição. Isto significa que a constituição, transferência e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por ato ‘inter vivos’, mediante inscrição no Registro (art. 172 da Lei 6.015/73). Assim, a averbação não muda nem a causa nem tampouco a natureza do título que originou a inscrição. “Por isso que a substituição de imóvel, objeto de registro anterior, por outro literalmente diverso, importa em novo negócio, ainda que se pretenda mascarar tal ato como se fosse mera retificação. Tal ato que objetiva reconduzir a propriedade inicialmente negociada à disponibilidade do alienante e a transferência de outro ao adquirente, extrapola os limites do aditamento retificatório, porque encobre forma derivada de transmissão de domínio, deixando a descoberto interesse de terceiros (com a publicidade registral operada), bem como os direitos fiscais. Deve ser repelida pelo Oficial no exame qualificador do pedido, exigindo-se a formação de novo negócio jurídico, que bem pode ser a permuta, com recolhimento do Imposto de Transmissão devido (Aps. Cíveis 256.531, americana, CSMSP, 2.2.76 e 256.901, Assis, CSMSP, 4.1.77, Des. Acácio Rebouças)” (FIORANELLI, Ademar. Direito registral imobiliário. IRIB : SAFE :

Porto Alegre, 2001. p.549-550). Logo, sugerimos que a retificação seja feita em juízo