Procuração em Causa Própria: Falecimento de Um Dos Mandantes Não Extingue o Negócio

No dia 14/01/2025, foi apresentada Escritura pública de compra e venda lavrada no Tabelionato de Notas e Protesto de títulos no dia 09/09/2024.

Foi apresentada certidão de inteiro teor da matrícula, vinda da circunscrição anterior.

No dia 21/01/2025, foi emitida Nota de devolução com exigências a serem  cumpridas, nos termos em que se seguem:

No item 1.2., assinalou-se que, nos termos da Escritura pública apresentada,  um dos Vendedores/Alienantes (Fulana) faleceu. No item 1.3., foi apontado que o registro não foi realizado, partindo da premissa indicada acima (falecimento de um dos vendedores), em razão do princípio da saisine, que determina a transferência da propriedade do de cujus aos seus herdeiros, o que ocorreu antes da submissão do título a esta serventia, com base no art. 1.245 do CC.

Inconformada, a parte apresentou pedido de reconsideração com pedido subsidiário de suscitação de dúvida, alegando que a Escritura pública foi lavrada com base em procuração em causa própria lavrada em 09.03.1984.

RAZÕES DE FATO E DE DIREITO

É sabido que esta situação (falecimento de contratante), quando ocorrida antes de ser levada a registro é controversa. Existe posicionamento tanto da doutrina quanto da jurisprudência para ambos os lados, ou seja, há entendimento no sentido de que o registro pode ser realizado, por se tratar de ato jurídico perfeito, como no sentido de que o registro não pode ser praticado, em razão da modificação do status jurídico de uma ou de ambas as partes contratantes, com a assunção dos herdeiros.

Em caso semelhante, optei por não proceder com o registro, com base nos arts. 1.245 e 1.784 do CC c/c os arts. 195 e 237 da Lei n.° 6.015/73, nos termos em que se seguem:

“Assim, partindo da premissa, no caso em apreço, de que a lavratura da Escritura pública de compra e venda do imóvel em apreço não tem o condão de transferir a propriedade imobiliária, revestindo-se apenas de caráter pessoal, como o título translativo não foi levado a registro antes do falecimento de um dos Alienantes, houve a modificação da situação fático-jurídica indicada inicialmente na Escritura pública, fazendo exsurgir a possibilidade da existência de direitos hereditários, os quais devem ser levados em consideração, sob pena de violação, dentre outros, ao princípio da continuidade insculpido nos arts. 195 e 237 da Lei n.° 6.015/73, notadamente no tocante à qualificação subjetiva.”

Neste caso, apresentei suscitação de dúvida ao Juízo-Corregedor, que ainda não decidiu.

No caso trazido à baila agora, existe um componente específico que pode torná-lo peculiar, que é o fato de a Escritura Pública ter sido lavrada com base em uma Procuração em Causa Própria, a qual é regida pelo art. 685 do CC, como se segue:

“Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.”

A lume de todo o exposto, vem solicitar orientação jurídica a respeito do caso em apreço, nos seguintes termos:

a) A morte de um dos Alienantes/vendedores inviabiliza o registro do título translativo, em virtude da modificação de um dos polos do contrato, com a possibilidade de surgimento de direitos hereditários, com base nos arts. 1.245 e 1.784 do CC?

b) Nesta situação, alguma providência pode ser tomada com vistas a regularizar o título de modo a torna-lo viável?

c) O fato de a Escritura pública ter sido lavrada com base em Procuração em causa própria mitigaria eventual interpretação no sentido da  inviabilidade do registro, em vista da irrevogabilidade deste tipo de  contrato de mandato, nos termos do art. 685 do CC?

Resposta:

1. Inicialmente informamos que no caso como houve suscitação de dúvida em caso semelhante ainda não decidida e a questão deverá ser resolvida nesse procedimento pelo Juiz;
2. Já com relação à “NORMATIVIDADE” das decisões proferidas em procedimento de dúvida, transcrevemos logo abaixo trecho do trabalho do Dr. Ricardo Henry Marques Dip e do Dr. Benedito Silvério Ribeiro :

Algumas Linhas Sobre a Dúvida No Registro de Imóveis – Revista do Irib n. 23 de 1.989:

NORMATIVIDADE – A decisão da dúvida é normativa, desde que proferida por órgão titular de função correcional (V. Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento, p. 47). Se, na esfera recursal, a dúvida não for apreciada por órgão hierarquicamente superior à Corregedoria Permanente dos Cartórios, a decisão não possui caráter normativo (a propósito, diz o Des. Affonso de André, na apresentação da obra de Narciso Orlandi Neto, Registro de Imóveis, ed. 1982, p. IX: “No Estado de São Paulo compete ao Conselho Superior da Magistratura o julgamento de tais recursos (contra sentenças de dúvida), permitindo uma interpretação uniforme da lei que, usualmente, não é obtida quando o julgamento compete a órgãos diversos. Tal expediente da Lei Estadual de Organização Judiciária possibilita que as decisões assumam caráter quase normativo, servindo como orientação, quer para os Oficiais, quer para os Juízes, quer para os próprios interessados nos atos de registro” (o grifado não é do original). Aliás, se as decisões do Conselho Superior da Magistratura, em São Paulo, revogassem as da Corregedoria Geral da Justiça (incluídas suas Normas de Serviço), estaria instituída uma terceira instância administrativo-hierárquica, a que submetida a mesma Corregedoria Geral.

3. Deverá ser averbado junto a matrícula do imóvel o divorcio do casal. Bem como o falecimento de Fulana – Espólio;
4. A procuração em causa própria deverá ser apresentada para fins de verificação de seu teor e validade (ao que parece  não o foi);
5. O artigo 1784 do CC  menciona que ( Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.) e no caso telado ao que parece não foi aberta a sucessão;
6. Nesse caso há uma procuração em causa própria, pela qual o mandatário poderá transferir para si mesmo (ou terceiros se assim constar);
7. Um dos mandantes veio a falecer (Fulana). Entretanto não se extingue pela morte de um deles (protocolo Irib de nº 9571, não se aplicando o artigo 682 do CC; (Ver também artigo 680 do CC)
8. Como no caso há uma procuração em causa própria, esta não se extinguirá com a morte de qualquer da partes (artigo 685 do CC)
9. Quesitos (perguntas):

1. Não  nos termos doas artigos 674, 685,e 689 do CC, itens “5” (cinco) e “7” ( acima);
2. Itens 3 a 8 acima;
3. Sim item 8 acima

Sub censura.

São Paulo, 10 de Março de 2.025.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Do Mandato

  Art. 657. A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito.

  Art. 659. A aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução.

  Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§1º Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.

§2º O poder de transigir não importa o de firmar compromisso.

  Art. 663. Sempre que o mandatário estipular negócios expressamente em nome do mandante, será este o único responsável; ficará, porém, o mandatário pessoalmente obrigado, se agir no seu próprio nome, ainda que o negócio seja de conta do mandante.

Das Obrigações do Mandatário

  Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

§1º Se, não obstante proibição do mandante, o mandatário se fizer substituir na execução do mandato, responderá ao seu constituinte pelos prejuízos ocorridos sob a gerência do substituto, embora provenientes de caso fortuito, salvo provando que o caso teria sobrevindo, ainda que não tivesse havido substabelecimento.

§2º Havendo poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário os danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele.

§3º Se a proibição de substabelecer constar da procuração, os atos praticados pelo substabelecido não obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que retroagirá à data do ato.

§4º Sendo omissa a procuração quanto ao substabelecimento, o procurador será responsável se o substabelecido proceder culposamente.

  Art. 673. O terceiro que, depois de conhecer os poderes do mandatário, com ele celebrar negócio jurídico exorbitante do mandato, não tem ação contra o mandatário, salvo se este lhe prometeu ratificação do mandante ou se responsabilizou pessoalmente.

  Art. 674. Embora ciente da morte, interdição ou mudança de estado do mandante, deve o mandatário concluir o negócio já começado, se houver perigo na demora.

Das Obrigações do Mandante

  Art. 675. O mandante é obrigado a satisfazer todas as obrigações contraídas pelo mandatário, na conformidade do mandato conferido, e adiantar a importância das despesas necessárias à execução dele, quando o mandatário lho pedir.

  Art. 680. Se o mandato for outorgado por duas ou mais pessoas, e para negócio comum, cada uma ficará solidariamente responsável ao mandatário por todos os compromissos e efeitos do mandato, salvo direito regressivo, pelas quantias que pagar, contra os outros mandantes.

  Art. 681. O mandatário tem sobre a coisa de que tenha a posse em virtude do mandato, direito de retenção, até se reembolsar do que no desempenho do encargo despendeu.

Da Extinção do Mandato

  Art. 682. Cessa o mandato:

I – pela revogação ou pela renúncia;

II – pela morte ou interdição de uma das partes;

III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;

IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

  Art. 683. Quando o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas e danos.

  Art. 684. Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.

  Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

  Art. 686. A revogação do mandato, notificada somente ao mandatário, não se pode opor aos terceiros que, ignorando-a, de boa-fé com ele trataram; mas ficam salvas ao constituinte as ações que no caso lhe possam caber contra o procurador.

Parágrafo único. É irrevogável o mandato que contenha poderes de cumprimento ou confirmação de negócios encetados, aos quais se ache vinculado.

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  Art. 689. São válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este ignorar a morte daquele ou a extinção do mandato, por qualquer outra causa.

  Art. 690. Se falecer o mandatário, pendente o negócio a ele cometido, os herdeiros, tendo ciência do mandato, avisarão o mandante, e providenciarão a bem dele, como as circunstâncias exigirem.

  Art. 691. Os herdeiros, no caso do artigo antecedente, devem limitar-se às medidas conservatórias, ou continuar os negócios pendentes que se não possam demorar sem perigo, regulando-se os seus serviços dentro desse limite, pelas mesmas normas a que os do mandatário estão sujeitos.

 Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

  Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

DO IRIB:

Data: 23/02/2024
Protocolo: 19228
Assunto: Direito Civil – Procuração
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Procuração em causa própria – transferência de imóvel – requisitos. Pará.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Prezados, quais requisitos devem estar presentes para que uma Procuração Pública seja de fato um Procuração em causa própria?, pois temos um protocolo em que o usuário acredita que por conter a expresão “irretratável, irrevogável e em causa própria, podendo vender para si ou para outrem” poderá ser feito o registro da mesma com natureza jurídica de compra e venda, mesmo com a morte do mandante, quando em verdade, parece-nos que, para que a mesma vale como em causa própria, deverá ter a definição do objeto, preço e pagamento do tributo (ITBI). Como pensam?

Resposta:

Prezada consulente:

Sobre o tema, indicamos a leitura do artigo intitulado “A TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL POR PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA”, publicado na Revista de Direito Imobiliário n. 34, pp. 7-25, de autoria de João Baptista Galhardo, que elenca os requisitos que deve conter a Procuração em Causa Própria. Vejamos:

“LAVRATURA DO MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA

A procuração em causa própria deve ser lavrada por instrumento público. E se o seu objeto for a transferência de imóvel ou direito real sobre imóvel, deve-se exigir o consentimento do cônjuge do mandante qualquer que seja o regime de bens de seu casamento, nos termos dos arts. 235 e 242 do CC.

Deve identificar o imóvel, indicando características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver. Se se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do Registro Imobiliário.

Deverá mencionar o número do registro de aquisição do mandante. Valor e quitação do preço. Qualificação das partes nos termos do art. 176 da Lei 6.015/73. Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou o Registro Geral da Cédula de Identidade, ou, à falta deste, sua filiação.

Deve mencionar o nome do cônjuge do mandatário, bem como o regime de bens do casamento e a data de sua celebração, em razão da repercussão junto ao Registro Imobiliário. Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número da inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda. Deverá exigir o respectivo contrato social ou estatuto para aferir a representação, bem como a certidão negativa fiscal exigível para a pessoa jurídica transmitente de imóvel nas transações comuns. E o pagamento do Imposto de Transmissão de bens imóveis incidente.

O consentimento das partes deve ser no próprio instrumento. Não se admite, em regra, o consentimento ou ratificação exterior ou posterior à lavratura do ato. Se a procuração envolver uma cessão onerosa, deve-se exigir todas as formalidades próprias desse ato, e, se se tratar de cessão gratuita, há de se formalizar com os requisitos da doação. E ter expressa, é claro, a cláusula in rem propriam.”

Nota do IRIB Responde: os arts. mencionados no trecho acima se referem ao Código Civil de 1916.

Importante destacar que, de acordo com o artigo mencionado acima, p. 21, “a existência de procuração em causa própria independe do mesmo nome ou designação que se dê ao instrumento. O que importa é seu conteúdo. A procuração em causa própria, que da procuração tem apenas a forma, ou, quiçá, a aparência, é o negócio de alienação gratuita ou onerosa.”

Data: 27/11/2019
Protocolo: 17018
Assunto: Compra e Venda
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Compra e venda – escritura – retificação. Procuração. Mandante – falecimento. Título hábil. Mato Grosso.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Foi protocolada nesta Serventia uma Escritura Pública de Compra e Venda, da qual destaca e venda 406ha, de uma área maior de 1.100ha, escritura essa lavrada em 16/05/2005, Vendedora representada por Procuração, devido aos prazos do georreferenciamento, não foi possível o seu registro. O geo só foi regularizado e registrado em 25/07/2019, ocorre que a vendedora faleceu em 14/06/2016. Devido aos desmembramentos ocorridos em virtude do geo, que originou 3 novas matrículas. A escritura realizada em 2005 precisou ser retificada, para constar a nova área. A duvida ocorre que a escritura retificatória aparece ela Vendedora falecida representada por seu procurador… e de acordo com o artigo 682, II do Código Civil, o mandato cessa com a morte de uma das partes. Ou por ser um negócio já entabulado poderia dar continuidade dessa compra e venda aceitando essa escritura retificação.

Resposta:

Prezada consulente:

Entendemos que, se a procuração foi outorgada para aquela finalidade (escritura de compra e venda), é lícito usá-la para a retificação da referida escritura pública, mesmo tendo falecido o outorgante. Isso porque, entendemos que o negócio iniciado deverá ser concluído.

Ademais, vejamos os ensinamentos de Cláudio Luiz Bueno de Godoy:

“(…), morto o mandante, serão validados os atos posteriores praticados pelo mandatário insciente do falecimento, diante de terceiros de boa-fé (art. 689, ‘infra’). Mais, e como já se examinou (art. 674), mesmo havida a morte do mandante, ou mesmo mudança de seu estado, deve o mandatário concluir negócios já iniciados, se houver perigo na demora na sua interrupção.” (GODOY. Claudio Luiz Bueno de, in “Código Civil Comentado”. Coord. Cezar Peluso, 12ª ed., Manole, São Paulo, 2018, p. 682).

Data: 12/09/2016
Protocolo: 14392
Assunto: Direito Civil – Doação
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Julio Cesar Weschenfelder
Verbetação: Doação – reserva de usufruto. Procuração – extinção. Outorgante – falecimento. Espírito Santo.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

O caso em comento diz respeito à doação, com reserva de usufruto, de um imóvel rural feita entre pais e filha, sendo que um dos genitores encontra-se representado pelo outro, por meio de procuração. Insta informar que o título translativo de direitos (escritura) preenche os requisitos legais, não subsistindo, aparentemente, qualquer obste ao seu registro. Todavia, é de conhecimento desta oficiala que um dos doadores, Sr. XXX, o qual praticou o ato representado por sua esposa em razão de procuração outorgada para tal finalidade em 06.12.2006, faleceu em 29.04.2007. Ocorre que a mencionada escritura pública de doação com reserva de usufruto vitalício foi lavrada em 04.06.2007, ou seja, quase dois meses após o falecimento do outorgante XXX. Desse modo, considerando o disposto no art. 682, II, do Código Civil, o qual preconiza que “cessa o mandato pela morte ou interdição de uma das partes” a legalidade do título registral mostra-se, ao menos, questionável. Convém relatar, neste momento, que inexistem quaisquer informações/documentações formais apresentadas a esta oficiala relatando o falecimento do outorgante XXX, sendo este, apenas, fato público, notório e de conhecimento desta. Assim, frente ao acima relatado, bem como ao disposto no art. 674 do Código Civil, que traduz a possibilidade de conclusão do negócio jurídico pelo mandatário, mesmo ciente da morte do mandante, em razão de ‘periculun in mora’, solicito esclarecimentos acerca da seguinte dúvida: a) Compete ao registrador recusar o registro da mencionada escritura pública de doação com reserva de usufruto que, repiso, preenche os requisitos formais de sua lavratura, apenas por ser público e notório o falecimento do outorgante XXX em data pregressa a lavratura do ato ou b) deve a mesma, ante a falta de qualquer tipo de comunicação do óbito, ser registrada como se do fato não se tivesse conhecimento?

Resposta:

Prezada consulente:

Considerando que nada foi apresentado ao Registro de Imóveis referente ao falecimento de um dos proprietários e que o Oficial Registrador “tomou conhecimento” do falecimento “informalmente”, entendemos que é possível a aceitação do título (escritura pública de doação com reserva de usufruto), especialmente ante ao contido no art. 674 do Código Civil, cujo cumprimento compete ao Tabelião que subscreve o ato notarial.

Data: 20/09/2013
Protocolo: 10893
Assunto: Direito Civil – Inventário e Partilha
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Loteamento. Compromisso de compra e venda. Espólio. Procuração pública – herdeiros. Escritura definitiva. Paraná.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

João e Maria, casados no regime da comunhão de bens. O casal tem um loteamento antigo, em nome deles – pessoa física. Das centenas de lotes, absolutamente todos foram compromissados a venda, através de instrumento particular, quase todos não levado a registro (o compromisso). Poucos possuem Escritura Pública. Os compromissários já pagaram o preço dos lotes há muitos anos, ou seja, estão absolutamente pagos. É loteamento muito antigo. João faleceu. Deixou Maria e filhos. As perguntas são: a) Estes lotes deverão ser inventariados? Veja que todos já foram compromissados anteriormente e quitados; os herdeiros deverão pagar o imposto causa mortis? b) O herdeiro / e inventariante possui uma procuração pública do casal, com poderes específicos para outorgar Escritura definitiva a quem já possui o compromisso. Este herdeiro pode continuar outorgando Escritura definitiva, mesmo tendo falecido seu pai?

Resposta:

Prezado consulente:

Os lotes que ainda constam sob a titularidade formal dos loteadores, mas que existem compromissos de compra e venda firmados com terceiros, poderão ser arrolados no rol dos passivos do Espólio, vale dizer, no rol das obrigações assumidas em vida e ainda não adimplidas; no caso, a obrigação é a outorga de escritura.

Não devem ser arrolados como imóveis integrantes do ativo a ser partilhado, posto que não são bens com valor econômico a serem distribuídos entre os herdeiros; ao contrário, são apenas obrigações sem valor econômico. Se arrolados os lotes como se ainda pertencentes ao patrimônio a ser partilhado, efetivamente haveria imposto de transmissão a ser pago, o que não convém aos herdeiros pelo custo desnecessário. E ao Estado não cabe lançar tributo sobre obrigação de outorgar escritura.

Se a partilha for feita por escritura pública notarial, os herdeiros poderão nomear representante para assinar tais escrituras, fixando as condições para tanto. Se a partilha for judicial, poderão requerer ao Juiz que expeça alvará para o representante. O que não parece razoável, salvo normativa estadual específica, é que o inventariante outorgue as escrituras sem estar para isso devidamente autorizado, posto que tal procedimento extrapola as funções que lhe são atribuídas em lei de administração dos bens do espólio.

A consulta não revela, mas se algum destes contratos ainda não foi integralmente pago, o crédito correspondente sim deve ser incluído no ativo e partilhado.

Quanto à validade da procuração, o CC de 2002 determina que cessa o mandato com a morte do mandante (artigo 682, II), salvo se procuração em “causa própria” (artigo 685), o que não parece ser o caso. Considerando que o CC de 2002 não acolheu jurisprudência e doutrina gestadas sob a égide do CC de 1916, que mantinha em vigor a procuração outorgada para cumprimento ou confirmação de negócio encetado em vida do mandante.

À falta de normativa estadual específica, a que nos reportamos acima, é de se exigir a autorização na escritura de partilha ou a expedição de alvará, consoante se instrumentalize em ato notarial ou judicial, como acima referido.

Data: 21/05/2013
Protocolo: 10447
Assunto: Direito Civil – Procuração
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Compra e venda. Procuração. Mandante – falecimento. Rio de Janeiro.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Existe um contrato padrão de loteamento de promessa de compra e venda assinado por ambas as partes, com as firmas reconhecidas, datado de 2004 (contrato este não registrado, contendo o Termo de Quitação). Esse mesmo imóvel objeto do contrato foi feita em abril de 2013, escritura de compra e venda através de procuração por parte do outorgante vendedor, sendo que este último faleceu em 2005. Isso é possível? Nesse caso, a procuração após o falecimento, é válida?

Resposta:

Prezada consulente: 

Tendo em vista o falecimento do mandante (outorgante vendedor) entendemos que o mandato extinguiu-se, de acordo com o art. 682, II do Código Civil: 

“Art. 682. Cessa o mandato: 

(…) 

II – pela morte ou interdição de uma das partes; (…)” 

Desta forma, entendemos que a escritura de compra e venda deverá ser devolvida. 

Contudo, é importante mencionarmos o pensamento de Cláudio Luiz Bueno de Godoy, embora de difícil aplicação ao caso concreto: 

“(…), morto o mandante, serão validados os atos posteriores praticados pelo mandatário insciente do falecimento, diante de terceiros de boa-fé (art. 689, ‘infra’). Mais, e como já se examinou (art. 674), mesmo havida a morte do mandante, ou mesmo mudança de seu estado, deve o mandatário concluir negócios já iniciados, se houver perigo na demora na sua interrupção.” (GODOY. Cláudio Luiz Bueno de, in “Código Civil Comentado”. Coord. César Peluso, 3ª ed., Manole, São Paulo, 2009, p. 673). 

Data: 27/09/2012
Protocolo: 9571
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Incorporação imobiliária. Procuração pública. Mandante – falecimento. São Paulo.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Fizemos uma incorporação imobiliária por mandato nos termos do art. 31, alínea “b” e §1º da Lei nº 4.591/64 onde os proprietários do imóvel outorgaram os poderes à construtora figurando esta como incorporadora do empreendimento. Os proprietários do imóvel são um casal e um deles faleceu pouco tempo antes da obtenção do habite-se, entrega das chaves e obtenção do financiamento imobiliário pelos promitentes compradores. Questionamos se a procuração pública outorgada à construtora/incorporadora foi extinta em razão do falecimento ou a mandatária poderá concluir os negócios já iniciados nos termos do art. 674 do Código Civil, ou seja: assinar as escrituras e demais atos destinados a alienação das unidades autônomas construídas? Note-se que há um prazo iminente para entrega das unidades e o descumprimento implicará em multa para a incorporadora.

Resposta:

Prezado consulente: 

A nosso ver, a redação do artigo em questão responde seu questionamento. Vejamos: 

“Art. 674. Embora ciente da morte, interdição ou mudança de estado do mandante, deve o mandatário concluir o negócio já começado, se houver perigo na demora.” 

Ademais, entendemos que, havendo dois mandantes, o falecimento de um deles, permanecendo vivos o outro mandante e o mandatário, não extigue o mandato, não sendo aplicável, ao caso, o art. 682, do Código Civil.

Data: 16/01/2009
Protocolo: 5334
Assunto:
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Mandante – falecimento. Escritura definitiva. Paraná.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Sabemos que a morte do mandante extingue o mandato, com as exceções estabelecidas no Código Civil. Entretanto, estou analisando o seguinte caso: o casal outorgou procuração a um terceiro para a venda de um imóvel em 1999. O marido morreu no início de 2008, e escritura foi lavrada no final de 2008. Não há qualquer cláusula especial na procuração, e tampouco temos conhecimento de eventual compromisso de compra e venda anterior, ou de pagamento integral do preço. Permanece válida a procuração?

Resposta:

Prezada associada: O IRIB já se manifestou em um caso semelhante ao seu. Veja: “Mandante – falecimento. Escritura definitiva. Rio Grande do Sul. P – Em 30/03/2007, João nomeou Maria, por instrumento público, para representá-lo, como transmitente de bem imóvel assinando compromisso de compra e venda e posteriormente a escritura definitiva, o que foi efetivamente feito em 12/06/2007, por instrumento particular, sem registro na matricula do imóvel. Em 20/12/2007, João faleceu, sem que ainda tenha sido lavrada a escritura definitiva. Diante do explanado, e com fundamento nos artigos 674 e 682 do Código Civil, pergunta-se: Pode Maria assinar agora, após a morte de João, a escritura definitiva de transmissão do imóvel? O transmitente da escritura seria João, ou o Espólio de João?

R – Prezado associado: Quanto ao transmitente, sugerimos que seja o próprio proprietário e não o espólio. Explicamos: A morte, via de regra, é fato estranho ao conhecimento do Oficial, salvo quando este toma conhecimento por documentos oficiais. Desta forma, consignar na escritura o espólio leva a crer a existência de um processo de inventário (extrajudicial ou judicial), a nomeação de um inventariante e, em certos casos, a expedição de alvará para a alienação do imóvel. O Código Civil permite a realização do negócio mesmo com a morte do mandante no caso do art. 674, daí poder aparecer na escritura o próprio proprietário, representado pelo procurador. Por mera precaução o art. 674 pode até ser inserido no corpo da escritura para identificar que a mesma foi lavrada utilizando-se do permissivo legal. Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari Revisor: Dr. Walter Costa Júnior Ano: 2008 5140 4600″

Data: 31/12/1969
Protocolo: 743
Assunto:
Autor(es):
Revisor(es):
Verbetação: PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Como proceder em relação a uma procuração em causa própria, cujo mandante faleceu? Pode ser ela registrada mesmo depois do falecimento dele ou é necessária a lavratura de escritura?

Resposta:

A procuração em causa própria, desde que contenha todos os requisitos da escritura de compra e venda, inclusive com o recolhimento da Imposto de Transmissão Inter Vivos, pode ser registrada, para o fim de transmitir o domínio. Se, entretanto, não tiver sido, no momento da formalização, recolhido o Imposto de Transmissão ou não contiver todos os elementos relativos à compra e venda (coisa, preço e consenso), não poderá ser registrada, perdendo a sua validade com a morte do mandante. G. V. S.

• Data: 31/12/1969
  Protocolo: 173
  Assunto:
  Autor(es):
  Revisor(es):
  Verbetação: TRANSMISSÃO DE IMÓVEL
  Dispositivo Legal:

Pergunta:

A procuração em causa própria, para transmissão de imóvel, pode ser outorgada por instrumento particular e utilizada após o falecimento do outorgante?

Resposta:

Essa pergunta apresenta dois problemas diferentes: um quanto à formação da procuração e outro quanto a sua extinção. Analisando o primeiro aspecto respondemos que, para a transmissão de imóvel de valor superior a Cr$ 10,00, o Código Civil, em seu art. 134, II, exige instrumento público. Portanto, a procuração em causa própria outorgada para a transmissão de imóvel deverá ser lavrada em tabelião. Quanto a possibilidade de ser utilizada após o falecimento do outorgante, não há dúvida alguma. O mandato em causa própria não se extingue pela morte do mandante (BOLETIM 25).