Aditivo à Cédula de Crédito Bancário

Recebemos um aditivo a uma Cédula de Crédito Bancário (CCB), emitida em agosto de 2024, no qual o limite de crédito – e, em paralelo, o valor de avaliação do imóvel hipotecado, que constitui a única garantia da CCB – foi majorado de R$ 4.275.525,10 para R$ 6.024.230,40.

Observei que o valor de avaliação do imóvel corresponde exatamente ao mesmo valor do limite fixado na CCB, motivo pelo qual entendo que o aumento do limite de crédito decorreu diretamente da reavaliação do imóvel hipotecado.

Ressalte-se que a CCB foi emitida nos moldes da Lei nº 13.476/2017, que disciplina os instrumentos de abertura de limite de crédito.

Ocorre que o § 1º do artigo 1.487-A do Código Civil, incluído pela Lei nº 14.711/2023, dispõe que “a extensão da hipoteca não poderá exceder ao prazo e ao valor máximo garantido constantes da especialização da garantia original”. Diante desse dispositivo, surgiu a dúvida quanto à sua aplicabilidade à presente situação.

Consultei, ainda, a Nota Técnica do Registro de Imóveis do Brasil (anexa), mas percebi que a interpretação nela apresentada não se aplica exatamente ao caso concreto.

Assim, gostaria de ouvir sua opinião: o simples fato de ter havido a majoração do valor de avaliação do imóvel hipotecado é fundamento suficiente para justificar o aumento do limite de crédito garantido por meio de aditivo à CCB?

Resposta:

Entendo que sim, o aumento do valor da avaliação foi feito entre as partes e por mera liberalidade e pela liberdade contratual (artigo 421 do CC).

O aumento da avaliação do imóvel pode ter ocorrido por diversas razões, inclusive aumento de construções de benfeitorias, recálculo de preço do mercado, reavaliação. E alheio ao Registro de Imóveis. O fato é que foi aceito pelas partes. Assim, entendo s.m.j., que a majoração do valor de avaliação do imóvel é fundamento suficiente para justificar o aumento do limite do crédito garantido por meio de aditivo a CCB, o aumento do crédito é consequência do aumento da avaliação do bem imóvel.

O que será preciso verificar é se o aumento da avaliação está compatível com o valor de mercado, e isso poderá ser feito com a declaração de dois corretores de imóveis ou de duas imobiliárias do local. E se houve novo aporte financeiro, decorrente da nova avaliação incompatível com o valor do mercado, quando então seria novação.

Sub censura.

São Paulo, 08 de Setembro de 2.0254.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

 Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

  Art. 421-A.  Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

I – as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

II – a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

III – a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)