Alienação Fiduciária Superveniente – Cédula e Penhor Pendentes – Correção de Graus

Temos protocoladas duas Cédulas: 

– a primeira (protocolo “1” – com nota de devolução), trata-se de uma Cédula de Produto Rural com Liquidação Financeira, na qual seria realizado um registro no Livro 3 um penhor cedular de 1º grau e sem concorrência de terceiros – safra 2025/2026, que seria colhida em 3 imóveis… entre os imóveis esta o da matrícula em tela. Penhor em favor do Banco “A”.

– a segunda (protocolo “2”), trata-se de uma Cédula de Crédito Bancário que esta alienando fiduciariamente o imóvel da matrícula em questão. Em favor do Banco “B”.

O problema é que na matrícula existe em aberto:

AV.17 – foi noticiada a existência de um penhor agrícola de 1º grau (registro livro 3). Em favor da XYZ Energia S/A.

– 8.500 toneladas de cana de açúcar – safra 2025/2026

– 7.000 toneladas de cana de açúcar – safra 2026/2027

– 6.602 toneladas de cana de açúcar – safra 2027/2028

– 3.144 toneladas de cana de açúcar – safra 2028/2029

R.18 – Foi registrada uma CCB dando o imóvel em Alienação Fiduciária e foi registrado (livro 3) um Penhor cedular de 1º grau – cana de açúcar – período agrícola setembro/2025 a novembro/2026.

Em favor do Banco “B”.

R.19 – Foi registrada uma CCB dando o imóvel em Alienação Fiduciária

Em favor do Banco “B”.

Diante do exposto, as cédulas protocoladas podem ser registradas?

Resposta:

1. Em relação ao penhor de 1º grau, (Banco “A” já existem registrados dois penhores sobre a mesma garantia/Safra de cana de açúcar 2.025/2.026 AV.17 (Registro Livro 3-Auxiliar a favor da XYZ Energia S/A ( 8.500 t. safra 25/26 e 26/27 em 1º grau ) e AV. 18 (Registro Livro 3- Auxiliar 9.579 a favor do Banco “B” (safra de cana de açúcar safra 2.025/2.026) em 1º grau que já deveria ser em 2º grau). Portanto o penhor de 1º grau a favor do Banco “A”, safra 2.025/2.026 em relação a matricula em questão, deverá ser alterado/por aditamento para 3º grau. (quando o penhor de 1º grau foi cancelado, o de 2º passará para 1º grau e o de 3º grau passará para o 2º grau e por  aí vai)
2. Em relação a alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/97) já existe uma alienação fiduciária registrada pelo R.19 da matrícula a favor do Banco “B” agora vem uma segunda alienação sobre o mesmo imóvel a ser registrada na matricula, também a favor do Banco “B”. Portanto essa segunda alienação fiduciária deverá constar que se trata de alienação fiduciária superveniente nos termos do artigo 22, §§ 3º e 4º da Lei 9.514/97)

Sub censura.

São Paulo, 05 de Novembro de 2.025

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023