Servidão Administrativa – Linha de Transmissão não Registrada – Incorporação Imobiliária

Estou analisando uma incorporação imobiliária, cujo projeto arquitetônico já consta aprovado pela Municipalidade.

Na matrícula da gleba, não consta nenhuma averbação em relação a linhas de transmissão sobre o imóvel, porém, na planta do empreendimento, constou a indicação de uma LINHA DE TRANSMISSÃO cruzando a frente do empreendimento.

Com relação às linhas de transmissão que constam sobre o imóvel, mesmo não existindo nenhuma averbação relacionada a elas, na matrícula do imóvel:

1. O cartório deverá realizar algum controle sobre estar sendo respeitada ou não uma eventual faixa de servidão sob a linha de transmissão? 

2. Se sim: (a) qual seria o tamanho da faixa de servidão; (b) qual seria a base legal; e (c) quais documentos específicos deveriam ser exigidos pelo cartório?

Resposta:

1. A servidão administrativa consiste, em síntese, na utilização parcial ou total, da propriedade alheia em virtude de interesse público. Pode ser instituída por acordo entre as partes, através de escritura pública, por decisão judicial, ou por lei ou por decreto, sendo que esta última modalidade ainda causa divergência na doutrina. Devendo o seu registro ser realizado somente no imóvel serviente.
2. A servidão administrativa deve ser observada mediante precisa identificação dos limites da servidão dentro da base física do imóvel, com a sua descrição individualizada. Logo , deverá conter a identificação da base física sobre a qual recai, não havendo neste caso mitigação do controle da  disponibilidade quantitativa e qualitativa do imóvel. Em tese, impõe-se a exata individualização da base física sobre a qual assentará a restrição do imóvel que suportará  a servidão, ficando obstado o registro quando verificada a impossibilidade de localização da parcela correspondente a servidão dentro do imóvel. Bem como as faixas às áreas paralelas a servidão estabelecendo-lhe os respectivos limites (geralmente 15,00 metro de cada lado (artigo 3º §§ 1º e 2º do Decreto nº 35.851 de 16 de Julho de 1.964).
3. Quesitos:

1. Sim, o Registro de Imóveis deve por dever de ofício, realizar um controle de estar sendo respeitada a área da servidão, bem como de suas faixas marginais de ambos os lados uma vez que há um ônus, uma restrição.
2. Entretanto como a servidão não está registrada (apesar de o ideal seria realizar o seu registro junto a matrícula/ou transcrição do imóvel onde será registrada a incorporação), eventualmente poderá ser exigido um laudo técnico com a apresentação de memorial e planta da localização e individualização da área abrangida pela servidão, com sua identificação e localização dentro do todo, com pontos de amarração, inclusive as de suas faixas marginais. E isso assinado por profissional habilitado com firma reconhecida ART/RRT, no original ou cópias autenticadas, devidamente quitada, e com aprovação pela municipalidade e se possível com a anuência do órgão beneficiado pela servidão (órgão dominante), podendo ser requerido pelo interessado (incorporador) a averbação da existência da servidão e faixas marginais junto a matrícula do imóvel, pois mesmo não estando registrada ela está lá, existe de fato. Ademais os poderes públicos geralmente não levam a registro. E essa seria um maneira de controle sobre o ônus, restrição. Já a base legal, seria o artigo 40 do DL 3.3655/41 e o Decreto 35.851/54, além dos princípios da disponibilidade e legalidade.

Sub censura.

São Paulo, 17 de Novembro de 2.025

DECRETO-LEI Nº 3.365, DE 21 DE JUNHO DE 1941.

Art. 40.  O expropriante poderá constituir servidões, mediante indenização na forma desta lei.            (Vide Decreto nº 35.851, de 1954)

DECRETO Nº 35.851, DE 16 DE JULHO DE 1954

Regulamenta o art. 151, alínea c, do Código de Águas (Decreto nº 24.643, de 10 de julho de 1934).

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , usando da atribuição que lhe confere o art. 87, inciso I, da Constituição e atendendo ao disposto no art. 151, alínea c , do Decreto n. 24.643, de 10 de julho de 1934,

Decreta:

Art . 1º As concessões para o aproveitamento industrial das quedas d’água, ou, de modo geral, para produção, transmissão e distribuição de energia elétrica, conferem aos seus titulares o direito de constituir as servidões administrativas permanentes ou temporárias, exigidas para o estabelecimento das respectivas linhas de transmissão e de distribuição.

Art . 2º A constituição da servidão a que se refere o artigo anterior, depende da expedição, pelo Poder Executivo, de decreto em que, para êsse efeito, se reconheça a conveniência de estabelecê-la e se declarem de utilidade pública as áreas destinadas à passagem na linha.

§ 1º Para a fixação das áreas sujeitas ao ônus da servidão, a administração terá em vista, entre outros característicos, a tensão da linha, o número de circuitos e o tipo da construção.

§ 2º A servidão compreende o direito, atribuído ao concessionário, de praticar, na área por ela abrangida, todos os atos de construção, manutenção, conservação e inspeção das linhas de transmissão de energia elétricas e das linhas, sendo-lhe assegurado ainda o acesso à área da servidão, através do prédio serviente, desde que não haja outra via praticável.

Art . 3º Os proprietários das áreas atingidas pelo ônus limitarão o uso do gôzo das mesmas ao que fôr compatível com a existência a servidão, abstendo-se, em conseqüência, de praticar, dentro delas, quaisquer atos que a embacarem ou lhe causem dano, incluídos entre os de erguerem construções ou fazerem plantações de elevado porte.

§ 1º A administração, ao expedir o decreto de servidão, poderá vedar que tais construções ou plantações se façam em uma faixa paralela à área da servidão, estabelecendo-lhe os respectivos limites.

§ 2º Aos concessionários é assegurado o direito de mandar podar ou cortar quaisquer árvores, que, dentro da área da servidão ou na faixa paralela à mesma, ameacem as linhas de transmissão ou distribuição.

Art . 4º Uma vez expedido o decreto de que trata o art. 1º, a constituição da servidão se realizará mediante escritura pública, em que o concessionário e os proprietários interessados estipulem, nos têrmos do mesmo decreto, a extensão e limites do ônus, e os direitos e obrigações de ambas as partes.

Art . 5º Os proprietários das áreas sujeitas à servidão têm direito à indenização correspondente à justa reparação dos prejuízos a êles causados pelo uso público das mesmas e pelas restrições estabelecidas ao seu gôzo.

Art . 6º Os concessionários poderão promover, no caso de embaraço oposto pelos proprietários à constituição da servidão, ou ao respectivo exercício, as medidas judiciais necessárias ao seu reconhecimento, cabendo-lhes também a faculdade de utilizar-se do processo da desapropriação, nos têrmos do art. 40 do Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941.

Art . 7º Revogam-se as disposições em contrário.

Rio de Janeiro, 16 de julho de 1954; 133º da Independência e 66º da República.

Getúlio Vargas

Apolônio Salles

Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 19.7.1954