Instrumento Particular

Consulta:

O art. 108 do CC dispõe que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Isto significa dizer que os negócios de valor inferior a 30 salários mínimos podem ser celebrados por instrumento particular.

A consulta que lhe faço:

A permuta, a dação em pagamento, a renúncia de usufruto, a doação com reserva de usufruto e a divisão amigável podem ser celebradas por instrumento particular?

Resposta: Inicialmente, esclarecemos que nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta o valor total do imóvel, ou seja, o imóvel em si como um todo e considerado o valor venal ou o valor atribuído (do negócio jurídico), não podendo ocorrer fracionamento, como por exemplo, 1/10, 25%, etc. (ver Decisões do CSMSP 1.088-6/0 e 0007514-42.2010.8.26.0070), sendo considerado também o valor total incluindo as benfeitorias (mesmo não averbadas), que não poderão ser dissociadas da transação para que não haja burla e se abra uma porteira.

1. Portanto, dação em pagamento (artigo 356 CC) poderá ser feita através de instrumento particular, pois as suas relações regulam-se pela compra e venda (artigo 357 CC – ver APC 727-6/0 no caso de SFH);
2. Doação com reserva de usufruto também há a possibilidade (artigo 541 do CC);
3. Permuta (artigo 533 CC) é uma dupla compra e venda e os imóveis são individuais. Se o valor individual dos imóveis objetos da permuta não ultrapassarem 30 SM, é perfeitamente possível, pois na realidade serão dois negócios jurídicos individuais, envolvendo dois (ou mais) imóveis separados, duas compra e venda;
4. Divisão amigável desde que o valor do imóvel original a ser dividido entre os condôminos não ultrapasse o valor legal (108 do CC – venal ou atribuído), também entendo ser possível;
5. Renúncia do usufruto não é caso de transmissão, mas de extinção, entretanto modifica direitos e ocorre a renúncia (doação gratuita), entretanto considerando-se o artigo n. 472 do CC (Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato), a renúncia do usufruto não poderá ser feita/formalizada através de instrumento particular se o usufruto foi constituído (instituído ou reservado) por instrumento público (ver APC 1.121-6/1).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Outubro de 2.011.