Cancelamento de Nota Promissória, Promessa de Dação e Instituição de Condomínio

1) É possível cancelar a nota promissória (R$ 140.000,00) emitida em caráter pro-soluto? Como?

2) Em relação a dívida acima foi feita uma NOVAÇÃO, atrelando a dívida (R$ 140.000,00) à uma PROMESSA de DAÇÃO EM PAGAMENTO, é possível?

3) Sobre a Promessa de Dação, cabe registro?

Obs. O prédio já está pronto

Pendente de: 

1) Registrar uma conferência de bens, mediante o cancelamento da nota promissória

2) Habite-se (em andamento)

3) Instituição (não registrada) em andamento

4) Diante do fato acima narrado qual a sequência dos atos a ser tomada, para regularizar e registrar a instituição? 

Esclarecimentos Pré-Respostas:

Antes da resposta propriamente dita, alguns esclarecimentos:

1. Pro Soluto – Expressão latina, composta da preposição pro (a titulo de) e soluto, de solutio (pagamento), que se traduz a título de pagamento, para exprimir a entrega do que se faz a respeito da obrigação, seja da prestação ou de coisa que lhe seja equivalente, a título de pagamento. O vendedor ao aceitar nota promissória “pro soluto” emitida pelo comprador dá quitação plena, pois tais título representam pagamento do preço.
2. Para o registro, o que importa é o preço que é elemento essencial para a venda e compra, pois o pagamento é circunstância que não afeta a transmissão de domínio.

Na venda e compra, basta que as partes acordem no preço e que o vendedor de quitação dele. Se for representado por notas promissórias, cheques, pouco importa. O pagamento do preço, o resgate das notas promissórias, dos cheques é matéria estranha ao registro de imóveis, posto que obrigação de caráter pessoal entre as partes.

A quitação das promissórias dos cheques dados em pagamento é questão das partes sem qualquer repercussão no Registro de Imóveis, a forma de pagamento diz respeito ao modo de cumprimento da obrigação, não envolve a transmissão de domínio.

O preço é elemento essencial para a venda e compra, mas a forma de pagamento é circunstância que não afeta a transmissão do domínio, se ela foi estabelecida no título.

As Notas Promissórias  “pro soluto” ou “pro solvendo” configuram um negócio jurídico a ser saldado em prestações determinadas, não se podendo falar, nesse caso, em quitação do preço. De qualquer forma, tendo havido ou não quitação, a venda e compra é registrada e o domínio transmitido, e em seguida concluída. As Notas Promissórias têm natureza obrigacional, de maneira alguma afetam o registro.

Se o vendedor quisesse, poderia ter se valido da condição resolutiva (pacto comissório) ou celebrado a venda com pacto de hipoteca, ou mesmo, compromisso de venda e compra. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real, contentando-se com as Notas Promissórias de natureza obrigacional que não afetam o registro (ver Boletim do Irib n. 10 de Março de 1.978).

No caso, trata-se de obrigação pessoal, posto ser o pagamento do preço feito em parcelas em caráter pro soluto ou pro – solvendo.

O que poderia constar do registro é a condição resolutiva, se assim fosse expressa no título, como nada constou não pode ser dedutiva pelo registrador, se as partes abriram mão da cláusula resolutiva, operou-se a transferência definitiva do bem, nada devendo constar com relação à forma de pagamento, que como dito, é matéria estranha ao registro.

Se foram emitidas Notas Promissórias, vinculados ao contrato pela condição pro soluto ou  pro solvendo, essa operação é considerada como venda em prestações.

Portanto, essa condição (pro soluto ou pro solvendo) não deverá constar do registro, e via de conseqüência, as quitações também não serão averbadas (Ver decisão abaixo).

Venda e compra. Compromisso – promessa. Nota promissória. Pagamento. Negócio jurídico perfeito e acabado.

1. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não se confunde com compromisso de venda e compra. O contrato de compra e venda puro é perfeito e obrigatório desde a consumação do contrato quanto ao objeto e ao preço. O pagamento não é senão execução de contrato perfeito.Hipótese em que o registro fora recusado porque da transcrição anterior constava a existência de notas promissórias cujo pagamento não fora provado. (Registro de Imóveis – Dúvidas – Decisões do CSM de São Paulo – Org. Narciso Orlandi Neto – ementa nº 166 – Des. Andrade Junqueira).

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 269.965 CSMSP – APELAÇÃO CÍVELLOCALIDADE:Itu 
DATA JULGAMENTO: 29/06/1978 DATA DJ: 07/09/1978 
Relator: Andrade Junqueira íntegra:

APELAÇÃO CÍVEL N. 269.965 — ITU – 

Apte. Domingos D´Imperio

Apdo. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Itu.

Acórdão 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AC 269.965, da Comarca de Itu, em que é apelante Domingos D’Império e apelado o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca, 

Acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, pagas as custas ex lege. 

1. Não se conforma o recorrente com a respeitável sentença que, acolhendo dúvida inversa, denegou registo de escritura de venda e compra, sob fundamento de que se não provara o adimplemento do preço do negócio aquisitivo anterior, de parte do titular das transcrições. Sustenta o recurso que caso não era do ônus ou vínculo impediente do registro, nem haveria lei que impusesse prova de quitação de promissórias legadas a negócio precedente. 
2. Consistente o recurso. 

Os instrumentos dos negócios jurídicos, que, na cadeia de transmissões, precederam ao ora apresentado, foram transcritos, a despeito da menção expressa de saldo devedor em aberto, representado por notas promissórias, agora vencidas. Desnecessária, no entanto, prova de adimplemento dessas obrigações. O caso não é de ônus ou vínculo impedimento de registo, nem de negócio resolúvel. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não equivale, em princípio, a promessa ou compromisso de venda e compra, enquanto negócio jurídico preliminar. 

Tratando-se de contrato de compra e venda pura, é obrigatória e perfeita desde a consumação do acordo quanto ao objeto e ao preço ( art. 1.126 do CC ). Presente a conjugação de declarações de vontades dos sujeitos, quanto à res pretium, e, cuidando-se de ato translativo de direito real, guardada a forma legal, o negócio jurídico de venda e compra aperfeiçoou-se e, pois, não é mais suscetível de retratação ou desconstituição, salvo resolução, ou resilição, fundada em causas legais. 

Ora, eventual inadimplemento do saldo do preço não constitui motivo jurídico desconstitutivo ou invalidante do negócio consumado. Não é o pagamento, na verdade, senão execução de contrato perfeito. “Não confundir, porém, preço com pagamento, aviso este que não é supérfluo, pois a própria lei, em certo lugar, fala em preço com significado de pagamento ( CC, art. 1.127 ). Se o comprador paga com moeda falsa ou dinheiro recolhido, ou cheque sem fundo, preço houve; o que não houve foi pagamento. O vendedor será credor do preço, se não preferir atacar o ato por outros defeitos” ( Agostinho Alvim, Da compra e venda e da troca, Rio de Janeiro – São Paulo, Forense, 1961, p. 19, n. 10. Grifos nossos e do original ). Em nosso sistema de venda obrigatória, a entrega da coisa ou o pagamento não perfazem o negócio. São atos de execução. Logo, eventual inadimplemento da obrigação de pagar o saldo do preço não lhe atinge a consistência e, portanto, não dá acesso a pretensão ou ação resolutória. Bem por isto, acentuou-se, no escólio invocado, que ao credor se assegura apenas o crédito correspondente à obrigação descumprida, a menos que prefira questionar a substância do negócio por outros fundamentos. 

Entende-se, pois, que “se o comprador está em mora a há eficácia da mora, já tendo o vendedor prestado o bem vendido, a ação do vendedor é para que o comprador pague o preço, com os juros da mora, desde que o preço deveria ter-lhe sido prestado e outras indenizações. . .  Se o comprador não pagou o preço, ou só o pagou em parte, tem o vendedor a ação para adimplemento, na qual a sentença condena o comprador a pagar o preço, ou completá-la, com indenização” ( Pontes de Miranda, Tratado de direito privado cit., 1962, t. 39, p. 370, § 4.337 ). 

Ora, não padecendo os negócios anteriores de defeito que possa, comprometendo a transmissão dominial, dar origem a pretensão ou ação resolutiva, nenhum embaraço se opõe ao registo do instrumento apresentado, cuja força jurídica conseqüente não está condicionada ao adimplemento do saldo dos contratos anteriores. 

3. Do exposto, acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, para autorizar o registo. Custasex causa.  

São Paulo, 29 de junho de 1978 – Acácio Rebouças, Presidente do Tribunal de Justiça, por não envolver inalienabilidade a matéria suscitada – Humberto de Andrade Junqueira, Corregedor Geral da Justiça e Relator – Young da Costa Manso, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça e Revisor. 

Respostas:

1. A Nota Promissória é um título de crédito autônomo, e a simples entrega desse título ao devedor (ou a sua posse pelo devedor) já presume a quitação, que eventualmente também poderá ser dada pelo credor na própria cártula. O seu cancelamento se faz pelas vias jurisdicionais que não é o caso;
2. Sim é possível, mas em caráter pessoal, pois a promessa de dação em pagamento não terá acesso ao registro de imóveis conforme se verá no item seguinte. Como constou do título (promessa de dação em pagamento) se os credores, na NP concordam em não recebê-la, devem entregá-la ao devedor, ou inutilizarem o título, ou mesmo darem a quitação no próprio título em face da novação por promessa de doação (que não acessará ao RI), enfim é um problema pessoal a ser resolvido entre as partes;
3. A promessa de dação em pagamento não tem acesso ao Registro de Imóveis por tratar-se de direito pessoal (entre os contratantes) que desembocará na aquisição de um direito real. (Ver decisões do CSMSP de nºs: 002272-0/83, 084-6/4, 096177-0/4, 499-6/8 e 63.089-0/6) (há na doutrina ensaios de que será possível, mas ficou somente nisso, ou seja, em posições que a defendem);
4. O registro da conferência de bens da pessoa física natural para a pessoa jurídica poderá ser feita independentemente da quitação ou cancelamento da NP. Enfim registra-se a conferência de bens, averba-se o habite-se, registra-se a instituição, especificação e convenção do condomínio e cumpre-se a promessa de dação em pagamento (direito pessoal) outorgando escritura definitiva do apartamento e vaga.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Junho de 2.017.