Vagas de Garagem – Necessária alteração no Projeto

Tenho um caso de uma Instituição de Condomínio, onde a proprietária pretende abrir uma matricula para a garagem coletiva, com área de 1.169,6692 m², tida como unidade autônoma.

Porém existem 418,0236 m² de área comum, e 180,3695 m² de área reservada de vaga de garagem comum aos condôminos.

No local de fato, essa área maior é um estacionamento privado, onde se cobra o seu uso.

A prefeitura municipal deu uma certidão dizendo que a área de estacionamento, tem frente para a Rua X, nº yyy. Não vejo como abrir uma matrícula genérica nesses moldes. Me recordo de algum dia já ter visto uma decisão sobre a proibição de abertura desse tipo de matrícula.

Resposta:

1. Pelo que pudemos entender existem os seguintes espaços para guarda de veículos, garagens:
2. Uma área com 1.169,6692 m2 – como uma vaga de garagem autônoma (com fração ideal de terreno) e coletiva (aos condôminos, ou a alguns deles);
3. Uma área com 418, 0236 m2 existente em área comum do condomínio (dos condôminos) sem que sejam destinadas instituídas e especificadas para tal e;
4. Uma área com 180, 3965 m2 (estacionamento salas os das unidades de salas);
5. Via de regra, sem nos aprofundarmos no assunto as vagas de garagens podem ser: a) autônomas destinadas às unidades autônomas de apartamentos, ou salas comerciais, b) unidade autônoma única, mas coletiva aos moradores, sendo que cada qual tem ou possui uma fração ideal dessa vaga, sendo que as vagas de garagens autônomas necessariamente tem de tem uma fração ideal no terreno (até porque autônomas), c) acessórias, cujas frações ideais do terreno, área construída e participação nas coisas comuns esta integrada as unidades autônoma (apartamentos ou salas comerciais) e d) vagas comuns, determinadas ou indeterminadas sujeita a manobristas ou não. As vagas mesmo as autônoma podem ser vinculadas as unidades, ou não;
6. No caso como apresentado será necessário separar os tipos de vagas de garagens, na instituição, especificação e na convenção do condomínio, o que fatalmente implicará na alteração da Instituição, especificação e convenção do condomínio a ser instituído;
7. A vaga autônoma coletiva com 1.169,6692 m2 deve ser instituída como tal e assim especificada e também constar da convenção como tal. Será uma vaga autônoma coletiva que comportará “X” números de veículos (e se for o caso também de motos). Terá uma fração ideal no terreno única, e participação ou não nas áreas de uso comum ao condomínio. No entanto se se cobra o preço (aluguel) não deverá ser transmitida aos condôminos (frações dessa vaga). Será de propriedade única de seu instituidor que não poderá alienar, ou alugar, dar em comodato a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção do condomínio aprovada e se a ela não opuser a respectiva assembléia geral (artigos nºs. 1.331, parágrafo único e 1.339 parágrafo 2º do Código Civil  – decisão da 1ª VRP da Capital n. 0339158-68.2009.8.26.0100);
8. Já a vaga de garagem com a área de 180, 3695 m2 (área reservada – estacionamento de salas) deverá ser instituída como vaga de uso comum, determinada ou não, especificando quantas vagas comporta e as quais unidades autônomas;
9. Por derradeiro a área comum de terreno com 418, 0236 m2, como o próprio nome diz é uma área comum do condomínio, ou dos condôminos, ou seja, localizada na área comum do condomínio (não como vagas de garagens comuns, mas na área comum). O que não pode ocorrer é alem das vagas de garagens existentes no projeto, haver outros locais utilizados para a guarda de veículos automotores sem que necessariamente sejam áreas destinadas a vagas de garagens (não instituídas e especificadas como tal),  vagas em jardins, por exemplo, por isso a necessidade também da apresentação da planta elucidativa das vagas de garagens, e isso não é possível uma área não pode ter duas destinações;
10. De qualquer forma é necessária a apresentação declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos (artigo 32, alínea “p” da Lei 4.591/64) e verificação da aprovação da construção pela Municipalidade;
11. Tudo isso que foi dito deverá constar necessariamente tanto na Instituição e Especificação do condomínio bem como na convenção;
12. Portanto a Instituição, Especificação e a Convenção do condomínio dever ser retificados, alterando/retificando também os outros documentos pertinentes (plantas, memoriais, etc.).

É o que entendemos passível de censura.

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

• 1^o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.          (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

Mais uma homenagem à bela Leticia, que ainda não entendeu que será explicado, entre alfaces de duas boas safras, todas as nuances e o charme que está ali. Só os entendidos entenderão