Hipoteca – Aumento da Dívida – Aditamento Negado

Foi registrada uma escritura de hipoteca com prazo de vencimento de 10 anos no valor $300.000,00- figurando como devedor os proprietários da matricula: um casal regularmente qualificado. O marido proprietário faleceu e foi feito o registro da partilha ficando 50% do imóvel para a viúva e 50% para os filhos.

Agora, estão apresentando uma escritura “Primeiro Termo Aditivo à Escritura pública com garantia hipotecária” sendo hipotecantes a viúva (50%) e os filhos (50%) elevando o crédito de $300.000,00 para $1.400.000,00.

Como devo proceder? Como devo cobrar?

Resposta:

É certo que sempre que ocorrer elevação do crédito anteriormente concedido, configurando-se uma situação de novação, configura-se a constituição de NOVA HIPOTECA, a qual será alvo de novo registro.

O aumento de uma dívida já inscrita sujeita-se a novo registro, se assim não fosse, isto é, se eventual aumento de crédito pudesse apenas ser averbado, nenhum outro credor aceitaria aquele imóvel como garantia, em grau subseqüente ao já existente.

Se aumentar o valor da dívida, estamos diante da necessidade de uma nova hipoteca ou de segundo grau pela quantia aumentada, ou com o cancelamento da primeira e o registro de uma nova hipoteca.

Não há dúvida de que o aumento da obrigação garantida pela hipoteca não significa simples aditamento, mas nova hipoteca.

Mesmo que não haja outra hipoteca registrada com grau subalterno, a majoração da obrigação depende de novo título e de nova inscrição.

Se a modificação pudesse ser considerada simples aditamento, ela retroagiria à data da inscrição da hipoteca modificada. Os demais credores do devedor constituídos depois daquela inscrição, veriam o patrimônio do devedor tornar-se comprometido por uma obrigação assumida depois, mas com efeito retroativo.

Portanto, quando se altera o valor da dívida reformulando-se integralmente o contrato primitivo, trata-se de nova hipoteca e o ato a ser praticado é de REGISTRO, devendo, porém ser verificado o prévio cancelamento da primitiva hipoteca.

Assim, no caso concreto, a hipoteca registrada deverá ser previamente cancelada e outra nova hipoteca deverá ser constituída para ser registrada ou alternativamente se constituirá nova hipoteca em segundo grau.

As exceções existentes são as do item 15, do inciso II do artigo 167 da Lei dos Registros Públicos (SFH), e as dos artigos 58 do DL 167/67 e 50 do DL 413/69, aplicando-se a mesma regra a cédula de crédito a exportação e cédula de crédito comercial, que não é o caso.

A suplementação de crédito hipotecário deve ser registrada. Trata-se de circunstância que altera um dos elementos substanciais da hipoteca, não podendo ser simplesmente averbada.

Da mesma forma, quando há aumento do valor do crédito garantido, há nova hipoteca, porque o bem fica mais onerado diminuindo a garantia de credores quirografários surgidos entre a constituição da hipoteca e o aumento do valor garantido. Se há nova hipoteca, exige-se nova inscrição, porque os efeitos da hipoteca só alcançarão os credores posteriores, não os anteriores. Para os anteriores, o valor do crédito garantido continuará sendo o mesmo.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 26 de Setembro de 2016.

Nessa linha Serpa Lopes para que “um dos requisitos essenciais da hipoteca é a declaração do valor da dívida, menção que se exige, sob pena de nulidade, tanto na escritura que a institui como na inscrição. Modificar esse valor, para alterar é uma circunstância que afeta, portanto, um dos elementos substanciais do instituto. O caso, conseguintemente, não é mais de averbação, mas de inscrição (Tratado de Registros Públicos, Freitas Bastos, vol. 11/324, 5ª Ed..)”.

No mesmo sentido: “Aumento de Dívida Garantida por Hipoteca. O acréscimo ao valor garantido por hipoteca já registrada implica nova hipoteca (registro), e não modificação da já existente (averbação), sendo aplicável ao caso o disposto no artigo 812 do CC/16, atual 1.476 CC/02” – RDI n. 9, p. 140)”.

Principesa não quis beber um açúcar com cafe, preferiu um sanduíche natural, está em sacrifício constante para manter a fina e branca estampa. Mal sabe Letícia, a bela, que ao matar com o olhar seu, não o do peixe, isso pouco importa. Basta ser e estar que já felicita a corte !