Adjudicação em Imóvel Indisponível

Foi apresentado para registro, um mandado de registro de adjudicação compulsória do imóvel objeto de matrícula, onde a requerida é a empresa proprietária do imóvel.

Consta na Averbação 01 da matrícula, uma determinação de indisponibilidade de bens, extraída dos autos Ação Cautelar Fiscal, movida pela União Federal.

Pergunta:

A indisponibilidade de bens impede o registro da carta de adjudicação compulsória?

 

Resposta:

1. A rigor nos termos do artigo n. 22 do provimento CGJSP de n. 13/12, do artigo n. 16 do provimento de n. 39/14 do CNJ, do item n. 405 do Capítulo XX das NSCGJSP, e considerando as decisões do CSMSP de nºs. 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554, o titulo poderia ser registrado independentemente da indisponibilidade averbada sob o nº. AV.01/;
2. No entanto não é o que se apresenta, pois no caso em mesa não se trata de alienação forçada propriamente dita, pois na adjudicação compulsória o Juiz supre a vontade do promissário vendedor. E não se trata, portanto de expropriação judicial. Pois as cartas de adjudicação compulsória e os formais de partilhas são títulos judiciais, mas não tem o ingresso autorizado pela NSCGJSP (item n. 405 do Capitulo XX), Provimento CGJSP 13/12 e Provimento n. 39/14 do CNJ uma vez que não são títulos originários de expropriação judicial, e não encontram abrigo na regra de exceção.
3. Desta forma o título (que a rigor deveria ser carta de adjudicação) não poderá ser registrado sem que previamente seja levantada a indisponibilidade averbada, pelo próprio juízo que a decretou;
4. Nesse sentido ver decisões do CSMSP de nºs. 990.10.027.0281 (esta abaixo reproduzida), 0004060-59.2014.8.26.0120 e 0000750-95.2015.8.26.0577, Processo CGJSP de n. 0045781-17.2015.8.26.0100 e decisões da 1ª VRP da Capital de nºs. 1132393-04.2016 e 1110150-66.2016.8.0100.

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 31 de Maio de 2.017.

Acórdão CSM/SP
Fonte: 990.10.027.028-1
Julgamento: 30/03/2010 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 25/05/2010
Estado: São Paulo | Cidade: Araraquara (1º SRI)
Relator: Munhoz Soares
Legislação: Art. 36 da Lei n° 6.204/74; item 106 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ; entre outras.

Ementa:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negado registro de carta de adjudicação expedida em ação de adjudicação compulsória – Indisponibilidade decorrente de liquidação extrajudicial, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.204/74 – Instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado anteriormente à decretação da liquidação extrajudicial – Irrelevância da anterioridade do compromisso, posto que não levado a registro oportunamente – Recurso não provido.

Íntegra:

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.027.028-1, da Comarca de ARARAQUARA, em que é apelante DORIVAL DIAS e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.

São Paulo, 30 de março de 2010.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negado registro de carta de adjudicação expedida em ação de adjudicação compulsória – Indisponibilidade decorrente de liquidação extrajudicial, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.204/74 – Instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado anteriormente à decretação da liquidação extrajudicial – Irrelevância da anterioridade do compromisso, posto que não levado a registro oportunamente – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Dorival Dias contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Primeiro Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Araraquara, que negou o registro de carta de adjudicação referente ao imóvel matriculado sob número 43.875, em razão de indisponibilidade incidente sobre referido prédio, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.024/74.

O apelante sustentou que a indisponibilidade que pesa sobre o imóvel adjudicado teve origem em liquidação extrajudicial doBanco de Financiamento Internacional S/A, decretada em 17 de abril de 1996 e encerrada em 15 de julho de 1997. Aduziu que referida indisponibilidade não lhe pode ser oposta, visto que o imóvel em exame foi adquirido bem antes de tal fato, isto é, em 20 de dezembro de 1994, através de instrumento particular de venda e compra quitado, mas não levado a registro. Afirmou residir no imóvel desde a data de sua aquisição, sem qualquer oposição de quem quer que seja. Alegou tratar-se de ordem genérica de indisponibilidade, de natureza administrativa.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Não se pode perder de vista que cabe ao Oficial Registrador proceder à qualificação do título, ainda que se trate de título emanado de autoridade judicial.

Neste sentido, veja-se o que restou decidido na Apelação Cível n° 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia, relatada pelo eminente Desembargador Antonio Carlos Alves Braga, então Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Dúvida – Divisão – Submissão da Carta de Sentença aos princípios registrários – Qualificação dos títulos judiciais – Prática dos atos registrários de acordo com as regras vigentes ao tempo do registro – Recurso negado.

A necessidade de prévia qualificação de qualquer título pelo Oficial Registrador encontra-se, aliás, expressamente prevista pelas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, conforme se verifica do item 106 do Capítulo XX, Tomo II, a saber:

‘Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.’

Portanto, o fato de o Oficial ter recusado o pedido de registro da carta de adjudicação em exame constitui-se em mera expressão do exercício de sua função delegada, encontrando-se inserida entre suas atribuições, como se sabe, aquela de proceder à qualificação dos títulos que lhe são apresentados na Serventia.

Quanto à questão de fundo, o presente recurso não comporta provimento.

Enquanto não levantada a indisponibilidade decorrente da liquidação extrajudicial do Banco de Financiamento Internacional S.A., que atingiu o patrimônio do alienante Roberto Calmon de Barros Barreto, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.024/74, não pode ser registrada a carta de adjudicação em tela, pois não cabe ao MM. Juiz Corregedor Permanente, no âmbito administrativo, discutir a correção ou adequação de tal medida.

Com efeito, dispõe o artigo 36 da Lei n° 6.024/74 que ‘os administradores das instituições financeiras em intervenção, em liquidação extrajudicial ou em falência, ficarão com todos os seus bens indisponíveis, não podendo, por qualquer forma, direta ou indireta, aliená-los ou onerá-los, até apuração e liquidação final de suas responsabilidades.

Parágrafo primeiro – A indisponibilidade prevista neste artigo decorre do ato que decretar a intervenção, a liquidação extrajudicial ou a falência, e atinge a todos aqueles que tenham estado no exercício das funções nos 12 (doze) meses anteriores ao mesmo ato.

Parágrafo segundo – Por proposta do Banco Central do Brasil, aprovada pelo Conselho Monetário Nacional, a indisponibilidade prevista neste artigo poderá ser estendida:

1. a) aos bens de gerentes, conselheiros fiscais e aos de todos aqueles que, até o limite da responsabilidade estimada de cada um, tenham concorrido, nos últimos 12 (doze) meses, para a decretação da intervenção ou da liquidação extrajudicial;
2. b) aos bens de pessoas que, nos últimos 12 (doze) meses, os tenham, a qualquer título, adquirido de administradores da instituição, ou das pessoas referidas na alínea anterior, desde que haja seguros elementos de convicção de que se trata de simulada transferência com o fim de evitar os efeitos desta Lei.

Parágrafo terceiro – Não se incluem nas disposições deste artigo os bens considerados inalienáveis ou impenhoráveis pela legislação em vigor.

Parágrafo quarto – Não são igualmente atingidos pela indisponibilidade os bens objeto de contrato de alienação, de promessa de compra e venda, de cessão ou promessa de cessão de direitos, desde que os respectivos instrumentos tenham sido levados ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência’.

O artigo 38 de referido diploma legal, e seu parágrafo único, acrescentam: ‘decretada a intervenção, a liquidação extrajudicial ou a falência, o interventor, o liquidante ou escrivão da falência comunicará ao registro público competente e às Bolsas de Valores a indisponibilidade de bens imposta no artigo 36.

Parágrafo único. Recebida a comunicação, a autoridade competente ficará relativamente a esses bens impedida de:

1. a) fazer transcrições, inscrições ou averbações de documentos públicos ou particulares;
2. b) arquivar atos ou contratos que importem em transferência de cotas sociais, ações ou partes beneficiárias;
3. c) realizar ou registrar operações e títulos de qualquer natureza;
4. d) processar a transferência de propriedade de veículos automotores’.

Irrelevante a alegação de que o imóvel em tela teria sido adquirido por instrumento particular firmado anteriormente à liquidação extrajudicial que ensejou a indisponibilidade, dado que a qualificação do título deve ser feita no momento de sua apresentação à serventia predial, sendo certo que, quando tal ocorreu, já incidia a indisponibilidade sobre o imóvel que foi adjudicado, conforme se vê da averbação n° 08, lançada na matrícula n° 43.875 (fls.32), e, portanto, não era possível o registro da correspondente carta de adjudicação.

Ademais, como visto acima, o parágrafo quarto do artigo 36 da Lei n° 6.024/74 é muito claro ao dispor que os bens objeto de contrato de alienação, de promessa de compra e venda, de cessão ou promessa de cessão de direitos, só não são atingidos pela indisponibilidade se os respectivos instrumentos tiverem sido levados ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência. Considerando que, na hipótese dos autos, o próprio apelante informou que não foi realizado o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra do imóvel em exame, daí resulta ser incontroverso que esse bem se sujeita, pois, à indisponibilidade em comento, sem embargo da alegação de anterioridade do negócio em relação à liquidação extrajudicial decretada.

O eventual levantamento da indisponibilidade deverá ser perseguido pelo interessado junto à autoridade que fez sua comunicação à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, a qual, como se sabe, apenas a retransmitiu ao Registro de Imóveis.

De acordo com o artigo 44 da Lei n° 6.024/74, ‘se o inquérito concluir pela inexistência de prejuízo, será, no caso de intervenção e de liquidação extrajudicial, arquivado no próprio Banco Central do Brasil, ou, no caso de falência, será remetido ao competente juiz, que o mandará apensar aos respectivos autos’.

O parágrafo único de referido artigo complementa: ‘Na hipótese prevista neste artigo, o Banco Central do Brasil, nos casos de intervenção e de liquidação extrajudicial, ou o juiz, no caso de falência, de ofício ou a requerimento de qualquer interessado, determinará o levantamento da indisponibilidade de que trata o artigo 36’.

Assim, deverá o interessado pleitear ao Banco Central do Brasil, ou, se for o caso, ao juízo falimentar, o pretendido levantamento da indisponibilidade incidente sobre o bem em tela, sendo certo que, na hipótese de recusa de atendimento dessa pretensão, poderá o interessado valer-se das vias jurisdicionais na busca de seu intento.

Incabível, porém, no âmbito exclusivamente administrativo deste procedimento de dúvida, determinar o levantamento da indisponibilidade em exame, a pretexto de que a liquidação extrajudicial que lhe deu origem já teria sido encerrada, visto que, nesta sede, não se pode apreciar a controvérsia acerca da existência ou não de débito pendente em nome do banco liquidado extrajudicialmente, ao qual estava ligado o alienante do imóvel.

A indisponibilidade implica, pois, a inalienabilidade do bem, abrangendo, portanto, não apenas atos de disposição voluntária, mas também a transmissão de domínio operada por adjudicação compulsória, como ‘in casu’.

Neste sentido é o entendimento adotado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, como se verifica do Protocolado CG nº 11.394/2006, com parecer aprovado, da lavra dos Meritíssimos Juízes Auxiliares da Corregedoria, Doutores Álvaro Luiz Valery Mirra e Vicente de Abreu Amadei, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Cancelamento automático ou por decisão administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justiça de penhoras, arrestos e seqüestros anteriores, a partir do registro da arrematação ou adjudicação do bem constrito realizada em ação de execução – Inadmissibilidade – Necessidade de ordem judicial expressa oriunda do juízo que determinou a constrição – Impossibilidade de desfazimento, pela via administrativa, de registro de ato constritivo determinado na esfera jurisdicional – Consulta conhecida, com resposta negativa.

Registro de Imóveis – Cancelamento automático ou por decisão administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justiça de indisponibilidade de bens imóveis em virtude da arrematação ou adjudicação destes em ação de execução – Inadmissibilidade – Indisponibilidade que implica inalienabilidade, a obstar o ingresso no fólio real da carta de arrematação ou de adjudicação e, por via de conseqüência, o cancelamento da restrição – Consulta conhecida, com resposta negativa.

A inviabilidade do registro de carta de adjudicação relativa a imóvel sobre o qual incida a indisponibilidade prevista pela Lei 6.024/74 já vem sendo reconhecida, aliás, de longa data em precedentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura.

Neste sentido, a Apelação Cível n° 14.796-0/6, de 22/05/92, da Comarca de São Paulo, em que foi Relator o Eminente Desembargador Dínio Garcia, então Corregedor Geral da Justiça, em que restou consignado:

‘As exceções derrogatórias de direito normativo mais geral reclamam interpretação estrita, e a Lei nº 6.024, de 1974, exclui do efeito da indisponibilidade apenas os bens legalmente inalienáveis ou impenhoráveis (artigo 36 – § 3°) e aqueles, objeto de transferência, cujo título aquisitivo haja sido apresentado “ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência” (artigo 36 – § 4°).

Os precedentes deste Egrégio Conselho são no sentido de que, indiscutida embora a validade do título (Apelação n° 2.812), considera inviável se supere a indisponibilidade apenas pela circunstância de a aquisição se ter instrumentado por escritura pública anterior ao decreto ou à averbação daquela indisponibilidade (Apelações n°s 3.333, 3.599)’.

Outro não foi o entendimento adotado na Apelação Cível nº 41.801-0/6, de 06/02/98, da Comarca de São Paulo, em que foi Relator o E. Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, então Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Dúvida inversa – Registro de escritura de compra e venda precedida de compromisso particular de compra e venda – Pendência de averbação da indisponibilidade dos bens de um dos condôminos alienantes, oriunda de liquidação extrajudicial de empresa que dirigia – Irrelevância da anterioridade do compromisso de compra e venda – Título que, enquanto não for levantada a indisponibilidade dos bens do co-vendedor, não pode ser inscrito na tábua registral – Recurso não provido.

Por fim, irrelevante, nesta sede, a alegação de que o apelante estaria na posse do imóvel em tela, desde a data de sua aquisição, sem qualquer oposição de terceiros, visto que a controvérsia possessória trazida à baila pelo interessado é estranha ao objeto deste procedimento de dúvida.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

(D.J.E. de 25.05.2010)