Direito de Superfície – Constituição
A tabeliã da cidade vizinha entrou em contato conosco para saber se é necessário na lavratura de escritura que dispõe sobre direito de superfície, onde a parte pretende colocar duas torres em dois lotes de terreno distintos, fazer constar a área que será utilizada em cada lote para estas torres.
Seria necessário descrever os limites e as áreas das torres em cada lote? Utilizando qual fundamento legal?
Resposta:
- O Direito de Superfície além daquele do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01 – artigo 22 e seguintes que não é o caso) vem previsto nos artigos 1369/1377 do CC;
- Quanto ao requisitos/dados necessários além da escritura pública (decisão da 1ª VRP – Capital São Paulo de nº 1099413-38.2015.8.0100 e do CSMSP de nº 1099413-38.2015.8.26.0100) e tempo determinado, são também os do artigo 176 da LRP. No caso (direito de superfície CC) são os do credor (fundeiro) e do credor (superficiário), qualificados e verificadas a disponibilidade objetiva e subjetiva, o título, a forma do título, prazo, preço (ou declaração de que é gratuito) e demais clausulas ou condições que constem do título;
- Deve ser declarado no registro que fica constituído o direito de superfície sobre o imóvel ou parte dele;
- Nos termos do parágrafo único do artigo 1.369 do CC o direito de superfície não autoriza obra no subsolo salvo se for inerente ao objeto da concessão;
- Via de regra o seu objeto é o terreno (havendo posições de que é possível sua instituição em terreno já construído);
- Não se admite o direito de superfície perpétuo devendo haver prazo determinado (artigo 1.369 do CC), extinto o prazo outro poderá ser constituído;
- É perfeitamente possível o direito de superfície sobre parte do imóvel. No entanto essa parte deve ser descrita, especializada, sua determinação exata dentro do todo, viabilizando a sua perfeita identificação, se for o caso deverá ser apresentado memorial descritivo e planta para fins de localização, e independente de desmembramento;
- Seu registro como direito real (artigo 1.225, II do CC) será constituído pelo registro na matrícula do imóvel (matrícula mãe/matriz/original, e não em matrícula separada/descerrada;
- Esta ele sujeito ao recolhimento de ITBI, ou ITCMD, e a comunicação da DOI ;
- Ver RDI de nº 81 páginas 145 e 149.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 20 de Agosto de 2.018.
