Alienação Fiduciária – Edital e Leilão em Outro Estado

Foi elaborada a seguinte nota de devolução, ou seja:

A escritura supra deixa de ser registrada pelos motivos abaixo expostos:

92. f) Quanto aos Editais dos leilões, verificou-se a ausência de prova da publicação do edital dos leilões no local da situação do imóvel, regularizar.  vide Acórdão – TJSP-CSM – Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100

92. g) Quanto ao Leilão, verificou-se que foi realizado em local diverso daquela em que situado o imóvel, sem previsão legal ou contratual, regularizar. vide Acórdão – TJSP-CSM – Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100.

A parte está inconformada com os esses dois itens da nota de devolução, pois defende a tese de que não tem nada a haver com as publicações e com os leilões negativos, pois sua relação com a Caixa foi a venda direta, assim no entendimento dele, ele não pode ser prejudicado por algo anterior, “Eu não fiz parte disto, sou um comprador de boa fé”. 

Devemos manter ou desconsiderar a Nota, itens “f” e “g”? 

Resposta:

1. Sim, as duas exigências devem ser mantidas;
2. Segue abaixo nossa recente resposta anterior que ensejou a Primeira Nota Devolutiva;
3. E mais, há um novo complicador deverá também haver a prova de “comunicação” ao devedor mediante correspondência dirigida ao endereço eletrônico e a todos os endereços físicos constantes do contrato (Decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1078401-60.2018.8.26.0100).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Novembro de 2.018.

DJE DE 31-10-2018 páginas 1.101 e 1.102

Processo 1078401-60.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Antonio Pedro Festa e outro – Vistos. Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Antonio Pedro Festa e Genoveva Festa que pretendem o registro de escritura de compra e venda pela qual adquirem do Banco Bradesco S/A. o imóvel matriculado sob nº 226.818. O Oficial informa que a transferência da titularidade dominial ao Banco Bradesco se deu pela averbação de nº 5 da matrícula, por meio da consolidação da propriedade em virtude da não purgação da mora do devedor fiduciante João Grabriel Laurentino dos Santos. Na citada averbação, o banco ficou responsável por efetuar os leilões extrajudiciais (fls. 66/67). Entretanto, quando da tentativa de registro da compra e venda por leilão, o Registrador emitiu nota devolutiva informando acerca da necessidade da apresentação do comunicado ao devedor mediante correspondência dirigida ao endereço eletrônico e a todos os endereços físicos constantes do contrato, posto que o comunicado apresentado (fls. 55/57) só declara a tentativa de intimação em um dos endereços o que representa violação ao art. 27 da Lei 9514/97, acrescido pela Lei 13.465/17, que prevê a obrigatoriedade da comunicação e direito de preferência ao fiduciante no caso de leilões. O interessado

juntou contestação às fls. 69/74. Relata que a consolidação da propriedade se deu anteriormente ao acréscimo do artigo 27 à Lei 9514/97, de modo que não se aplica ao procedimento em questão, sendo válido o leilão realizado. Aduz ainda que a dívida do fiduciante é de longa data e este não demonstrou qualquer tipo de interesse na compra do imóvel. Por fim, entende que não cabe ao Registrador a análise de tais fatores, posto que fogem à sua incumbência. O Ministério Público juntou parecer às fls. 84/87, opinando pela procedência da dúvida e manutenção do óbice ao registro. É o relatório. Decido. Com razão o Ministério Público e o Oficial. Muito embora a consolidação da propriedade tenha ocorrido anteriormente à entrada em vigor do artigo 27 da Lei 9514/97, o leilão ocorreu na vigência do citado dispositivo, de modo que deve respeitar aos parâmetros exigidos por ele, sendo que a lei entrou em vigor quando de sua publicação, nos termos de seu artigo 108. Desse modo, o leilão deveria ter sido feito em conformidade ao citado dispositivo, que traz em seu conteúdo o que segue: Art. 27.Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (…) § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Isso posto, a notificação ao devedor deve ocorrer em conformidade com a Lei vigente. Correto está o Oficial em exigir o estrito cumprimento do procedimento legal para efetivação do registro. No caso em debate, a notificação ao devedor deu-se somente em um dos endereços, enquanto o artigo acima referido exige que a correspondência seja dirigida aos endereços constantes no contrato, pelo que deduzo que todos os endereços listados no documento devem ser incluídos, inclusive o endereço do próprio imóvel objeto de leilão. Ademais, a alegação de desinteresse do devedor fiduciante no imóvel não restou comprovada e, de qualquer modo, não exime a instituição financeira de notificá-lo devidamente quando da realização do leilão. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada por pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis a requerimento de Antonio Pedro Festa e Genoveva Festa, e mantendo o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios advindas deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: DANIELE CRISTIANE FESTA (OAB 239779/SP)

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Pergunta anterior:

Dois títulos foram desqualificados, tratando-se de escritura de venda e compra, onde a outorgada vendedora, Caixa Econômica Federal, vende os imóveis, sem a prova da publicação do edital dos leilões no local da situação do imóvel, sendo que os leilões foram realizados em local diverso daquela em que situado os imóveis, sem previsão legal ou contratual, de acordo com Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100 da Comarca de São Paulo.

– Agora, foi apresentado um ofício expedido pela Caixa Econômica Federal (em anexo) questionando a devolução, e requerendo registro das escrituras.

– Pergunta, como proceder, manter a nota devolução ou registrar as escrituras?

Resposta:

1. Em que pese à solicitação da Caixa Econômica Federal a exigência deve ser mantida, devendo se for o caso haver procedimento de suscitação de dúvida a requerimento dos interessados;
2. A publicação dos editais assim como o leilão não poderia ter sido realizada em outra comarca que não é o da situação do imóvel. A lei não estabelece os procedimentos para realização do leilão, determinando, entretanto que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente aterem-se aos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no direito positivo, notadamente aqueles explicitados no Código de Processo Civil (artigo 884, II) na Lei nº 9.514/97e no Decreto-lei nº 70/66 (Ver decisão da 1ª VRP da comarca da Capital de n° 1007423-92.2.017.8.26.0100 e decisão do Conselho Superior da Magistratura de nº 1007423-92.2017.8.26.0100, ambas do 14º RI da comarca da Capital do Estado e com o mesmo número em face de recurso de apelação interposto contra decisão da 1ª VRP da Capital). Quanto ao edital ver também o item de nº 253 do Capítulo XX das NSCGJSP (…) promoverá intimação por edital, publicado por e (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de facil acesso, se no local não houver.
3. Ademais não se trata de procedimento de dúvida julgada em primeira instância (Juiz Corregedor Permanente), mas de recurso de apelação julgado pelo E. CSM do Estado com caráter normativo o qual não cabe mais recurso.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Outubro de 2.018