Penhor – Novação – Reti-Ratificação
Recebemos, para avaliarmos a possibilidade de averbação/registro, uma escritura pública de aditamento à outra escritura pública de composição e confissão de dívidas.
Nessa escritura pública de aditamento, que tem por título base escritura não registrada em nosso livro 3, as partes pactuaram novos e diversos termos, modificando essencialmente, ao nosso ver, a escritura pública original (em anexo), vez que alterou: (i) o depositário e interveniente fiador, (ii) o interveniente hipotecante e o imóvel dado em hipoteca, (iii) o vencimento, (iv) o valor da dívida para maior, (v) a forma de pagamento, (vi) o valor do penhor e a safra dada em garantia, e (vii) os encargos de inadimplemento. Tais alterações, percebidas porque a parte interessada apresentou a escritura pública original, objeto do aditamento, fazem concluir que houve, em verdade, novação, e não aditamento.
Cabe ressaltar que o bem dado em garantia hipotecária é da circunscrição do 1RI, enquanto os bens empenhados estão situados na circunscrição desta Serventia, resumindo nossa competência no registro no Livro 3 – Registro Auxiliar exclusivamente do penhor.
Entretanto, diante do exposto, uma vez que restaria inaplicável o art. 61, parágrafo único do Decreto nº 167/67 e todos os demais artigos que dispõem sobre aditamento, por analogia ao caso, passamos a entender que não caberia aceitar, para averbação, a escritura pública de aditamento, haja vista inexistir, perante nossa serventia, registro anterior à aditar, existindo tão somente o registro do penhor.
Além disso, uma vez que identificamos e concluirmos ter havido novação, e não aditamento, à despeito do nome dado ao título a ser registrado/averbado, entendemos que ele deverá ser constituído na forma de nova escritura pública de composição e confissão de dívidas, e não na forma que fora apresentado, isto é, como “escritura pública de primeiro aditivo”.
Por um ou pelo ou fundamento, concluímos que o ato a ser praticado é o de registro, e não o de averbação, nos termos do art. 178, inciso VI, da Lei 6.015/73.
Diante de tais fatos, do que seguem anexadas as escrituras públicas, surgiram os seguintes questionamentos?
1. Qual ou quais atos devem ser praticados, diante da situação exposta?
2. Em sendo caso de registro, este poderia ser realizado diante da escritura pública de aditamento apresentada ou é necessário que a parte providencie nova escritura pública, sendo esta de composição e confissão de dívidas?
3. Quais são os requisitos para o registro de penhor rural?
3. O texto da nota devolutiva poderia ser o abaixo indicado?
“Reportando-me ao documento em epígrafe que V.S. apresentou para análise neste Serviço Registral, informo que, para o título ser registrado ou averbado é necessário:
1. Apresentar Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas, ao invés de Escritura Pública de Primeiro Aditivo de Retificação e Ratificação à Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas, considerando que:
(a) Uma vez que foram alterados, por força da Escritura Pública de Primeiro Aditivo de Retificação e Ratificação à Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas, lavrada em 26/12/2018, (i) o depositário e interveniente fiador, (ii) o interveniente hipotecante e o imóvel dado em hipoteca, (iii) o vencimento, (iv) o valor da dívida, (v) a forma de pagamento, (vi) o valor do penhor e a safra dada em garantia e (vii) os encargos de inadimplemento, em comparação com os termos constantes daquele que seria o título originário da dívida (Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas lavrada no dia 20/03/2015), tem-se por certo que houve inegável novação da dívida originária, nos termos do art. 360, inciso I, do Código Civil, e não aditamento, de modo que o instrumento a ser apresentado para registro, perante esta 2ª Serventia de Registro de Imóveis é uma Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas, reconhecendo a dívida constante da primitiva escritura (Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas lavrada no dia 20/03/2015) e pactuando os novos termos de adimplemento, assim como se procedeu no título nominado como sendo “Escritura Pública de Primeiro Aditivo”, mediante os acréscimos das condições e cláusulas devidas, sobretudo tendo em vista que a mesma foi lavrada posteriormente ao vencimento da dívida originária, conforme constante da escritura pública primitiva apresentada”.
Sem mais, aguardamos vossas valorosas orientações.
Resposta:
- O imóvel hipotecado pertence ao RI da 1º circunscrição local, e os bens empenhados (400 ton. de uvas) estão localizados em imóvel pertencentes 2º SRI. Portanto vamos nos ater somente ao penhor rural agrícola, apesar de a hipoteca parece estar na mesma situação, uma vez que nenhuma das garantias foram registradas;
- Como a escritura lavrada em 20/03/2.015 não chegou a ser registrada o aditamento que ora se faz, não deve ser considerado propriamente dito uma novação. Porque a (s) garantia (s) constantes do título somente se perfazem (são válidas) com o registro que não chegou a ser feito;
- Em outras palavras (Quod Non Estin Tabula, Non Estin Mundo – O que não consta do registro não está no mundo);
- Portanto, a rigor o que deveria ser feito no 2º SRI, seria o registro do penhor no Livro 3 – Auxiliar, utilizando-se os dois títulos, ou seja, a Escritura Pública de Composição e Confissão de dívidas lavrada em 20/03/2.015 e o aditivo, uma vez que o primeiro título não chegou acessar ao RI;
- Via de regra uma vez registrado o título não se pode alterar as partes essenciais do registro;
- Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos essenciais da inscrição;
- Uma vez registrado o título, não é possível retificar as partes essenciais, tais como partes, valor, título causal, objeto etc., pois o negócio jurídico já se concretizou tanto no aspecto jurídico como fiscal;
- Se o título não chegou a ser registrado poderia ser realizada entre as partes uma escritura de re-ratificação, retificando-se condições, e ratificando o que não foi alterado;
- Essa seria a situação se a primeira escritura fosse objeto de re-ratificação (ou mesmo aditamento) retificando-se o penhor e outras condições alteradas, ratificando o que não foi alterado,como constou da clausula Décima Sétima – RATIFICAÇÃO: Ficam ratificados todos os termos,clausulas e condições do instrumento , que não foram expressamente alterados por este aditivo (…)
- Portando registra-se o penhor (atual) no Livro 3- Auxiliar utilizando-se como dito ambos os títulos;
- Item 1 e 2 da consulta já respondidos pelos itens “4” e “10” acima;
- Item 3 os requisitos peara o registro do penhor rural agrícola são basicamente os constantes dos artigos de nºs. 1.424, 1.438, 1.439, 1.442 e 1.443 do CC e artigo 14, incisos II a IX do DL 167/67 (por analogia no que couber);
- Item “4” (que constou repetitivamente como item “3” – prejudicado.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 14 de Janeiro de 2.019.
