União Estável – Aditamento em Alienação Fiduciária
Recebemos em determinado protocolo um contrato de compra e venda com alienação fiduciária, no âmbito do PMCMV, onde JOÃO e MARIA são compradores e devedores fiduciantes, conviventes em união estável entre si, conforme Escritura Pública Declaratória de União Estável também apresentada.
Esse protocolo teve uma nota devolutiva e acabou que eles perderam o prazo e, agora, meses depois, sem o contrato ter sido registrado, aparecem aqui informando que houve a dissolução da união estável e que apenas JOÃO figurará como comprador e devedor fiduciante, diante da citada dissolução.
Diante do referido caso, a parte entrou em contato conosco perguntando se aceitaríamos uma simples ressalva no contrato, assinada pelo representante da credora fiduciária, informando da dissolução da união estável e que apenas JOÃO figura como comprador e devedor fiduciante.
Sobre o caso, temos as seguintes dúvidas:
1. Seria possível por meio de ressalva alterar as partes, considerando que ambos, João e Maria, assinaram ao final do contrato?
2. Na hipótese de não ser possível a ressalva, poderíamos sugerir um aditivo?
3. Considerando que há previsão em Pernambuco para registrarmos a escritura de união estável no Livro 3, pretendemos efetuar o registro da união e a averbação da dissolução. Nesta hipótese o registro e a averbação acima citados iriam interferir no registro do contrato se considerássemos a ordem cronológica dos instrumentos e fatos OU por a eficácia da propriedade se dar a partir da prenotação, tais registros não iriam interferir, pois, apesar de prenotados em conjunto com o contrato, o registro da Escritura no Livro 3 não seria um ato constitutivo?
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Resposta:
- Quando da assinatura do contrato João e Maria eram unidos estavelmente;
- A dissolução dessa união estável se deu após a assinatura do contrato e antes do registro do título aquisitivo;
- O interessado (artigo 217 da LRP) João em contato com a serventia informa da dissolução da união estável com Maria, antes do registro do título e que agora apenas ele figura como adquirente e devedor fiduciante;
- Ressalva, “em tempo” ata notarial serve apenas para corrigir algumas coisas que não interfiram no negócio jurídico, como erros ou ausências, de dados como um prenome, medida do imóvel, documento faltante, confrontante, etc.,
- No caso não ocorreu erro porque à época da assinatura do contrato João e Maria eram de fato unidos estavelmente, e também não ocorreu ausência de dados;
- E no caso poderá haver repercussão de ordem patrimonial, considerando-se que na união estável via de regra segue o regime da CPB, na ausência de outro regime, acordo, estabelecido no contrato, pacto, da união estável;
- Portanto não poderá ser realizada apenas uma ressalva. Devendo o contrato ser re-ratificado (aditado) com o comparecimento de todas as partes que compareceram do ato fiduciantes (João e Maria) e o fiduciário credor (até mesmo porque pode haver composição de renda de ambos;
- A re-ratificação alterando as partes e a situação em relação a João de unido estavelmente, para não mais unido estavelmente, pode ser feita por re-ratificação, como dito com o comparecimento de todos porque esta é, será feita antes do registro;
- E desta forma correta, e somente João será o adquirente do imóvel (por compra e venda) e devedor fiduciante pela alienação fiduciária dada por ele ao credor;
- E isso levando-se em conta os artigos de nºs 1.245 e 1.246 do CC e mais o comparecimento de todas as partes na re-ratificação, principalmente o de Maria;
- A união estável, bem como a sua dissolução devem ser registrada e averbada, corroborando os fatos, e não interferindo neles, principalmente porque provados pela re-ratificação que a aquisição foi feita somente por João e depois da dissolução da união estável, considerando-se os artigos acima citados, e mais o 1.247 do mesmo codex, pois o registro exprimirá a verdade.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 18 de Julho de 2.019.
Como dizia Platão o mundo perfeito é o mundo das idéias.
LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Da Aquisição pelo Registro do Título
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.