Alienação Fiduciária – Penhora dos Direitos de Preferência

Foi apresentado um TERMO DE PENHORA NOS AUTOS, tendo por objeto os direitos decorrentes do exercício do direito de preferência previsto no art.27, §2º-B da Lei nº 9.514/97.

Consta do despacho que já houve a realização do leilão e sendo o imóvel arrematado pelo devedor fiduciante, cônjuge da executada, na forma do art. 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97, em exercício de direito de preferência, daí se extraindo a existência de (novo) direito de aquisição por parte do casal.

Conta ainda a pendência da formalização de uma nova escritura pública a ser posteriormente registrada.

1) Portanto, posso averbar a penhora dos direitos decorrentes do exercício do direito de preferência?

Obs.

I   – Na matrícula figura como proprietário o Banco S/A. 

II – Os escreventes acham que não há previsão legal (art.167) para averbar a penhora dos direitos decorrentes do exercício do direito de preferência.

III – Ademais, esta Penhora foi protocolada por e-mail pelo Cartório da Vara da Fazenda Pública, e não via ARISP, como dispõe o item  350 da Normas da CGJ – CAP.XX.

Resposta:

1.            A averbação da penhora lamentavelmente não poderá ser feita pelos seguintes motivos:

1.1.         A Penhora deverá ser formalizada pelo sistema eletrônico de penhora on-line nos termos do item 347 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJSP, uma vez que é vedado a expedição de certidões, ofício ou mandados em papel nos termos do item de nº 350 do Capítulo XX das NSCGJSP;

1.2.         Não há como questionar a possibilidade efetiva e processual da penhora do exercício do direito de preferência assegurado ao devedor fiduciante (artigo 27, parágrafo 2º -B da Lei 9.514/97). No entanto não implica a viabilidade de seu acesso à tabual registral, já que os atos registrários são regrados pela tipicidade como elencados taxativamente no art. 167, I e II, da Lei 6.015/73, não sendo dado ao registrador promover registro ou averbação de atos não previstos especificamente em dispositivo legal. Desnecessário dizer que o exercício do direito de preferência para a aquisição do imóvel assegurado ao devedor fiduciante não está previsto no referido elenco.

1.3.         A penhora sobre o direito de preferência assegurado ao devedor fiduciante assim como o exercício do usufruto não é efetivamente, um direito real, e sim efeito deste.

1.4.         No entanto a penhora do exercício do direito de preferência de aquisição do devedor fiduciante por ser direito obrigacional e pessoal não poderá acessar o SRI.

1.5.         Em suma é perfeitamente possível a penhora do exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel pelo devedor fiduciante desde que tenha expressão econômica, no entanto não poder ser averbado no Registro de Imóveis, a uma por falta de previsão legal, e a duas por tratar de direito pessoal e obrigacional.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Setembro de 2.019.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

350. As comunicações dos juízos do Tribunal de Justiça de São Paulo que incidirem sobre imóveis situados no Estado de São Paulo far-se-ão, exclusivamente, pelo sistema eletrônico, vedada, a expedição de certidões, ofícios ou mandados em papel