Unificação de Matrículas c/ Hipoteca e Locação

Foi apresentado um título de unificação de dois imóveis, objeto das matrículas nº X e Y .

– O imóvel objeto da matrícula nº Y, possui duas hipotecas, em 1º e 2º grau ambas a favor da credora Petrobras Distribuidora S/A.

– No mesmo imóvel, encontra-se averbado um contrato de locação à favor da Petrobras Distribuidora S.A, sendo o termino do contrato em 31.10.2008.

Pergunta:

É necessário anuência da credora Petrobras Distribuidora S.A, para a unificação dos imóveis? Caso seja, necessário, qual a fundamentação?

Resposta:

1. Tanto a locação como a hipoteca da AV01. Matrícula Y já se encontram vencidas e eventualmente podem ser canceladas;
2. Já a hipoteca do R.3 não constou do registro o seu vencimento, no entanto também e eventualmente poderia ser cancelada, e se fosse o caso ser feita outra tendo como garantia o imóvel que se originará pela fusão;
3. A locação é registrada para fins de vigência em caso de alienação ou averbada para fins de direito de preferência, ou ambas as coisas. É direito pessoal, já a hipoteca é direito real;
4. Um dos imóveis a ser fusionado  já esta hipotecado e locado.
5. A fusão das matrículas é possível porque é mero ato administrativo, no entanto haverá a real necessidade da anuência da credora hipotecária e locadora;
6. Pois com a unificação/fusão dos imóveis gravados com hipotecas estas se estendem inelutavelmente a totalidade da área unificada, como decorrência do princípio da indivisibilidade da hipoteca.
7. “Satisfeita à condição de continuidade, a união dos imóveis perfaz-se, a requerimento do proprietário, abrindo-se uma matrícula para o imóvel unificado, ao mesmo tempo em que se fecham as matrículas componentes. Com essa fusão de matrículas, a matrícula nova daí resultante constitui uma individualidade maior que absorve por completo as individualidades primitivas que as matrículas anteriores configuravam. Essa absorção deixa em cena apenas o imóvel maior, como se acha configurado na matrícula, sobre o qual, portanto se estende o ônus por ser o único a ter existência registral. Daí por diante, todos os direitos e suas modificações recairão sobre esse imóvel, definido com a descrição do seu perímetro. Esse perímetro, que é o único lançado na matrícula, passa a ser o continente dos antigos imóveis menores. Se entre esses se incluir um que esteja hipotecado, individualidade será absorvida pela nova matrícula, expressão da individualidade do imóvel maior abrangente do hipotecado. Evidentemente, não se trata de acessão de um imóvel a outro, pelo que não é invocável o princípio acessionista (CC.art.811/16 atual 1.474 CC/02). Todavia desaparecendo a individualidade do imóvel hipotecado, sem desaparecer a hipoteca, esta gravará a individualidade do imóvel maior, o que não convém ao proprietário.

Enquanto a hipoteca estiver dormente nada acontecerá, mas, se entrar em atividade, a confusão dos imóveis gerará o desentendimento entre o devedor e o credor, assim como entre os credores entre si, se os imóveis estiverem sujeitos a hipotecas diferentes. Havendo execução da hipoteca, o primeiro transtorno surgirá logo na incerteza sobre se a penhora deve recair sobre o imóvel descrito no título ou matrícula. Se a penhora decair sobre o imóvel descrito no título, o credor não logrará a inscrição dela (Lei 6.015,arts. 167,I n. 5 e 240), visto estar encerrado o lugar próprio para isso (Livro de Transmissões ou Matrícula). Se recair no imóvel descrito na matrícula, o devedor impugnará a inscrição, por envolver mais do que foi hipotecado. Ambos os interessados, nas respectivas oportunidades, suscitarão dúvida, uma para obter e outro para impedir a inscrição da penhora.

Armada a controvérsia no processo administrativo da dúvida, daí derivará, evidentemente, para o processo judicial de execução hipotecária, onde se refletirá, certamente, em embargos a execução. Estas são as razões que criam virtualmente um impedimento à união de imóveis quando um deles se acha hipotecado. Se o Registro de Imóveis, pela observância do princípio de legalidade no exame de títulos, busca a todo transe evitar questões futuras, constituiria pelo menos uma grave incoerência acolher no seu recinto uma sementeira delas, admitindo, inadvertidamente, a união de imóveis na eventualidade de um deles se achar hipotecado.” (RDI n. 7 – Janeiro/Junho – 1.981 – Unicidade da Matrícula e Divisão Interna do Imóvel – Afrânio de Carvalho –item III – União de Imóveis Gravados de Hipoteca – páginas 15/16);

• Ver Também RDI n. 30 Julho/Dezembro de 1.992 – Notas sobre Hipoteca no Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa – – item 17 Hipoteca e Retificação de área, Fusão de Matrículas e Unificação de Imóveis- página 100 – que Diz: “A fusão e a unificação geram matrícula do todo, com origem nas matrículas ou transcrições relativas às partes originárias. Essa nova matrícula deve receber, por averbação, a hipoteca que recaia sobre as partes, o ônus passa assim, a gravar a integridade do imóvel”
• Portanto, possível a fusão das matrículas dos imóveis, com a conseqüente unificação destes, em que pesem ônus (diversos) entre um e outro imóvel, desde que com a aquiescência dos credores hipotecários, para que eles possam atingir o todo, pois a permanência da hipoteca sobre parte certa do imóvel, não colide com o princípio da unitariedade da matrícula.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Janeiro  de 2.017.