Cédula de Crédito Imobiliário – Cessão – Averbação – Cancelamento e Alienação Fiduciária
Recebemos alguns documentos com a finalidade de ser cancelada a alienação fiduciária e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) constantes numa matrícula desta Serventia.
A CCI averbada na matrícula foi emitida sob forma escritural e, mesmo assim, foi averbada, por requerimento específico das partes, disposto (o requerimento) no contrato, à época.
Sobre o caso, temos o seguinte:
1. O credor na alienação fiduciária e emitente da CCI foi a Companhia Hipotecária;
2. A instituição custodiante da CCI, conforme averbação, é a XYZ;
3. Recebemos uma declaração da instituição custodiante que afirma que a atual credora da CCI é o FIDC (um fundo de investimentos);
4. A XYZ, instituição custodiante, juntou também uma Certidão de Titularidade emitida pela B3 S.A., a qual confira que a atual detentora e credora é o referido fundo de investimentos, FIDC;
5. O respectivo fundo de investimentos, FIDC, representado por sua administradora, W Trust, apresentou Termo de Quitação e Declaração de Titularidade, assinado também pela XYZ, instituição custodiante.
Considerando o narrado acima, tenho as seguintes dúvidas:
1. Mais algum documento precisa ser solicitado para fins de cancelamento da alienação fiduciária e da CCI?
2. Deveria a Companhia Hipotecária, emitente da CCI, e credora originária na alienação fiduciária firmar algum documento?
3. Considerando que, mesmo sendo emitida em forma Escritural, a CCI foi averbada na matrícula, sua cessão também precisaria ser averbada? Nesse sentido, tenho conhecimento do que aduz o artigo 22, da Lei nº 10.931/2004, mas, ainda assim, fiquei na dúvida, já que a CCI foi averbada mesmo tendo sido emitida sob forma escritural.
Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ocorrer por meio de sistema de entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de depósito centralizado de ativos financeiros na qual a CCI tenha sido depositada. (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020:
§ 1º A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
§ 2º A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.
4. Em sendo a resposta negativa, no sentido de NÃO ser necessário averbar a cessão efetivada perante a B3, o que o senhor aconselha a ser citado no ato de averbação de cancelamento para o texto não fique confuso, já que quem efetivamente está autorizando o cancelamento, o fundo de investimentos, não está grafado em nenhum ato da matrícula?
5. Foi apresentada procuração da B3 S.A. e Ficha Cadastral, que demonstra que aqueles outorgantes na procuração, de fato, eram e permanecem a ser diretores da B3. Nesse caso, precisaria pedir, também, o Estatuto Social da B3, para fins de prova de representação?
6. Do Fundo de Investimentos, indicado como atual detentor (credor), nos foi apresentado seu regulamento registrado no RTDPJ e a prova de representação de sua administradora, W TRUST. Nesse caso, relativamente ao citado fundo de investimentos, seria necessário solicitar mais algum documento e/ou certidão a ser expedido pelo respectivo RTDPJ?
Reposta:
- De proêmio informamos de que as CCI emitidas por forma escritural tem a sua averbação dispensada. No entanto essa averbação é facultativa e no caso foi averbada;
- Os fundos de Investimentos não têm personalidade jurídica e não podem adquirir e consequentemente não podem alienar;
- Quanto ao fundos de Investimentos temos que:
Os fundos de Investimentos Imobiliários não têm personalidade jurídica (artigo 1º da Lei 8.668/93) e são constituídos sob a forma de condomínio fechado (artigo 2º da citada Lei);
Os fundos são geridos por instituição administradora autorizada pelo CVM (artigo 5º) sendo que o patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário (artigo 6º). Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário não se comunicam com o patrimônio da administradora, observadas quanto a tais bens e direitos as restrições do artigo 7º, inciso I a VI,
Sendo que a alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo será efetivada pela instituição administradora, constituindo o instrumento de alienação documentos hábil para cancelamento, perante o Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e destaque de que tratam os parágrafos 1º e 2º do artigo 7º;
Quanto aos fundos em decorrência de sua natureza de condômino estes são representados em seus atos pelo seu administrador que atua no fundo de investimento como um “emprestador de personalidade jurídica” em função de praticar atos em seu próprio nome, porém em benefício do fundo;
- Após o registro da alienação fiduciária foi emitida Cédula de Crédito Imobiliário integral e escritural através de escritura pública ou através de instrumento particular (conforme constou da consulta), a qual permaneceu custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados e averbada no RI
(parágrafos 4º e 5º do artigo 18 e 19, II da Lei 10.931/04);
Nos termos do parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04, a cessão do crédito garantido por direito real quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, esta dispensada de averbação no Registro de Imóveis, mas no caso foi averbada ;
3. A cessão do crédito representado por CCI implica na automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de alienação fiduciária investido na propriedade fiduciária (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 10.931/04 e artigo 28 da Lei 9.514/97);
4.Como a cessão de crédito por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias e direitos ao cessionário, incluindo a propriedade fiduciária, em caso de requerimento de consolidação caberá à instituição custodiante, no caso de CCI emitida sob a forma escritural, identificar o atual credor fiduciário;
5.Como a cessão do crédito da CCI não foi averbada (pois no caso da CCI ser emitida por forma escritural sua averbação é dispensada (parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04), apesar de haver entendimentos da necessidade de sua averbação, a instituição custodiante deverá identificar o credor (cessionário/credor fiduciário – artigo 18, parágrafo 9º – por analogia) apresentando também certificado da Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos – CETIP-0 B3 SA (www.cetip.com.br) certificando quem é o atual detentor do crédito da CCI, FIDC;
6. Devido a emissão da CCI e sua averbação for apresentado pelo custodiante certificado de quem é a detentor do crédito da CCI;
7. Em remate como foi realizada a averbação da emissão da CCI deverá ser averbada a cessão pelos documentos apresentados considerado o artigo 22 e 18 §§ 4-A e 4-B da lei 10.931/04 e proceder ao cancelamento da alienação fiduciária e da CCI.
Resposta aos questionamentos:
- Não;
- Também não
- Sim conforme acima;
- Prejudicado;
- Pode ser mitigado
- Não
Sub censura
São Paulo, 13 de Julho de 2.021.
