Penhor rural – Imóvel em Nome de Terceiro

Recebemos um contrato de abertura de crédito fixo rural que possui como garantia o penhor de uma safra.

Ocorre que a emitente do contrato não é proprietária do imóvel na qual a safra está sendo produzida, bem como os proprietários não compareceram no contrato, nem houve menção a qualquer contrato de arrendamento.

Sendo assim:

(a) tratando-se de garantia pignoratícia e o conteúdo da medida provisória, seria o caso de solicitar a presença dos proprietários do imóvel no contrato?

(b) seria necessário solicitar a menção no contrato sobre o vinculo da emitente com o imóvel (ex: contrato de arrendamento)?

(c) considerando a medida provisória, seria o caso de averbarmos na matrícula do imóvel (na qual a safra está localizada) a existência do penhor?

(d) sendo o caso de averbação, como deveríamos praticar tal ato?

Resposta:

1. Começamos pela Carta de Anuência do proprietário do imóvel;

A tal carta de anuência que era exigência do artigo 9º da Lei 492/37 foi dispensada pelo artigo 3º da Lei nº 2.666/55;

Somente exigindo nos casos do parágrafo 1º do artigo 3º da Lei 2.666/55.

Mas isso também deverá ser visto em consonância com os artigos de nºs 1.439 do Código Civil e 61 do DL 167/67 que também não vem muito ao caso da anuência;

Esta se for o caso (parágrafo 1º do artigo 3º da Lei n. 2.666/55) é mais uma questão entre o banco e empenhante, e se exigida será pelo banco ou instituição financeira, por normas internas ou resolução do Banco Central do Brasil, mas para o registro do penhor rural não será exigida a sua apresentação, quanto mais o registro desta e do contrato de arrendamento;

2. Entretanto pala MP1.085/21entre outros alterou o inciso II do artigo 167 da LRP, tendo sido incluído o item 34  com seus subitens 34.1 e 34.2:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.  

II – a averbação:       (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

34) da existência dos penhores previstos no art. 178, de ofício, sem conteúdo financeiro, por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis:    (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)

34.1.) de titularidade do devedor pignoratício; ou    (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)

34.2) objeto de contratos registrados no Livro nº 2 – Registro Geral;    (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)

Portanto pela MP 1.085/21 o penhor também deve ser averbado na matrícula da localização dos bens;

Como não há a existência de contrato de arrendamento, este deve ser apresentando, podendo ou não ser registrado, pois em alguns estados como o nosso (SP) o arrendamento é insuscetível de registro no Registro de Imóveis, podendo ser feito em RTD. Porém nesse caso tem-se entendido que caso haja contrato demonstrando o vínculo com o proprietário basta o Registro de Imóveis arquivar isso no protocolo como fundamento para a averbação na matrícula (Impressões “provisórias” sobre a MP 1.085/21 – Rodrigo Esperança Borba – Goiás);

3. Respostas as alíneas:

1. Não, porque este na realidade não faz parte da operação/oneração somente está autorizando/anuindo a cultura de uma safra em seu imóvel e não esta onerando o seu imóvel;
2. Seria de bom tom, mas a apresentação do contrato de arrendamento dispensaria a menção do arrendamento no contrato;
3. Sim, deve ser averbada nos termos do artigo 167, II, item 34 e 34.2 (apesar de o arrendamento não estar registrado);
4. De oficio e sem conteúdo financeiro (item 34 do artigo 167, II da LRP)

Sub censura.

São Paulo, 07 de março de 2.022.