Loteamento Consolidado – Transformação para Condomínio Fechado

Em 1.982, foi registrado neste Cartório, um loteamento.

Posteriormente, em outubro de 1983, com suporte em Lei Municipal, o referido loteamento foi transformado em “loteamento fechado”.

Todos os lotes do loteamento estão individualmente matriculados e muitos deles já foram alienados e outros ainda constam pertencer a loteadora.

Agora, formos consultados pelo presidente da associação dos moradores do referido loteamento, sobre a possibilidade de transformar o referido LOTEAMENTO em CONDOMÍNIO.

Tal transformação, segundo o presidente da associação, se deve com a finalidade de regularizar a associação junto à Receita Federal (obs.: não sabemos o que de fato está acontecendo).

É possível esta transformação (loteamento em condomínio)?

Qual o procedimento a ser adotado e quais os documentos a serem exigidos?

Resposta:

1. Possível é, mas não recomendável, pela alta complexidade da situação;
2. No caso aplicam-se os artigos de nºs. 1331 ao 1358, e 1358-A do Código Civil, Lei 6.766/79 artigos 2º § 7º, 4º § 4º, artigos 64 a 66 do Decreto nº 9.310/18 especialmente os artigos 64 § 2º e o 65, Lei 4.591/64 especialmente os artigos 9º e seguintes, 28, 32, 35-A, 67 e 67-A, itens de nºs 207, 207.1, 207, 4, 219, 219.3, e 437 ao 442 do Capítulo XX das NSCGJSP;
3. Deverá ser aprovado pela Municipalidade (artigo 30, I e VIII da CF) e pelo GRAPROHAB a depender do número das unidades, se for o caso de não aprovação pelo GRAPROHAB pelo número de unidades, deve-se apresentar certidão nesse sentido pelo GRAPROHAB. E como está ocorrendo alteração do plano do loteamento, tudo deve ser aprovado também por todos os proprietários dos lotes (marido e mulher se casados forem o mesmo para união estável) (artigo 28 da Lei 6.766/79);
4. O condomínio de lotes deverá constar do plano diretor do Município, que deve também ter legislação municipal ordinária estabelecendo requisitos específico para o plano;
5. Ao condomínio de lotes aplicam-se também as regras do loteamento (no que couber) e as regras do condomínio edilício como acima mencionado;
6. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e a sua construção deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneo de registro da instituição e especificação de condomínio e da convenção (item 440 do Capítulo XX das NSCGJSP);
7. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedades comum dos condôminos (artigos 1.331, 1.332 e 1358-A caput do CC, 64 do Decreto 9.310/18);
8. Portanto haverá discriminação das áreas privativa e de uso comum, ou seja, descrição das unidades autônoma contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração correspondente na área total., áreas comuns vinculadas aos lotes (área privativa/unidade autônoma);
9. O artigo 1358-A do CC passa a permitir a criação de um condomínio que será composto por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns, em proporção a ser definida no ato de instituição (inclusive (a construção) das obras de infraestrutura
10. Portanto essa vinculação, essa discriminação das áreas comuns (inclusive abrangendo a construção das obras de infraestrutura), devem ser feitas por ocasião do registro da incorporação, e da instituição, especificação e convenção do condomínio, ou somente por ocasião da instituição, especificação e convenção do condomínio, quando não houver a (prévia) incorporação.
11. Como no caso se trata de loteamento fechado, os passeios públicos (ruas e avenidas) e demais áreas de uso comum ou especiais, devem ser desafetadas por Lei Municipal, e realizado um termo de concessão de uso para a Associação dos proprietários de lotes. Pois bem, essa concessão de uso nos termos do DL 271/67, e como o loteamento fechado vai mudar para condomínio de lotes será preciso previamente cancelar essa concessão de uso para depois por aprovação por lei municipal e licitação se for o caso, o município doar todas essas áreas para todos os proprietários dos lotes do loteamento a fim de possibilitar essa mudança;
12. Ver também RDI nº 89 Julho/Dezembro Condomínio de Lotes pagina 189 e ss, Bol Irib em Revista nº359 de Maio de 2.019 Condomínio de Lotes página 212 e ss, Coleção de Cadernos do Irib – Condomínio de Lotes e Loteamentos Fechados  (Marinho Dembinski Kern (2.019);
13. Ver ainda artigo 36-A da Lei dos Loteamentos (Lei 6..766/79) que talvez possa solucionar a questão da Associação perante s Receita Federal).

Essa são as ponderações que sub censura fazemos.

São Paulo, 25 de janeiro de 2.021.