Venda e Compra – Vendedora c/ Interdição
Reingressou nesta Serventia Registral um Protocolo referente a compra e venda de um imóvel urbano em que a vendedora (Fulana) é incapaz/interditada e é representada por seu curador (Beltrano).
Na Escritura constou a transcrição do Alvará Judicial que autorizou a venda do imóvel, mediante o cumprimento da condição imposta pelo juízo: que a venda tenha sido celebrada por Fulana entre os anos de 2004 e 2005. O cumprimento dessa condição é verificado através da apresentação (na lavratura da Escritura) do instrumento particular de compromisso ou promessa de compra e venda ou de autorização para registro de imóveis.
Ocorre que, certa vez, a parte apresentou nesta Serventia o instrumento particular apresentado na lavratura da Escritura, a autorização para registro de imóveis datada de 04/01/2004, que, ao invés de ter sido assinada por Fulana, foi assinada por Beltrano (com reconhecimento de firma em 17/12/2020) na qualidade de curador. Porém, nessa época Fulana não era interditada, nem representada por curador. Então, solicitamos a apresentação de uma Procuração válida na época, onde Fulana tenha, de fato, outorgado poderes de representação a Beltrano. Em cumprimento a tal exigência, foi apresentada uma procuração lavrada em 16/12/2004. Recusamos a Procuração por ser posterior à assinatura da Autorização e reiteramos a Nota Devolutiva.
Depois de idas e vindas com a apresentação da mesma procuração, a parte apresentou uma NOVA AUTORIZAÇÃO PARA REGISTRO DE IMÓVEIS, dessa vez datada em 25/01/2005 e assinada por Beltrano (com firma reconhecida em 03/05/2022). Ou seja: adequaram o instrumento particular para atender ao solicitado por nós em Nota Devolutiva.
Diante dessa situação, gostaríamos de uma avaliação, especialmente se podemos solicitar em Nota Devolutiva a apresentação de uma Escritura de Rerratificação (para incluir a apresentação dessa nova Autorização) e transferindo toda e qualquer responsabilidade para vendedora e compradora, ou nós devemos simplesmente nos recusar a registrar tal compra e venda por ser uma evidente tentativa de burlar um negócio jurídico?
Resposta:
- De certa forma a minha resposta é a mesma da anteiror de 01-11-2.021 itens de 1 a 8, o que mudou é que apresentaram uma nova autorização (2ª autorização) que não veio com a consulta, mas mencionado na atual consulta que é datada de 25-01-2.005 com firma reconhecida em 03-05-2.022 não mais com poucos dias antes da lavratura da escritura (1ª autorização) mas com firma reconhecida posterior à lavratura da escritura (um ano quatro meses, e uns dias depois da lavratura da escritura, e não seria possuir duas autorizações uma em 2.004 e outra em 2.005, relativa ao mesmo lote e com firmas reconhecidas anos depois;
- Ainda não consta a data de interdição de Fulana;
- Há duas autorizações do mesmo lote, uma com data de 04-01-2.004 e outra com data de 25-01-2.005, ambas com reconhecimento de firmas anos depois;
- A certidão consta que não houve averbação ou anotação a margem (não foi revogada) havendo ainda informação de que apenas o livro de procurações foi verificado, não tendo atestado o estado de vida (se faleceu) ou capacidade civil (interdita, cessação da interdição) não sendo possível atestar a validade do instrumento de procuração). Ademais a procuração mesmo se estivesse válida etc., não contêm os poderes expressos e especiais (artigo 661, § 1º do CC) e não poderia ser utilizada para a compra e venda e outorgada em 16-12-2.004 (antes da interdição de Fulana);
- A compradora é do ramo de projetos, construção civil, o curador é engenheiro, podem existir ainda muitos lotes;
- Portanto a segunda opção da consulta é o melhor caminho, pois nada mudou. Assim, o registro da compra e venda deve ser recusado, por qualificação negativa com nota devolutiva reiterando a nossa resposta anterior e acrescentando o necessário, pois há uma evidente tentativa de burla de negócio jurídico e provavelmente outros que virão se este passar.
Sub Censura
São Paulo, 11 de Maio de 2.022.
