Registro de Contrato de Locação em Imóvel c/ Alienação Fiduciária

Está tramitando nesta Serventia, um protocolo que versa sobre um contrato de locação, onde fora registro quanto à cláusula de vigência e a averbação da garantia do exercício de preferência em havendo situação de venda do imóvel ora locado.

Acontece que, consta grafado na matrícula do referido imóvel, que o mesmo está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal – CEF, bem como, consta averbado a Cédula de Crédito Imobiliário – CCI.

Deste modo, considerando que será averbado a garantia do direito de preferência para os casos de venda do imóvel, e considerando à cláusula padrão 18.9 dos contratos emitidos pela CEF, que versa sobre a não aplicabilidade do direito de preferência nos casos de início do processo de consolidação da propriedade fiduciária, conforme redação a seguir:

Ademais, em vista da redação constante no § 7º, do artigo 27 da Lei 9.514/97:

“Art. 27, § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário,“

Gostaria do seu parecer nas seguintes questões:

1. Em sendo iniciado o processo de consolidação da propriedade fiduciária, se faz necessário algum procedimento para tornar sem efeito a locação existente na matrícula do imóvel ou será possível prosseguir sem quaisquer indagações sobre dos atos praticados?
2. Ainda considerando um eventual processo de consolidação, o direito de preferência para compra averbado da matrícula do imóvel terá alguma interferência à cláusula de não aplicabilidade, tendo em vista que o procedimento não versa sobre a disposição voluntária pelo devedor fiduciante?
3. Em vista do conflito da preferência existente (preferência para compra nos casos de venda voluntária e inexistência de preferência no caso de execução da consolidação), deverá constar no texto da averbação que a mesma não se aplica se houver a consolidação da propriedade fiduciária?
4. Em sendo efetivamente consolidada em nome do credor fiduciário, os atos de registro e averbação continuarão a ter eficácia?

Resposta:

a) A locação é possível mesmo estando o imóvel alienado fiduciariamente;
b) Na clausula segunda do contrato de locação consta o prazo de doze meses ou um ano, mas pode ser prorrogado (apesar de não constar do contrato, não há proibição)
c) No entanto nos termos dos artigos 32, § único da Lei 8.245/91 e 27, § 7º da Lei 9.514/97 que mencionam:

32, § único :
“Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)“

27, § 7º :
“Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)“

Ou seja: a condição deverá constar expressamente em clausula contratual (artigos 27 e 32) e salvo se houver a aquiescência por escrito do fiduciário (somente artigo 27)

d) Já o artigo 37-B da Lei 9.514/97 menciona que:

Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

e) Entretanto conforme leciona Mauro Antônio Rocha (especialista na área de alienação fiduciária que inclusive menciona CHALHUB, Melhim Namem (outro especialista na área e um dos idealizadores da Lei 9.514/97) não haverá a real necessidade de constar do contrato a aquiescência do credor fiduciário, nem a clausula expressa acima referida);
f) Quanto ao contrato de locação:

1. O contrato de locação não menciona a clausula de vigência em caso de alienação, mas somente o direito de preferência, mas isso não vem a caso pois há o direito de preferência;
2. Em relação ao locador, faltou constar a sua residência, bem como o nome e qualificação completa de sua de sua companheira, e o registro da União Estável no RCPN (livro E) ou no RI;
3. Em relação ao locador (casado) a sua residência, bem como o nome e qualificação completa de sua esposa regime e época de casamento, bem como local e registro do pacto antenupcial se for o caso;
4. Descrição do imóvel, número de sua matrícula e de seu registro;
5. Na clausula segunda o prazo do término da locação de doze meses deverá ser em 03-08-2.023 e não 04-08-2.023;
6. Clausula décima sexta deverá constar o nome do município e comarca se for o caso e o estado da federação;
7. Testemunhas dispensáveis (decisões do ECSMSP de nº 1080525-11-2021.8.260100, 900000-34.2013.8.26.0506, 025431-76.2013.8.26.0100 e 0018645-08.2012.8.26.0114;
8. Pelos motivos acima (alínea “f” itens de 2 a 6) o contrato de locação não poderá ser objeto de averbação (direito de preferência)
9. 
   Resposta ao quesitos:
10. Não será necessário nenhum procedimento, esta (a preferência) é ineficaz em relação ao credor fiduciário (artigo 32-B da Lei 8.245/91). O direito de preferência não alcançara a alienação fiduciária e o credor fiduciário poderá retomar o imóvel pela denúncia da locação e desocupação;
11. Não, ver item “1” anterior;
12. Conforme exposto não há conflito, não sendo necessário constar no texto da averbação da consolidação, pois é em decorrência de lei, e entre as partes, e com certeza haverá a denúncia da locação;
13. Não há ato de registro pois no contrato de locação não há clausula de vigência em caso de alienação, e a averbação do direito de preferência não terá eficácia em face do fiduciário.
    Sub censura.
    São Paulo, 03 de Agosto de 2.022.

LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.