Hipoteca Judiciária – Desnecessário Trânsito em Julgado
Tenho um caso de Hipoteca Judicial sobre um imóvel objeto de incorporação imobiliária.
O autor da ação tem registrado um compromisso de compra e venda (Apto 101, Torre I), na decisão da juíza ela manda “rescindir” o contrato de compromisso.
Nesse ínterim a dúvida é se há necessidade de trânsito em julgado em virtude da rescisão do compromisso.
Resposta:
1.A hipoteca judicial decorre de uma sentença condenatória ou decisão judicial, assegurando a sua execução ou garantindo alguma obrigação assumida por uma das partes em um processo. E uma vez instituída sobre os bens do devedor, implica na preferência do credor quanto ao pagamento, em relação a outros credores.
2.O requerimento e a cópia da sentença são suficientes para o registro da hipoteca judiciaria, pois de acordo com o parágrafo 2º do artigo 495 do CPC;
3.A LRP foi derrogada nesse sentido;
4.Junto com a cópia da sentença, deverá ser apresentada uma declaração do exequente e do advogado do processo indicando os bens a serem hipotecados;
4. O trânsito em julgado não será necessário conforme decisão da 1º VRP da comarca da Capital de nº 1102512-40.2020.8.26.0100 (abaixo reproduzida)
Sub censura .
São Paulo, 20 de Julho de 2.021
LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.
Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.
§ 1º A decisão produz a hipoteca judiciária:
I – embora a condenação seja genérica;
II – ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor;
III – mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.
§ 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência.
§ 3º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a parte informá-la-á ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato.
§ 4º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.
§ 5º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa, pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos.
DJE DE 01-12-2020 – HIPOTECA JUDICIÁRIA. MANDADO JUDICIAL, DESNEC. É A PRÓPRIA SENTENÇA ANIDA QUE NÃO TENHA TRANSITADO EM JULGADO. CONSTAR O VALOR DA HIPOTECA JUDICIÁRIA NO MANDADO.
em relação ao valor da hipoteca, salienta a sentença embora ilíquida, não obsta a efetivação do ato registrário, bastando que o Oficial considere o valor atribuído à causa, SENTENÇÃAGENÉRICA – VALOR DA DÍVIDA OU VALOR DA CAUSA
Processo 1102512-40.2020.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Gozzi Participações Ltda – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Gozzi Participações LTDA, diante da negativa em se proceder ao registro da hipoteca judiciária sobre os imóveis matriculados sob nºs 21.169 e 21.170, nos termos do artigo 495 do CPC. Os óbices registrários referem-se à necessidade de apresentação de mandado judicial com expressa determinação para realização do registro, bem como constar no mencionado mandado o valor da hipoteca, para fins de cálculo de custas e emolumentos. Juntou documentos às fls.03/37.
A suscitada apresentou impugnação às fls.38/41. Aduz que, de acordo com o artigo 495 do CPC, a hipoteca registrária pode ser realizada independentemente de ordem judicial ou declaração expressa do juiz e, em relação ao valor da hipoteca, salienta a sentença embora ilíquida, não obsta a efetivação do ato registrário, bastando que o Oficial considere o valor atribuído à causa. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.53/55). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese o zelo e cautela do Registrador, verifico que os óbices impostos não merecem prosperar. A hipoteca constitui uma das várias espécies de garantias reais, que vincula um bem alheio ao cumprimento de uma obrigação. A doutrina tem reconhecido três tipos de hipoteca: a) convencional, realizada pela vontade das partes; b) legal, estipulada no artigo 1489 do CC; c) judiciária, constituída por decisão judicial e fundamentada no artigo 495 do CPC. No caso da hipoteca judiciária, o titulo hábil ao registro é a própria sentença condenatória, mesmo que não transitado em julgado, requisitos necessários da especialidade objetiva e subjetiva para ingresso no folio real. Neste sentido é claro o artigo 495, § 2º CPC:
“”Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária. … § 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência” (g.n)
A corroborar o efeito secundário da hipoteca judiciária, o Colendo Superior de Justiça decidiu: “PROCESSO CIVIL. HONORÁRIOS. LEGITIMIDADE. HIPOTECA JUDICIÁRIA. CONSTITUIÇÃO. APELAÇÃO RECEBIDA EM AMBOS OS EFEITOS. POSSIBILIDADE . Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência reciproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da própria parte (Sumula 306) A hipoteca judiciária constitui um efeito secundário da sentença condenatória e não obsta a sua efetivação a pendencia de julgamento de apelação recebida em ambos os efeitos” (RESP nº 715.451, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 06.04.2006). Na presente hipótese houve a apresentação de sentença condenatória, embora ilíquida e não transita em julgado, o que constitui título apto à registro.
Superado primeiro óbice, resta a análise acerca do valor a ser atribuído à decisão para fins de cobrança de emolumentos e custas. De acordo com a 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0097311-40.2013.8.26.0000, da relatoria do desembargador J. B. Paula Lima, decidiu, à unanimidade de votos, que a legislação processual: “dispõe que a decisão produz hipoteca judiciária embora a condenação seja genérica, de maneira que a falta de liquidez não cria óbice a que o direito real de garantia seja inscrito, podendo o mandado judicial valer-se, como substitutivo do valor da dívida, do valor da causa, feita a especialização com a indicação de bens imóveis de propriedade da parte vencida.” No caso vertente, a iliquidez da sentença não é óbice à efetivação do registro, vez que o montante a ser utilizado para fins de custas e emolumentos será o valor atribuído à causa, ou seja, R$ 234.645,00 (duzentos e trinta e quatro mil, seiscentos e quarenta e cinco reais), com a respectiva observância à Lei nº 11. 331/2002 (lei de emolumentos) fl.37. Assim mister o afastamento dos óbices impostos pelo Registrador.
Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Gozzi Participações LTDA, e consequentemente determino o registro do titulo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: FABIO RICARDO DE ALENCAR CUSTODIO (OAB 147619/SP)
