Compra e Venda – Condição Resolutiva – Multiplicidade de Credores – Quitação Parcial
Registramos uma escritura pública de venda feita por dois casais (A e B), a um casal comprador (C).
A venda foi feita com pagamento parcelado e imposição de cláusula resolutiva (artigos 474 e 475 do CC).
Um dos casais (A) já recebeu a totalidade do valor parcelado e emitiu recibo de quitação, autorizando inclusive, o cancelamento (parcial) da cláusula resolutiva.
Já o outro casal (B) ainda não recebeu a totalidade do valor parcelado, e por isso, ainda não deu quitação.
Pergunto o seguinte:
Pode o comprador/atual proprietário requerer o cancelamento parcial da cláusula resolutiva, ou seja, tão somente em relação ao casal (A)?
Ou deverá aguardar a quitação passada por todos os vendedores (A e B)?
Resposta:
- Primeiro deve ser verificado o que ficou consignado na escritura, se há alguma avença específica em relação à quitação;
- Havendo mais de um credor, sem solidariedade entre eles, cada um deverá dar a quitação de sua parte no recebimento do preço ( – Caderno 1 do Irib Da Compra e Venda Maria do Carmo de Rezende Campos Couto);
- Nos termos do artigo 250, II da LRP: Dar-se-á o cancelamento: II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do registrado, se capazes, com firmar reconhecidas;
- Importante observar que o cancelamento do pacto comissório/condição resolutiva é uma consequência pura e simples do integral pagamento do preço avençado, que nada mais é do que o cumprimento da obrigação por parte do comprador, desonerando o bem adquirido e transformando a propriedade resolúvel em plena, e o pagamento parcial não desonera o bem adquirido, permanecendo a condição resolutiva;
- E presente a cláusula resolutiva expressa, e não se verificando o pagamento, o negócio considera-se desfeito de pleno direito. Isso não significa, contudo, que é possível o requerimento de cancelamento de registro direto ao oficial de Registro de Imóveis. Ao contrário, para o cancelamento do registro por falta de pagamento é necessária uma sentença judicial que reconheça que o negócio não foi cumprido e, por isso, merece ser desfeito. O art. 1.359 do Código Civil dispõe que, resolvida a propriedade pelo implemento da condição, se entendem resolvidos, também, todos os direitos reais concedidos na sua pendência, e não se pagamento a totalidade do preço não se entendem resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência.;
- Portanto entendo, s.m. j. que não será possível o cancelamento parcial da condição resolutiva que é uma condição especial ligada a compra e venda .
- Da mesma forma seria se fosse um só vendedor em que houvesse pagamento parcial com quitação também parcial.
Sub censura.
São Paulo, 13 de Dezembro de 2.022.
