Loteamento C/ Entrada Controlada e Diferença de Área
Foi protocolado o pedido de registro do loteamento Lagos de São Pedro, com tipo de uso residencial, sob a modalidade de acesso controlado.
No artigo 18, VI da Lei 6.766 consta: “exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no artigo 26 desta Lei”.
No pedido do registro do loteamento, apresentaram o instrumento particular.
O imóvel da matricula que está sendo implantado o loteamento é rural e a parte requereu a averbação para passar o mesmo para urbano, apresentando requerimento, Lei Municipal e o protocolo no INCRA, CCIR e ITR do exercício de 2022.
A Lei Municipal que declara área de expansão do perímetro urbano isolado (área de 53,0803 hectares, perímetro de 3.906,38 metros) não coincidindo com a área do imóvel da matricula que está sendo implantado o loteamento 19.683, área de 53,0840 hectares, perímetro de 3.906,45 metros, inclusive em sua descrição.
No parágrafo único do artigo 3º consta para implantação de empreendimento residencial/comercial – loteamento ou condomínio fechado residencial/comercial de lazer…
A lei declara área de Expansão do Perímetro Urbano Isolado do município.
Para averbar o imóvel de rural para urbano pode aceitar a Lei Municipal que nos foi apresentada e na averbação devo constar que passou para o perímetro urbano ou consto como está na lei?
Resposta:
- O loteamento de acesso controlado consta do artigo 2º, § 8º da Lei 6.766/79 “§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) “. E assim deve ser aprovado pela municipalidade que regulamentara o acesso a esse tipo de loteamento, possibilitando a instalação de portarias nas ruas com o objetivo de controlar o acesso de veículos e de pessoas. Esse tipo de controle depende de ato administrativo do município. Essa autorização dever ser a algum representante dos interesses dos moradores da região loteada, o que sucederá em favor de alguma associação de moradores (artigo 36-A da Lei do Parcelamento do Solo).
No loteamento de acesso controlado, como em qualquer loteamento, as vias de circulação, áreas institucionais e áreas verdes são transferidas à municipalidade (artigo 22 da citada lei) tornando-se bens públicos. Não são, portanto, áreas comuns pertencentes aos donos dos lotes, como no condomínio, mas sim áreas públicas isoladas por muros ou cercas com autorização precária do município revogável a qualquer tempo ;
- Quanto ao instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia, por se tratar de venda a vista (financiado pela alienação fiduciária), supre a apresentação do exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão (artigo 18, VI da Lei quando deveriam constar os requisitos dos artigos 26, 26-A 31, 32, 32-A, e 33 ao 36) uma vez que se trata de compra e venda (a vista) com financiamento e alienação fiduciária. Entretanto na fl. 3, item 1.1, deverá ser corrigido para quadro resumo item 5 e não item 6, pois o item 5 se refere ao imóvel objeto do contrato e o item 6 ao preço do imóvel. Na mesma fls. (3) deverá ser suprimido o item 1.3, pois não se trata de incorporação imobiliária e não foi registrado junto a matrícula nenhuma incorporação, pois de incorporação não se trata, mas sim de loteamento com acesso controlado. Portanto o exemplar a minuta do contrato pode ser aceito, ficando arquivado junto ao processo do loteamento;
- Conforme artigo 3º da Lei 6.766/79 “Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.”, portanto é perfeitamente possível o registro de loteamento em zona de expansão urbana. Portanto a Lei Complementar 08/19 pode ser aceita para averbar a alteração do imóvel de rural para urbano, averbando-se que o imóvel passou a integrar perímetro de expansão urbana devendo ser apresentado o protocolo de pedido de descadastramento junto ao INCRA (artigo 53 da Lei referida). O fato de constar no parágrafo único do artigo 3º da Lei Complementar de nº 08/19 implantação de empreendimento residencial/comercial – loteamento ou condomínio fechado residencial/comercial de lazer…, o projeto foi aprovado como loteamento de acesso controlado e não condomínio fechado. No entanto deve ser apresentada a lei municipal que aprovou o projeto de loteamento de acesso controlado;
- Quanto a diferença da área de expansão urbana (53,0840 matrícula e 53, 0803 lei municipal) a diferença é mínima 0,0037 hectares (37,00 m2) e poderá ser mitigada a critério do Senhor Oficial Registrador artigo nº 28 da Lei 8.935/94);
- Deverá ser apresentado para fins de arquivo junto ao processo do loteamento o regulamento interno mencionado no item 5.1, às fls. 7 do contrato.
Sub censura.
São Paulo, 08 de Janeiro de 2.023
